도시개발조합 환지계획 및 환지예정지지정처분의 위법성과 취소소송

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진

1. 사실관계 개요

• 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립: 경기도지사가 C지구 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립을 고시했습니다.
• 사업시행자 지정: 피고 C지구 도시개발사업조합(이하 '피고 조합')이 사업시행자로 지정되었습니다.
• 환지계획 인가: 피고 평택시장(이하 '피고 시장')이 피고 조합의 환지계획에 대한 인가처분(이하 '이 사건 환지계획인가처분')을 하였습니다.
• 환지예정지지정: 피고 조합은 인가된 환지계획에 따라 환지예정지지정처분(이하 '이 사건 환지예정지지정처분')을 하였습니다.
• 원고들의 주장: 원고들은 이 사건 사업구역 내 토지 소유자들로서, ① 환지계획이 법령(도시개발법, 시행규칙)을 위반하여 무효이고, ② 이 사건 환지계획인가처분 및 환지예정지지정처분 역시 위법하여 취소되어야 한다고 주장했습니다.
• 주된 위법 사유 :   절차적 위법 총회 의결 절차 하자  실체적 위법 과도한 감보율, 부당한 환지계획(토지 면적 및 위치 불합리), 청산금 산정 방식의 위법성 등

2. 법원의 판단(환지계획의 적법성)

<수원고등법원 2020. 1. 8. 선고 2019누11763 판결 - 대법원 기각 확정>

• 총회 의결 절차 위반 여부:
  • 쟁점: 환지계획이 도시개발법 시행규칙 제29조 제2항(총회 의결 정족수)을 위반하여 무효인지 여부.
  • 법원 판단: 해당 규정은 강행규정이 아니므로, 총회 의결에 하자가 있더라도 환지계획 자체가 무효가 되는 것은 아니라고 판단했습니다.
• 과도한 감보율 여부:
  • 쟁점: 환지계획에서 정한 감보율이 과도하여 위법한지 여부.
  • 법원 판단 : 도시개발법 제28조 제2항(환지계획 작성 기준), 제31조(토지면적을 고려한 환지) 등 / 사업시행자는 환지계획을 합리적으로 정해야 할 재량이 있지만, 이 사건 환지계획은 과도한 감보율(특히, 집단환지 신청 조합원)로 인해 재량권을 일탈·남용하여 위법하다고 판단했습니다.
• 부당한 환지계획 여부:
  • 쟁점: 환지계획이 종전 토지의 위치, 지목, 면적 등을 고려하지 않아 위법한지 여부
  • 법원 판단 : 도시개발법 제28조 제2항, 제31조 / 이 사건 환지계획은 종전 토지의 위치, 면적 등을 제대로 고려하지 않아 위법하다고 판단했습니다. 특히, 집단환지 신청 조합원에게 불리한 결과를 초래한 점을 지적했습니다.

• 도시개발법 제28조 제2항: 환지계획은 종전의 토지와 환지의 위치·지목·면적·토질·수리(水利)·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.
• 도시개발법 제31조: 시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소(過小) 토지가 되지 아니하도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있다.

• 청산금 산정방식의 위법성
  • 쟁점: 보류지를 금전으로 청산하는 방식이 적법한지
  • 법원 판단: 법 제41조에 따른 청산금 교부의무는 조합원에게 인정되지 아니하므로, 집단환지를 신청하지 아니한 조합원에게 종전 토지 대신 보류지를 금전으로 청산하는 것은 허용되지 않는다고 판단했습니다.
• 결론: 법원은 이 사건 환지계획이 위법하다고 판단했습니다.

4. 시사점

• 환지계획 수립 시 적법 절차 준수: 사업시행자는 환지계획 수립 시 관련 법령(도시개발법, 시행령, 시행규칙, 조례 등)에서 정한 절차를 준수해야 합니다. 특히, 총회 의결, 주민 공람, 관계기관 협의 등 절차적 요건을 철저히 준수해야 합니다.
• 합리적인 환지계획 수립: 환지계획은 종전 토지의 위치, 지목, 면적, 이용 상황, 환경 등 제반 요소를 종합적으로 고려하여 합리적으로 수립해야 합니다. 특히, 과도한 감보율, 부당한 환지(특정 토지 소유자에게 불리한 환지) 등은 위법한 환지계획으로 판단될 수 있으므로 주의해야 합니다.
• 청산금 산정 방식 준수: 청산금 산정 방식은 관련 법령 및 환지계획에서 정한 바에 따라야 합니다. 임의로 청산금 산정 방식을 변경하거나, 법령에 근거 없는 청산금을 부과하는 것은 위법합니다.
• 토지 소유자의 권리 보호: 토지 소유자는 환지계획 수립 과정에서 자신의 의견을 적극적으로 개진하고, 위법한 환지계획에 대해서는 행정심판, 행정소송 등 법적 구제 수단을 통해 권리를 보호받을 수 있습니다.
• 총회 의결의 중요성: 조합 운영과 관련된 중요한 사항(환지계획, 비용 분담 등)은 반드시 조합 총회 의결을 거쳐야 합니다.
• 전문가 조력: 환지 방식의 도시개발사업은 법적 쟁점이 복잡하고, 절차가 까다로우므로, 사업 초기 단계부터 변호사 등 법률 전문가의 조력을 받는 것이 바람직합니다.

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