임차주택 양도와 임차인의 계약 해지권 및 보증금 반환 청구

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진

1. 사실관계 개요

• 원고(임차인)는 2021. 4. 11. 피고(임대인)와 임대차보증금 3억 원, 임대차기간 2021. 5. 31.부터 2023. 5. 30.까지로 하는 임대차계약(이하 "이 사건 임대차계약")을 체결하였습니다.
• 피고는 2021. 6. 4. D에게 이 사건 주택을 매도하고 2021. 6. 7. 소유권이전등기를 마쳐주었습니다.
• 원고는 2022. 9. 14. 피고에게 임대인 지위 승계에 대한 이의를 제기하고 임대차계약 해지를 통보하였습니다.
• 이 사건 임대차계약 당시 작성된 중개대상물 확인·설명서에는 "임차인 입주 후 건물매매로 인해 임대인이 변경될 수 있으며, 임대인은 임차인에 대한 지위를 매수자에게 인계하기로 하고, 현 임차인은 이를 동의한다"는 내용이 포함되어 있었습니다.

2. 법원의 판단

가. 원심(서울남부지방법원 2022가단273531): 원고의 청구 인용

나. 항소심(서울고등법원 2023나2024464): 피고의 항소 기각 (원고 승소)

항소심 법원은 다음과 같은 이유로 원고의 계약 해지 및 보증금 반환 청구를 인정하였습니다.

• 원고가 주택 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 계약을 적법하게 해지하였다고 판단하였습니다.
• 중개대상물 확인·설명서의 기재 내용은 임대인 변경 가능성에 대한 추상적인 양해 정도에 불과하며, 임차인의 이의제기권 및 계약해지권을 사전에 포기한 것으로 볼 수 없다고 판단하였습니다.

3. 법리 분석

쟁점

1. 임차주택 양도 시 임차인이 임대인 지위 승계에 이의를 제기하고 임대차계약을 해지할 수 있는가?
2. 임대차계약 체결 시 작성된 중개대상물 확인·설명서에 임대인 변경 가능성 및 임차인의 동의 내용이 기재된 경우, 임차인의 이의제기권 및 계약해지권이 제한되는가?

법률/판례

• 주택임대차보호법 제3조 제4항: 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
• 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결, 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결: 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우, 임차주택 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그러한 경우 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
• 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정, 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 : 임차인의 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.

분석

1. 임차인의 계약 해지권: 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택 양수인에게 임대인의 지위가 승계되도록 규정하고 있지만, 대법원 판례는 임차인의 보호를 위해 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 임대차관계를 해지할 수 있는 권리를 인정하고 있습니다.
2. 이의제기권 및 계약해지권 제한 여부: 임대차계약 체결 시 작성된 중개대상물 확인·설명서에 임대인 변경 가능성 및 임차인의 동의 내용이 기재되어 있더라도, 이는 임차인의 이의제기권 및 계약해지권을 사전에 포기한 것으로 해석될 수 없습니다. 임차인의 이의제기권 및 계약해지권은 임차인 보호를 위한 강행규정적 성격을 가지므로, 당사자 간의 특약으로 이를 배제할 수 없습니다.

4. 추가적으로 알아야 할 내용

• 임대차계약 갱신과 임대인 변경: 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며(주택임대차보호법 제6조의2), 이는 임대인이 변경된 경우에도 마찬가지입니다.
• 임대차보증금 반환채권의 양도: 임차인은 임대차보증금 반환채권을 제3자에게 양도할 수 있습니다. 다만, 채권양도의 효력이 발생하기 위해서는 임대인에게 채권양도 통지를 하거나 임대인의 승낙을 얻어야 합니다(민법 제450조).
• 전세권과 임차권의 비교: 전세권은 물권으로서 등기를 요하므로 제3자에게 대항할 수 있지만, 임차권은 채권으로서 원칙적으로 제3자에게 대항할 수 없습니다. 다만, 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 예외적으로 대항력을 인정하고 있습니다.

5. 시사점

• 임차인의 적극적인 권리 행사: 임차인은 임차주택 양도 사실을 알게 된 경우, 임대인 지위 승계에 동의하지 않는다면 상당한 기간 내에 이의를 제기하고 계약 해지를 통보해야 합니다.
• 임대차계약서 및 중개대상물 확인·설명서 검토: 임대차계약 체결 시 임대차계약서 및 중개대상물 확인·설명서의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 임대인 변경 가능성 및 임차인의 권리에 관한 조항을 명확히 규정하는 것이 중요합니다.

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