지역주택조합 조합원 동의 없는 대출 가능한가? | 지역주택조합 변호사 이강진

 

지역주택조합 조합원 동의 없는 대출 가능한가? 

1. 조합원들 동의 없이 대출이 가능한가요? 조합원들 동의 없이 조합명의로 대출이 가능한가요?

원칙적으로 어렵습니다. 조합 명의로 대출을 받는 것은 조합의 중요한 재산 처분 행위 또는 의무 부담 행위에 해당할 수 있기에 금융권에서 총회결의를 요구하므로 대출을 실행할 수 없습니다. 그렇지만 실제로는 조합 총회 결의 없이 대출이 이루어진 경우들을 종종 확인할 수 있습니다. 지역주택조합과 같은 비법인사단과 관련하여 대법원은 ‘이 사건 대출계약이 이 사건 제1 근저당권설정계약과 같은 기회에 체결되기는 하였지만 이 사건 제1 근저당권설정계약과는 별개의 법률행위로서 그 효력 유무는 별도로 검토되어야 하고, 이 사건 대출계약은 총유물 자체의 관리·처분이 따르지 아니하는 단순한 채무부담행위에 불과하여 이를 원고 교회의 총회 결의가 필요한 민법 제276조 제1항에서 정하는 총유물의 관리·처분이라고 할 수 없으며, 원고 교회의 규약이 정한 당회의 의결사항에도 해당되지 아니하므로, 소외인이 이 사건 대출계약을 체결하면서 총유물의 관리 및 처분에 관한 원고 교회 규칙을 지키지 않았다고 하여 그 법률행위를 무효라고 할 수 없다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다112299,112305 판결 참조)고 해서 총회결의를 거치지 않았다고 하더라도 유효하다고 판단하였습니다.

하지만 지역주택조합의 경우에는 주택법 시행규칙 제7조에서 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법에 대하여는 반드시 총회의 결의를 거치도록 하고 있으며, 해당 내용은 조합규약에도 함께 규정된 경우가 대부분입니다. 대법원은 ’주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 그 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다. 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방으로서는 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결 참조)‘고 해서, 피고 조합이 체결한 이 사건 보증약정은 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당하므로, 원고는 이 사건 보증약정을 체결하기 전에 관련 법령 및 이에 근거한 조합규약에 따라 당연히 피고의 총회의결이 있었는지 여부를 확인할 의무가 있었고 이를 해태하였으므로, 이 사건 보증약정은 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호에 따라 원칙적으로 무효라고 보았습니다.

결국 조합원들 동의 없이 총회 결의 없이 조합 명의로 대출하는 것은 총유물 관리 및 처분 행위에 해당하지 않않으나 주택법령에 따른 반드시 총회결의를 거쳐야 하는 사항에 해당한다는 점에서 총회 결의가 없는 경우에 대출이 무효가 됩니다.

무효가 된다고 하더라도 지급받은 대출금은 부당이득금이 되므로 반환을 해야 합니다.

2. 동의없이 조합명의로 대출이 가능했다면, 나중에 이 조합이 잘못되었을 경우 그 대출금은 조합원들이 분담해야 하나요? 어찌되었건 조합이 잘못 되면 그 대출금은 조합원들이 분담해야 하나요?

지역주택조합은 비법인사단으로 조합의 채무는 원칙적으로 조합의 재산으로 변제해야 합니다. 다만, 조합이 파산하거나 모자라는 금원에 대하여 분담하기로 하는 별도의 총회결의가 없었다면 조합원 개인 재산으로 조합의 빚을 갚을 의무는 발생하지 않습니다(단, 규약에 별도 규정이 있거나, 조합원이 연대보증을 선 경우는 예외입니다.)

만약 조합장이 규약을 위반하여 무단으로 대출을 받았다면, 이는 조합 내부적으로는 조합장에 대한 손해배상 청구 사유가 될 수 있습니다. 그리고 대출이 무효가 된다고 하더라도 부당이득이 된다는 점에서 조합은 일단 대출금을 변제해야 하고, 내부적으로 조합장에게 손해본 부분에 대해서 손해배창 청구를 해야 합니다.

3. 조합원들 동의 없이 대출한거면 명의 도용아닌가요?

"조합 명의"로 대출한 경우는 조합원 개인의 명의를 도용한 것은 아니고, 조합이라는 단체의 명의를 사용한 것이며, 만약 조합장이 권한 없이 대출을 실행했다면 이는 대표권 남용, 업무상 배임죄 등에 해당 할 여지는 있지만 명의도용 다릅니다.

4. 조합원 명의로 대출 받는거도 동의 없이 받은거면 명의 도용아닌가요?

조합원 명의로 대출을 받는 다고 하는 것은 명백한 명의도용입니다. 조합원 개인의 명의를 사용하여 그 조합원의 동의 없이 대출을 받는 행위는 사문서위조 및 동행사죄, 사기죄, 개인정보보호법 위반 등에 해당할 수 있는 심각한 범죄입니다. 이 경우 대출금이 해당 조합원에게 직접 지급되지는 않았을 것이므로 해당 조합원은 원칙적으로 대출금 변제 책임을 지지 않게 되겠습니다.

다만, 금융기관이 조합원 개인 명의로 대출받는 경우에는 조합원 자필 서명을 받는 경우가 일반적이라서 명의를 도용해서 조합원 명의로 대출을 진행하는 것은 현실적으로 쉽지 않다고 생각됩니다.

5. 동의없이 대출은 실제 가능은 한가요?

"조합 명의" 대출 - 조합장이 규약이나 총회 결의를 위반하여 대출을 시도하여 이루어진 경우는 실제로 찾아볼 수 있습니다. 특히 금융기관이 서류 심사를 제대로 하지 않거나 조합장에게 속아 넘어간다거나 금융기관과 조합장 사이에 유착관계가 있다면 실제로 대출이 실행될 가능성은 존재하며 실제로 대출이 일어난 경우도 있습니다. 특히 조합장이 조합의 인감, 규약, 등기필증 등을 모두 관리하고 있을 뿐만 아니라 총회 회의록 등을 위조하는 경우에는, 외부에서 내부 절차 위반 여부를 즉시 파악하기 어려울 수도 있습니다.

 

"조합원 개인 명의" 대출 - 이는 명백한 범죄 행위로, 위조된 신분증, 위임장 등을 이용하거나 내부 공모를 통해 실제로 발생 할 여지가 있기는 하지만 1,2명이 아니라 수백명에 달하는 조합원들 모두 명의로 대출을 하는 것은 불가능하다고 생각이 되며, 실제로 조합원 개인 명의를 도용하여 대출이 일어난다면 조합의 정상적인 업무 수행과는 무관한 사기에 해당된다고 보입니다.

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