지역주택조합 '안심보장증서' '환불약정', 법적 효력은? 2025년 최신 대법원 판례 | 지역주택조합 변호사 이강진

지역주택조합 '안심보장증서' '환불약정', 법적 효력은?

2025년 최신 대법원 판례 | 지역주택조합 변호사 이강진

 

지역주택조합 가입을 권유받을 때, "사업이 무산되면 납입금 전액 환불"과 같은 내용의 '안심보장증서'나 '환불약정'을 제시받는 경우가 많습니다. 이러한 약정은 조합원들에게 큰 안정감을 주지만, 과연 법적으로 얼마나 효력이 있을까요? 최근 대법원은 이와 관련된 중요한 판단들을 내놓았습니다.

1. 총회 결의 없는 환불약정의 효력

지역주택조합의 재산은 조합원들의 총유(總有)에 속합니다. 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르거나, 그것이 없으면 사원총회의 결의에 의해야 합니다(민법 제276조). 환불보장약정은 조합의 재산에 중대한 영향을 미치는 의무부담행위에 해당하므로, 원칙적으로 조합 총회의 결의가 필요합니다.

대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다229374 판결, 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결, 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다290581 판결들에서 문제 된 환불약정들은 대부분 조합 총회의 결의 없이 (가칭)추진위원회 단계나 조합 임원진에 의해 이루어졌습니다. 이에 대해 조합원들은 약정의 유효를, 조합 측은 무효를 주장하며 다툼이 발생했습니다.

2. 대법원의 판단

가. 총회 결의 없는 환불약정은 '무효' (2024다229374, 2024다290581 등)

대법원은 일관되게 조합 총회 결의 없이 이루어진 환불보장 약정은 원칙적으로 무효라고 판단하고 있습니다. 이는 조합 재산의 부당한 유출을 막고 전체 조합원의 이익을 보호하기 위함입니다. 다만, 조합원 모집 당시 이러한 약정이 없었다면 계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정되면(일부무효의 법리), 환불보장약정은 무효이고 그와 일체로 체결된 조합가입계약 전체가 무효로 이어지기 어렵다고 본 경우도 있습니다(판결에 따라 구체적인 사실관계가 중요)

조합의 추인(사후 동의)이 인정되기도 어렵다고 판단했는데, 하급심에서는 총회 추인을 거쳤다고 해서 환불약정이 유효라고 판단한 사례도 있음에 유의해야 하겠습니다.

나. 신의칙상 고지의무 위반

조합 측이 총회 결의가 없었다는 사실을 알면서도 이를 고지하지 않고 환불약정을 제시하여 조합원을 기망하였다면, 이는 신의칙상 고지의무 위반에 해당하여 조합원이 계약을 취소할 수 있다고 본 사례도 있습니다(2024다290581).

다. '신의성실의 원칙'에 따른 예외적 판단 (2024다239692)

주목할 만한 판결로, 대법원은 환불약정의 조건(예: '조합설립인가 미신청 시 환불')이 성취되지 않을 것으로 확정된 이후에도 조합원들이 상당 기간 분담금을 계속 납부한 사안에서, 이후 환불약정의 무효를 주장하며 계약 전체의 무효나 취소를 주장하는 것은 신의성실의 원칙 또는 금반언의 원칙(모순행위금지 원칙)에 반하여 허용될 수 없다고 판단했습니다.

즉, 조합원들이 환불 조건이 이미 물 건너갔음을 알거나 알 수 있었음에도 계약 유지를 전제로 행동(분담금 납부 등)했다면, 나중에 말을 바꾸어 계약의 효력을 다투는 것은 부당하다는 취지입니다.

하급심에서 신의칙에 따른 조합가입계약 유효를 인정한 사례들이 종종 있어왔는데 대법원에서도 신의칙에 따른 계약 유효를 인정하였습니다. 사업계획승인 신청에 즈음에서 계약 무효를 주장한 것과 관련해서 더 이상 조합원을 모집할 수 없는 시기에 신청했다는 점을 언급했다는 점에서 사업계획승인 신청 내지는 사업계획승인 이후인지 이전인지가 중요한 분기점이 되지 않을까 생각이 됩니다.

3. 시사점 및 주의사항

가. '안심보장증서' '환불약정' 맹신은 금물

조합 측에서 제시하는 환불 관련 약정이 있더라도, 조합 총회 결의를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 의사록 등을 통해 객관적으로 검증하는 것이 중요합니다.

나. 조합원의 행동 중요

 환불 조건이 성취되었음에도 반환을 요구하지 않았을 뿐만 아니라 약정의 무효 가능성을 인지한 상태에서 계속 분담금을 납부하는 등 계약 유지를 전제로 한 행동을 장기간 지속할 경우, 추후 법적 권리 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

다. 계약 해지/취소 사유 발생 시 적극적 대처

만약 환불약정의 문제점이나 기타 계약 해지/취소 사유를 알게 되었다면, 신속하게 변호사와 상담하여 내용증명 발송, 소송 제기 등 법적 조치를 고려하는 것이 좋을 것입니다. 다만 사업계획승인 이후 시점이라고 한다면 소송 여부에 대해서는 신중하게 판단하는 것이 좋을 것입니다.

지역주택조합 변호사 이강진 | 법률사무소 제성 | 2025년 1월 ~ 5월 지역주택조합 주요 대법원 판결