지역주택조합 보증채무 총회 결의가 필요한가? 지역주택조합 설립인가 이전의 조합규약의 효력

지역주택조합 보증채무 총회 결의가 필요한가? 지역주택조합 설립인가 이전의 조합규약의 효력 - 대법원 2024다209196, 서울고등법원 2024나2024430

공정증서에 기한 강제집행의 허용 범위와 관련된 판결을 통해서 지역주택조합 보증채무와 관련해서 총회 결의가 필요한지 특히 지역주택조합 설립인가 이전에 제정된 조합규약의 효력에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

1. 사건의 배경 (사실관계)

가. 당사자 관계

원고(항소인) : A지역주택조합추진위원회 (이하 '원고 A추진위')

피고(피항소인) : 주식회사 D (이하 '피고 D사')

관련 당사자 : 주식회사 B (주채무자), C (B사 대표이사, 원고 A추진위와 함께 연대보증)

나. 발단

원고 A추진위는 서울 동작구 F 일원에서 주택건설사업을 추진하기 위해 결성되었습니다. C가 대표이사로 있는 주식회사 B는 2019년 3월경 원고 A추진위와 업무대행계약을 체결하고 관련 업무를 수행했습니다.

다. 이 사건 합의

피고 D사는 이 사건 사업과 관련하여 B사보다 앞서 주민동의서 징구 등의 업무를 수행해왔습니다. 2019년 11월 21일, 원고 A추진위, C, B사와 피고 D사는 "원고 A추진위와 B사가 이 사건 사업을 추진하고, B사가 사업 추진을 중단하는 피고 D사에게 보상금 60억 원을 지급하며, 원고 A추진위와 C가 이를 연대보증한다"는 내용으로 합의했습니다.

라. 공정증서 작성

위 합의에 따라 2019년 11월 22일, 채권자 피고 D사, 채무자 B사로 하여 55억 원을 대여하고, 원고 A추진위와 C가 위 차용금 채무를 55억 원 한도로 연대보증하는 취지의 금전소비대차계약 공정증서(공증인가 법무법인 E 증서 2019년 제137호, 이하 '이 사건 공정증서')가 작성되었습니다.

2. 소송의 경과 및 주요 쟁점

피고 D사는 이 사건 공정증서에 기하여 원고 A추진위에 대한 강제집행을 시도하였고, 원고 A추진위는 이에 불복하여 청구이의의 소를 제기하였습니다.

당시 항소심은 원고 A추진위의 연대보증약정이 총유물의 관리·처분행위에 해당하여 총회 결의가 필요하나 이를 거치지 않아 무효라고 판단했으나 대법원은 "비법인사단이 타인 간의 금전채무를 보증하는 행위는 총유물 그 자체의 관리·처분이 따르지 않는 단순한 채무부담행위에 불과하여 총유물의 관리·처분행위라고 볼 수 없다"고 판시하며, 총회결의가 없어도 유효하다고 보아서 항소심 판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송했습니다(대법원 2024. 5. 30. 선고 2024다209196 판결).

3. 법원의 판단 (서울고등법원 2024나2024430)

가. 연대보증약정의 효력에 관련 총유물 관리, 처분행위에 해당하는지

대법원 판결 취지에 따라, 원고 A추진위의 연대보증약정은 단순한 채무부담행위로서 총유물의 관리·처분행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 그에 따라서 총회 결의가 없다고 하더라도 연대보증약정은 유효하다고 판단했습니다.

나. 주택법령에 따른 반드시 총회를 거쳐야 할 사항에 해당하는지

주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호에서 정한 ‘예산으로 정한 사항 이외에 조합원에게 부담이 될 계약'에는 해당되는 것으로 보면서도 해당 주택법령은 조합 설립인가를 받은 지역주택조합에 적용되는 조항으로, 아직 설립인가를 받지 않은 '추진위원회' 단계인 원고에게는 적용되지 않는다고 보았습니다.

조합규약에서도 반드시 총회결의를 받아야 할 사항에 ’예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약‘을 규정해두었으나 부칙에서 조합설립인가를 받은 날부터 시행된다고 규정하고 있어서, 조합설립인가를 받기 이전이었으므로 규약의 효력이 발생하지 않았고 그에 따라서 총회결의가 없더라도 유효하다고 판단을 했습니다.

4. 판결의 의의 및 시사점

비법인사단의 보증행위와 총유물: 대법원 판례에 따라 비법인사단(추진위원회 등)의 단순 연대보증행위는 총회 결의를 요하는 총유물의 관리·처분행위가 아님을 재확인했습니다.

이번 판결에서 가장 중요한 부분이라고 하면 주택법령상 반드시 총회결의를 거쳐야 하는 사항에 관한 규정은 지역주택조합 설립인가를 받은 '조합'에 적용되는 것이며, '추진위원회' 단계에는 적용되지 않는다는 것입니다.

대법원은 ‘주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다. 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방은 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2022. 12. 15. 선고 2022다275212 판결, 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다222713 판결)’고 해서 주택법령에 따른 반드시 총회결의를 거쳐야 하는 사항에 대하여 특별한 사정이 없는한 총회 결의 없는 경우에 무효라고 보고 있습니다.

