상가임대차 계약 종료 후 임대차보증금 반환(위약금, 공사비 공제 등)

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진

서울고등법원 2024. 5. 10. 선고 2023나2029353 임대차보증금 판결을 살펴보겠습니다. 대상 판결은 임대차 계약 종료 후 임대차보증금 반환과 관련하여, 임대차 계약의 합의 해지 여부, 사정변경에 의한 해지 여부, 미지급 임대료 및 관리비 공제, 지연손해금, 중도해지 위약금, 바닥 공사비 공제 여부 등이 쟁점이 된 사건입니다.

I. 사실관계 개요

1. 계약 체결: 원고(임차인, 주식회사 A)와 피고(임대인, 주식회사 B)는 2020. 1. 5. 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 10억원, 월 임대료 74,893,700원(VAT 별도), 월 관리비 26,747,750원(VAT 별도), 임대차 기간 2020. 1. 5.부터 2023. 1. 31.까지로 하는 임대차 계약(이하 "이 사건 임대차 계약")을 체결하였습니다.
2. 코로나19 팬데믹 및 학원 운영 중단: 원고는 이 사건 건물에서 대학수학능력시험 전문 재수학원을 운영하였으나, 코로나19 팬데믹으로 인하여 2021년도 신규 수강생을 모집하지 못하여 2021. 1.경부터 학원 운영을 전면 중단하였습니다.
3. 임대차 계약 해지 협의: 원고는 2021. 2.경부터 피고에게 임대차 계약 해지를 요청하며 원상복구 기준을 협의하였고, 피고는 원상복구를 조건으로 합의 해지에 응할 의사를 보였습니다.
4. 원상복구 공사 및 이견: 원고는 2021. 4. 10.경부터 원상복구 공사를 시작하였으나, 원상복구 범위 및 적정성에 관하여 피고와 이견이 발생하였습니다.
5. 피고의 바닥 공사: 피고는 2021. 6. 15.경 자체적으로 바닥 공사를 시행하였습니다.
6. 임대차 기간 만료: 이 사건 임대차 계약은 2023. 1. 31. 기간 만료로 종료되었습니다.

II. 법원의 판단(서울고등법원 2024. 5. 10. 선고 2023나2029353 판결)

1. 주문
   • 피고는 원고에게 474,528,817원 및 이에 대한 지연이자(2023. 2. 1.부터 2024. 5. 10.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)를 지급하라.
   • 원고의 항소 및 피고의 나머지 항소 기각.
2. 판단 요지
   • 임대차 계약 합의 해지 여부: 부정 (원고의 청구 기각)
     • 합의 해지를 위해서는 쌍방 당사자의 의사 합치가 있어야 하고, 임대차 계약의 경우 임차보증금 반환에 관한 합의도 필요함.
     • 원고와 피고 사이에 원상복구 범위, 임대료 면제 등에 관한 이견이 존재하였고, 임차보증금 반환에 관한 명확한 합의가 없었으므로 합의 해지 불인정.
   • 사정변경에 의한 해지 여부: 부정 (원고의 청구 기각)
     • 사정변경에 의한 해지는 ① 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, ② 당사자가 계약 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, ③ 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에 인정됨.
     • 코로나19 팬데믹은 예측하기 어려운 사정이나, 원고가 학원 운영을 위해 임차한 목적, 다른 학원들의 대응 사례, 강제휴원 조치의 기간, 임대인의 해지권 인정 여부 등을 고려할 때 사정변경에 의한 해지 불인정.
   • 미지급 임대료 및 관리비 공제: 일부 인정 (피고의 주장 일부 인용)
   • 2021. 1. 1.부터 2021. 6. 25.까지 미지급 임대료(무상임대기간 제외) 및 관리비 합계 510,971,183원(= 임대료 398,184,838원 + 관리비 112,786,345원)을 임대차보증금에서 공제.
     • 1.  
   • 지연손해금: 일부 감액
     • 미지급 임대료 및 관리비에 대한 지연손해금 약정(연 18%)은 손해배상액의 예정으로 부당하게 과다하므로, 미지급 임대료에 대한 지연손해금은 12,000,000원, 미지급 관리비에 대한 지연손해금은 2,500,000원으로 감액.
   • 2021.6.26 이후: 원고의 차임지급의무가 없음. (피고가 원고의 임차목적 사용을 불가하게 하였기 때문.)
   • 중도해지 위약금: 부정 (피고의 주장 기각)
     • 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으므로 위약금 지급 사유 없음.
   • 바닥 공사비: 부정 (피고의 주장 기각)
     • 피고가 자체적으로 시행한 바닥 공사는 원상회복의 범위를 벗어난 것으로 판단.

III. 판결의 시사점

1. 임대차 계약 합의 해지의 엄격한 요건: 임대차 계약의 합의 해지는 단순한 의사 합치뿐만 아니라, 임차보증금 반환 등과 관련한 구체적인 합의가 필요하다는 점을 재확인하였습니다. 특히, 원상복구, 임대료 정산 등과 관련한 분쟁이 있는 경우 합의 해지 인정이 어려울 수 있습니다.
2. 사정변경에 의한 해지 요건의 엄격성: 코로나19 팬데믹과 같은 예외적인 상황에서도 사정변경에 의한 계약 해지가 쉽게 인정되지 않는다는 점을 보여줍니다. 계약 체결 당시 예견 가능성, 계약 유지의 현저한 불공평성 등을 엄격하게 판단해야 합니다.
3. 손해배상 예정액의 감액: 법원은 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 직권으로 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 본 판결은 연 18%의 지연손해금 약정이 과다하다고 판단하여 감액한 사례입니다. 최근 들어서 상가 임대차계약시에 차임 지연손해금으로 연 20%를 기재하여 넣는 방법 등을 권하는 글들이 많은데, 지연손해금 넣는 것은 좋으나 해당 지연손해금이 감액될 여지가 있다는 부분은 충분히 인지하셔야 할 것으로 보입니다.
4. 임대인의 목적물 사용·수익 의무: 임대차 계약에서 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무가 있으며, 이를 위반할 경우 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 본 판결은 피고가 원고의 학원 운영을 위한 사용을 불가능하게 한 2021. 6. 26. 이후부터는 원고의 차임 지급 의무가 없다고 판단하였습니다.
5. 원상회복의무의 범위: 임차인의 원상회복의무는 임대차계약 체결 당시 상태로의 회복을 의미하며, 임대인이 임의로 시행한 공사 비용을 임차인에게 청구할 수 없습니다.

IV. 결론

합의 해지, 사정변경에 의한 해지, 손해배상 예정액의 감액, 임대인의 의무 등 임대차 계약 종료와 관련한 다양한 법률적 쟁점이 있으므로 참고할 만한 판결로 보입니다. 통상 임대차계약의 경우 금액이 크지 않아서 상세하게 판결하지 않는 경우가 많고 세부적으로 다투지 않는 경우가 많은데 본 건의 경우 금액 자체가 상당히 커서 세부적으로 주장도 많고 그에 따른 판단도 이루어져서 참고가 될 것으로 보입니다. 

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