지역주택조합 부동산 변호사 이강진

지역주택조합 해산시 조합 채무가 있음에도 잔여재산을 전부 분배하여 채권자가 손해를 입은 경우

1. 지역주택조합 해산시 조합 채무가 있음에도 잔여재산을 전부 분배하여 채권자가 손해를 입은 경우서울고등법원 2023. 5. 25. 선고 2022나2035665 판결 (대법원 2023다247313 판결 – 심리불속행 기각 확정)회사가 조합을 상대로 제기한 공사대금 청구소송에서 승소판결을 받아 판결이 확정되었는데, 조합이 소송 진행 중 실시한 해산 및 청산절차에서 회사에 대한 공사대금 채무를 변제하지 않고 조합원들에게 잔여재산을 전부 분배 해버려서 회사가 조합원을 상대로 손해배상청구를 한 사건입니다.법원은 제3자가 채무자에 대한 채권자의 존재 및 그 채권의 침해사실을 알면서 채무자와 적극 공모하거나 채권행사를 방해할 의도로 사회상규에 반하는 부정한 수단을 사용하는 등으로 채무자의 책임재산을 감소시키는 행위..

지역주택조합 문제도 많지만 일단 가입한 조합원들 입장에서는 가장 두려워하는 일 중 하나가 바로 '조합원 자격 상실'입니다. 청약 당첨으로 인한 주택 소유, 상속받은 전매제한 주택 처분 불가, 일시적 세대주 자격 상실 등으로 자신도 모르게 억울하게 조합원 자격을 잃는 사례가 발생했고, 그것을 충원하는 과정에서 조합도 어려움을 겪는 경우가 발생하였는데 2025년 주택법 시행령, 시행규칙 개정 입법예고가 되어 있는바 개정이 확정이 되면 문제점들이 개선될 것으로 보입니다.1. 현행 지역주택조합 조합원 자격 기준현행 주택법 시행령 제21조에 따르면, 지역주택조합 조합원은 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 다음 조건을 유지해야 합니다. 현행 지역주택조합 조합원 자격 요건무주택 세대주 또는 전용..

지역주택조합 조합원 사망시 조합 탈퇴 및 계약 해제 문제1. 사실관계 - 지역주택조합 조합원 사망 지역주택조합 조합원 A가 사망했습니다. A의 상속인들은 상속 재산 정리 과정에서 A의 조합원 입주권(조합원 가입계약)을 확인했습니다. 상속인들은 협의를 통해 상속인 B에게 조합원 권리(분양 예정 부동산 권리)를 상속하기로 결정했습니다. 그러나 상속인 B는 지역주택조합 위치, 향후 주택 취득에 따른 조합원 자격 상실 우려, 추가 분담금 부담 등으로 조합원 가입 계약을 해지하고 탈퇴하고자 합니다. 하지만 조합은 이미 상속이 완료되었으므로 탈퇴가 불가능하며, 미납된 분담금을 납부해야 한다고 주장하고 있습니다.2. 조합원 지위 승계 여부지역주택조합은 설립인가 후 원칙적으로 신규 조합원 가입이 불가능합니다. 다만, ..

최근 울산 중구 우정동 태화강 유블레스 센트럴파크, 지역주택조합에서 312세대 규모의 주상복합 아파트가 2024년 8월 입주 예정이었음에도 불구하고 준공이 지연되면서 조합원들과 일반분양자가 극심한 피해를 겪고 있습니다. 공정률 99%에 달했지만 시공사와 조합 간 추가 공사비를 둘러싼 갈등으로 공사가 사실상 중단, 지연된 상황입니다.이러한 지역주택조합의 사업 지연과 추가분담금 문제는 전국적으로 발생하고 있는 심각한 문제가 되었습니다. 조합원들은 기존 주택을 처분한 상태에서 월세와 대출 이자의 이중고를 겪으며 기약 없는 기다림을 이어가고 있습니다. 이번 기사에서는 지역주택조합 추가분담금 문제의 법적 쟁점과 대응방안 등을 살펴보겠습니다.1. 지역주택조합의 법적 성격과 추가분담금의 근거지역주택조합은 주택법 제1..

지역주택조합 1차 가입자와 3차 가입자가 동일한 분담금을 부담하도록 총회에서 결의된 경우 효력이 있나요?지역주택조합에서 1차, 2차, 3차 등 시차를 두고 조합원을 모집하면서 조합원 분담금을 다르게 책정하는 경우가 있습니다. 단순히 동·호수에 따른 차이가 아니라, 같은 동·호수라도 나중에 가입한 조합원에게 더 높은 분담금을 부과하여 모집하는 경우가 있습니다.이러한 상황에서 나중에 가입한 조합원들이 많아지고, 결국 전체 조합원의 분담금을 동일하게 맞추는 것으로 변경되었을 때 먼저 가입한 1차, 2차 조합원들이 대응할 수 있는 방법과 변경된 분담금의 효력이 있는지에 대해서 종종 상담을 받습니다. 1. 지역주택조합 분담금 변경의 법적 효력지역주택조합은 비법인 사단의 성격을 가지며, 조합의 주요 의사결정은 총회..

