울산부동산변호사 | 도시개발조합 대표자 행위에 대한 손해배상 청구

울산부동산변호사 이강진

1. 판결 요약 및 주요 쟁점

• 사건번호: 대법원 2024. 7. 25. 선고 2024다229343 판결
• 사건명: 보증금
• 판결: 파기환송 (원고 패소 취지)
  • 도시개발조합 대표자가 총회 의결 없이 체결한 연대보증계약에 대해, 조합의 책임 부정 (단, 대표자 개인 책임은 별론)
  • 원고(채권자)의 중대한 과실 인정 (손해배상책임 면제)

나. 주요 쟁점

1. 대표자의 직무 관련성: 도시개발조합 대표자의 연대보증계약이 조합의 직무 범위에 속하는지 여부
2. 법인의 손해배상책임 면제:
   • 민법 제35조 제1항 단서: 대표자의 행위가 직무에 관한 행위에 해당하지 않음을 피해자가 알았거나(악의) 중대한 과실로 알지 못한 경우, 법인은 손해배상책임 면제
   • '중대한 과실'의 판단 기준: 거래 상대방이 조금만 주의를 기울였다면 대표자의 행위가 직무권한 밖이라는 것을 알 수 있었음에도, 만연히 직무권한 내 행위라고 믿음으로써 일반인에게 요구되는 주의의무를 현저히 위반한 경우

2. 사실관계

• 원고(○○○ 주식회사)는 건축설계, 감리, 부동산 개발 등을 하는 회사입니다.
• 피고(청주△△지구도시개발사업조합)는 도시개발사업 시행을 위해 설립된 조합입니다.
• 소외 2는 피고 조합의 이사 및 조합장으로 재직했습니다.
• 원고는 소외 2가 대표이사로 있는 회사(소외 5, 소외 7 회사)에 돈을 빌려주었고, 소외 2는 피고를 대표하여 각 차용금 채무를 연대보증했습니다(이 사건 각 연대보증계약).
• 도시개발법 및 피고 정관은 자금 차입, 방법, 이율, 상환방법에 대해 총회 의결을 거치도록 규정하고 있었으나, 이 사건 각 연대보증계약은 총회 의결을 거치지 않았습니다.
• 원고는 피고를 상대로 대여금 청구와 손해배상청구를 하였습니다.

3. 대법원 판결 요지 (대법원 2024. 7. 25. 선고 2024다229343 판결)

가. 대표자의 직무 관련성 (인정)

• 문제: 이 사건 각 연대보증계약이 피고 대표자의 직무 범위에 속하는지 여부
• 법리: 법인 대표자의 행위가 대표자 개인의 사익 도모 또는 법령 위반이라도, 외관상·객관적으로 직무에 관한 행위로 인정되면 민법 제35조 제1항의 직무 관련성 인정.
• 적용: 이 사건 각 연대보증계약은 외형상 피고 대표자인 조합장 소외 2의 직무행위로 인정됨.
• 결론: 원심 판단 정당 (직무 관련성 인정)

나. 법인의 손해배상책임 면제 (원고의 중대한 과실 인정)