그런데 이는 지역주택조합 설립인가를 받은 조합에만 해당되는 것이지 아직 추진위원회 단계에서는 해당 조항의 적용이 없다는 것을 밝힌 것이라는 점에서 매우 큰 의미를 가진다고 보입니다.

조합규약의 효력 관련하여, “조합규약의 효력이 조합설립인가를 받은 날부터 시행한다”고 규정되어 있는 경우에는 추진위원회 단계에서는 조합규약에 근거하여 임시총회 소집을 구할 수는 없다고 본 사례가 있고(인천지방법원 2017. 2. 13.자 2016비합523결정), 다만 “조합규약의 효력이 조합설립인가를 받은 날부터 시행한다”고 규정되어 있더라도, 조합설립인가를 받기 전에도 규약이 추진위원회의 업무준칙으로 적용될 수 있다고 보거나(인천지방법원 부천지원 2021. 4. 7.자 2021비합1001 결정), 조합설립인가가 있음을 전제로 하지 않는 조합규약은 추진위원회와 조합원 사이에 적용될 수 있다고 판단한 사례(서울남부지방법원 2020. 7. 2.자 2020비합21결정)도 있었으나 비송사건에서 주로 판단이 이루어져왔고 해당 판결은 고등법원 판결에 대법원에서는 심리불속행 기각으로 확정이 되었다는 점에서 기존 판결들 보다 그 의미가 더 크다고 보입니다.

다만, 개인적으로는 해당 판결은 대법원 97누2801 판결과 다소 배치되는 느낌이 있는 것은 아닌가 생각이 되는데 ‘참가인조합의 정관 부칙 제1조가 "이 정관은 설립인가를 받아 등기한 날로부터 시행한다."고 규정하고 있지만, 이는 참가인조합이 설립인가를 받아 주택건설촉진법상의 주택조합이 된 경우에 그 때부터 위 정관이 그 주택조합의 규약으로서의 효력을 발생한다는 의미이고, 이미 위 정관에서 정한 방법에 따라 조합총회를 개최하고 대표자를 선출하는 등 현실적으로 참가인조합의 규약으로서의 기능을 하고 있는 위 정관이 위 부칙 규정 때문에 비법인 사단의 규약으로서의 효력까지도 발생하지 못함으로써 결국 참가인조합이 그 규약을 갖고 있지 아니하여 비법인 사단이 될 수 없다고 볼 것은 아니라 할 것이다(대법원 1998. 6. 26. 선고 97누2801 판결 참조)’고 해서 지역주택조합 규약으로서의 효력은 발생하지 않지만 비법인사단의 규약으로서는 효력이 있다고 하고(둘을 구분하는 의미가 있는지 의문은 여전히 남습니다), 다른 판결에서는 ‘주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의하면, 주택조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때 관할 시장 등의 인가를 받아야 하고, 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 마찬가지로 인가를 받도록 되어 있는바, 여기서 관할 시장 등의 인가행위는 그 대상이 되는 기본행위를 보충하여 법률상 효력을 완성시키는 보충행위로서(대법원 1995. 12. 12. 선고 95누7338 판결, 2000. 9. 5. 선고 99두1854 판결 등 참조), 이러한 인가의 유무에 따라 기본행위의 효력이 문제되는 것은 주택건설촉진법과 관련한 공법상의 관계에서이지 주택조합과 조합원, 또는 조합원들 사이의 내부적인 사법관계에까지 영향을 미치는 것은 아니다(대법원 2002. 3. 11.자 2002그12 결정 참조)고 해서 조합설립인가를 받은 후에 효력이 발생한다고 규정되어 있다고 하더라도 비법인사단의 규약으로는 효력이 있으므로 결국 규약에 반드시 총회 결의를 받아야 할 사항에 포함되어 있다고 한다면 총회결의를 받지 못하여 무효라고 판단을 받았어야 하지 않았을까 생각이 되는 부분이 있습니다. 해당 판결 부분과 관련해서 주장과 판단이 명시적 있었으면 개인적으로 혼란이 좀 더 줄어들 수 있었지 않을까 생각이 됩니다.

어쨌든 조합규약의 경우 부칙에 조합설립인가 받은 날부터 시행된다고 할 경우에도 조합규약에 따른 내부적인 법률관계는 별론으로 하고 대외적인 효력은 주장할 수 없게 된다는 점에서 부칙에서 조합설립인가 받은 날부터 시행한다고 할 것인지 별도 부칙 없이 총회 결의후에 바로 효력을 발생하도록 할지에 대해서 조합의 고민이 필요하다고 보입니다.

개인적인 의견으로는 조합규약을 제정을 했다면 바로 효력을 발생하도록 해서 대내외적인 법률관계를 정립하는 것이 분쟁을 줄일 수 있는 방법이라고 생각합니다. 간혹 조합측에서는 조합이든 조합원이든에서 본인에게 유리하면 조합규약을 들이밀다가 불리하면 규약이 아직 효력이 없다고 주장하는 등 본인의 유불리에 따라서 입장이 바뀌면서 분쟁이 커지는 경우를 많이 보았다는 점에서 분쟁이 가능하면 적어지는 것이 사업에 도움이 된다는 입장이므로 지역주택조합 조합규약은 창립총회에서 제정을 하면 바로 효력이 발생하도록 하는 것이 타당하다고 보입니다.

지역주택조합 변호사 이강진 | 법률사무소 제성