지역주택조합 계약무효/취소 시 '업무대행비'도 돌려받을 수 있을까? (2025년 상반기 선고 대법원 판례 중심) 지역주택조합에 가입할 때 납부하는 돈에는 순수한 '분담금' 외에도 '업무대행비'가 포함되어 있습니다. 만약 조합가입계약이 무효가 되거나 취소되었을 때, 이 업무대행비도 돌려받을 수 있는지에 대하여 2025년 상반기에 선고된 최근 대법원 판결들을 통해 살펴보겠습니다.대상 판결 - 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다280034 판결, 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다266717 판결, 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다288045 판결1. 계약이 무효/취소된 경우의 법리: 부당이득반환의 원칙민법상 계약이 무효이거나 취소되면 그 계약은 처음부터 효력이 없는 것이 ..

지역주택조합 보증채무 총회 결의가 필요한가? 지역주택조합 설립인가 이전의 조합규약의 효력 - 대법원 2024다209196, 서울고등법원 2024나2024430공정증서에 기한 강제집행의 허용 범위와 관련된 판결을 통해서 지역주택조합 보증채무와 관련해서 총회 결의가 필요한지 특히 지역주택조합 설립인가 이전에 제정된 조합규약의 효력에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.1. 사건의 배경 (사실관계)가. 당사자 관계원고(항소인) : A지역주택조합추진위원회 (이하 '원고 A추진위')피고(피항소인) : 주식회사 D (이하 '피고 D사')관련 당사자 : 주식회사 B (주채무자), C (B사 대표이사, 원고 A추진위와 함께 연대보증)나. 발단원고 A추진위는 서울 동작구 F 일원에서 주택건설사업을 추진하기 위해 결성되었습니다...

지역주택조합 '안심보장증서' '환불약정', 법적 효력은?2025년 최신 대법원 판례 | 지역주택조합 변호사 이강진 지역주택조합 가입을 권유받을 때, "사업이 무산되면 납입금 전액 환불"과 같은 내용의 '안심보장증서'나 '환불약정'을 제시받는 경우가 많습니다. 이러한 약정은 조합원들에게 큰 안정감을 주지만, 과연 법적으로 얼마나 효력이 있을까요? 최근 대법원은 이와 관련된 중요한 판단들을 내놓았습니다.1. 총회 결의 없는 환불약정의 효력지역주택조합의 재산은 조합원들의 총유(總有)에 속합니다. 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르거나, 그것이 없으면 사원총회의 결의에 의해야 합니다(민법 제276조). 환불보장약정은 조합의 재산에 중대한 영향을 미치는 의무부담행위에 해당하므로, 원칙적으로 조합 총회의..

지역주택조합, 조합원 자격 없어도 계약은 유효할 수 있다?대법원 2025년 상반기 최신 판례 분석최근 대법원은 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 상태에서 체결된 조합가입계약의 효력에 관한 중요한 판결들을 내놓았습니다. 이 판결들을 중심으로 조합원 자격과 계약 유효성의 관계를 자세히 살펴보겠습니다.1. 사건의 배경 - 조합원 자격 미비와 계약 무효 주장지역주택조합에 가입하려는 사람은 주택법 및 그 시행령에서 정한 일정한 자격 요건(예: 무주택 또는 소형주택 소유 세대주, 해당 지역 거주기간 등)을 갖추어야 합니다. 그런데 계약 체결 당시에 이러한 자격 요건을 갖추지 못한 경우, 조합원들은 "계약 자체가 처음부터 무효였다"고 주장하며 납입한 분담금 등의 반환을 청구하는 경우가 많습니다.실제로 위에서 언급된 대..

지역주택조합 조합원 동의 없는 대출 가능한가? 1. 조합원들 동의 없이 대출이 가능한가요? 조합원들 동의 없이 조합명의로 대출이 가능한가요?원칙적으로 어렵습니다. 조합 명의로 대출을 받는 것은 조합의 중요한 재산 처분 행위 또는 의무 부담 행위에 해당할 수 있기에 금융권에서 총회결의를 요구하므로 대출을 실행할 수 없습니다. 그렇지만 실제로는 조합 총회 결의 없이 대출이 이루어진 경우들을 종종 확인할 수 있습니다. 지역주택조합과 같은 비법인사단과 관련하여 대법원은 ‘이 사건 대출계약이 이 사건 제1 근저당권설정계약과 같은 기회에 체결되기는 하였지만 이 사건 제1 근저당권설정계약과는 별개의 법률행위로서 그 효력 유무는 별도로 검토되어야 하고, 이 사건 대출계약은 총유물 자체의 관리·처분이 따르지 아니하는 단..