• 문제: 원고가 이 사건 각 연대보증계약 체결 시 피고 조합 총회 의결이 없었음을 알았거나 중대한 과실로 알지 못했는지 여부
• 법리:
  • 민법 제35조 제1항 단서: 대표자 행위가 직무 관련성 없음(또는 권한 없음)을 피해자가 알았거나(악의) 중대한 과실로 알지 못한 경우, 법인은 손해배상책임 면제.
  • 중대한 과실: 거래 상대방이 조금만 주의를 기울였다면 대표자 행위가 직무권한 밖임을 알 수 있었음에도, 만연히 직무권한 내 행위라고 믿어 일반인에게 요구되는 주의의무를 현저히 위반한 경우 (거의 고의에 가까운 주의 결여, 공평 관점에서 상대방 보호 불필요).
  • 중대한 과실 판단 기준: 행위의 법령 위반 여부, 상대방의 인식 가능성, 상대방의 경험·지위, 쌍방의 거래 관계, 행위의 성질·내용 등 종합 고려.
• 적용:
  1. 원고의 전문성: 원고는 도시정비사업 등에 참여한 경험이 있는 전문 회사.
  2. 원고의 조합원 지위: 원고는 피고 조합 임시총회 소집 당시 조합원 지위 취득, 조합 운영비 조달 관련 총회 의결 사항 인지 가능성 높음.
  3. 원고 대표이사의 전문성: 원고 대표이사(소외 1)는 건축사로서, 소외 7 회사 등과 설계용역계약 체결, 관련 용역 수행 과정에서 도시개발법령, 조합 정관상 조합 운영비 차입 관련 총회 의결 사항 인지 가능성 높음.
  4. 우회 거래 요청: 피고 조합장(소외 2)은 원고 대표이사에게 피고 명의 직접 차용 시 법적 문제 발생을 이유로 우회 거래 요청.
  5. 이자 지급: 이 사건 각 차용금은 사업시행대행사(소외 7 회사) 대출금 선이자 명목으로 지급, 경제적 이익은 피고가 아닌 소외 7 회사에 귀속.
  6. 법령 공지: 도시개발법령상 자금 차입 관련 총회 의결 규정은 이미 일반에 공지된 사항.
• 결론: 위와 같은 사정들을 종합하면, 원고는 조금만 주의를 기울였다면 피고의 연대보증에 총회 의결이 필요함을 알 수 있었음에도, 이를 확인하지 않은 중대한 과실이 인정됨. 따라서 피고는 민법 제35조 제1항 단서에 따라 손해배상책임 면제.

4. 결론

대법원은 원심판결 중 제1 예비적 청구에 관한 피고 패소 부분과 제2 예비적 청구 부분을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송했습니다(원고 패소 취지).

5. 실무적 유의사항: 도시개발조합, 조합 임원, 거래 상대방을 위한 조언

가. 도시개발조합 및 조합 임원 측면

• 총회 의결 준수: 도시개발법 및 조합 정관에서 정한 총회 의결 사항(자금 차입, 보증 등)은 반드시 준수해야 합니다.
• 법률 자문: 중요한 계약 체결 전에는 반드시 법률 전문가의 자문을 받아, 법적 문제 발생 가능성을 예방해야 합니다.

나. 거래 상대방(채권자) 측면

• 조합 관련 법규 및 정관 확인: 도시개발조합과 거래 시에는 도시개발법, 조합 정관 등 관련 규정을 확인하여, 거래 상대방(대표자)의 권한, 필요한 절차(총회 의결 등)를 확인해야 합니다.
• 주의의무:
  • 일반적인 주의의무: 거래 상대방은 일반인에게 요구되는 통상적인 주의의무를 다해야 합니다. 그런데 일반인이라면 애초에 도시개발조합과 거래할 일이 거의 없다는 점에서 도시개발조합 거래와 관련해서는 일반적으로 높은 수준의 주의의무가 필요하다고 보아야 하겠습니다.
  • 전문가로서의 주의의무: 거래 상대방이 해당 분야의 전문 지식이나 경험을 가진 경우(예: 건설회사, 금융기관), 더 높은 수준의 주의의무가 요구됩니다.
• 우회 거래, 비정상적 거래 주의: 조합 명의 직접 차용 회피, 제3자를 통한 우회 거래, 비정상적인 조건의 거래 등은 위험 신호일 수 있으므로, 신중하게 검토해야 합니다.
• 법률 자문: 중요한 거래, 특히 조합의 재정에 큰 영향을 미치는 거래(대규모 자금 대여, 연대보증 등) 시에는 반드시 법률 전문가의 자문을 받는 것이 안전합니다.

울산부동산변호사 이강진