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법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진
서울고등법원 2024. 5. 10. 선고 2023나2029353 임대차보증금 판결을 살펴보겠습니다. 대상 판결은 임대차 계약 종료 후 임대차보증금 반환과 관련하여, 임대차 계약의 합의 해지 여부, 사정변경에 의한 해지 여부, 미지급 임대료 및 관리비 공제, 지연손해금, 중도해지 위약금, 바닥 공사비 공제 여부 등이 쟁점이 된 사건입니다.
I. 사실관계 개요
- 계약 체결: 원고(임차인, 주식회사 A)와 피고(임대인, 주식회사 B)는 2020. 1. 5. 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 10억원, 월 임대료 74,893,700원(VAT 별도), 월 관리비 26,747,750원(VAT 별도), 임대차 기간 2020. 1. 5.부터 2023. 1. 31.까지로 하는 임대차 계약(이하 "이 사건 임대차 계약")을 체결하였습니다.
- 코로나19 팬데믹 및 학원 운영 중단: 원고는 이 사건 건물에서 대학수학능력시험 전문 재수학원을 운영하였으나, 코로나19 팬데믹으로 인하여 2021년도 신규 수강생을 모집하지 못하여 2021. 1.경부터 학원 운영을 전면 중단하였습니다.
- 임대차 계약 해지 협의: 원고는 2021. 2.경부터 피고에게 임대차 계약 해지를 요청하며 원상복구 기준을 협의하였고, 피고는 원상복구를 조건으로 합의 해지에 응할 의사를 보였습니다.
- 원상복구 공사 및 이견: 원고는 2021. 4. 10.경부터 원상복구 공사를 시작하였으나, 원상복구 범위 및 적정성에 관하여 피고와 이견이 발생하였습니다.
- 피고의 바닥 공사: 피고는 2021. 6. 15.경 자체적으로 바닥 공사를 시행하였습니다.
- 임대차 기간 만료: 이 사건 임대차 계약은 2023. 1. 31. 기간 만료로 종료되었습니다.
II. 법원의 판단(서울고등법원 2024. 5. 10. 선고 2023나2029353 판결)
- 주문
- 피고는 원고에게 474,528,817원 및 이에 대한 지연이자(2023. 2. 1.부터 2024. 5. 10.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)를 지급하라.
- 원고의 항소 및 피고의 나머지 항소 기각.
- 판단 요지
- 임대차 계약 합의 해지 여부: 부정 (원고의 청구 기각)
- 합의 해지를 위해서는 쌍방 당사자의 의사 합치가 있어야 하고, 임대차 계약의 경우 임차보증금 반환에 관한 합의도 필요함.
- 원고와 피고 사이에 원상복구 범위, 임대료 면제 등에 관한 이견이 존재하였고, 임차보증금 반환에 관한 명확한 합의가 없었으므로 합의 해지 불인정.
- 사정변경에 의한 해지 여부: 부정 (원고의 청구 기각)
- 사정변경에 의한 해지는 ① 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, ② 당사자가 계약 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, ③ 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에 인정됨.
- 코로나19 팬데믹은 예측하기 어려운 사정이나, 원고가 학원 운영을 위해 임차한 목적, 다른 학원들의 대응 사례, 강제휴원 조치의 기간, 임대인의 해지권 인정 여부 등을 고려할 때 사정변경에 의한 해지 불인정.
- 미지급 임대료 및 관리비 공제: 일부 인정 (피고의 주장 일부 인용)
- 2021. 1. 1.부터 2021. 6. 25.까지 미지급 임대료(무상임대기간 제외) 및 관리비 합계 510,971,183원(= 임대료 398,184,838원 + 관리비 112,786,345원)을 임대차보증금에서 공제.
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- 지연손해금: 일부 감액
- 미지급 임대료 및 관리비에 대한 지연손해금 약정(연 18%)은 손해배상액의 예정으로 부당하게 과다하므로, 미지급 임대료에 대한 지연손해금은 12,000,000원, 미지급 관리비에 대한 지연손해금은 2,500,000원으로 감액.
- 2021.6.26 이후: 원고의 차임지급의무가 없음. (피고가 원고의 임차목적 사용을 불가하게 하였기 때문.)
- 중도해지 위약금: 부정 (피고의 주장 기각)
- 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으므로 위약금 지급 사유 없음.
- 바닥 공사비: 부정 (피고의 주장 기각)
- 피고가 자체적으로 시행한 바닥 공사는 원상회복의 범위를 벗어난 것으로 판단.
- 임대차 계약 합의 해지 여부: 부정 (원고의 청구 기각)
III. 판결의 시사점
- 임대차 계약 합의 해지의 엄격한 요건: 임대차 계약의 합의 해지는 단순한 의사 합치뿐만 아니라, 임차보증금 반환 등과 관련한 구체적인 합의가 필요하다는 점을 재확인하였습니다. 특히, 원상복구, 임대료 정산 등과 관련한 분쟁이 있는 경우 합의 해지 인정이 어려울 수 있습니다.
- 사정변경에 의한 해지 요건의 엄격성: 코로나19 팬데믹과 같은 예외적인 상황에서도 사정변경에 의한 계약 해지가 쉽게 인정되지 않는다는 점을 보여줍니다. 계약 체결 당시 예견 가능성, 계약 유지의 현저한 불공평성 등을 엄격하게 판단해야 합니다.
- 손해배상 예정액의 감액: 법원은 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 직권으로 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 본 판결은 연 18%의 지연손해금 약정이 과다하다고 판단하여 감액한 사례입니다. 최근 들어서 상가 임대차계약시에 차임 지연손해금으로 연 20%를 기재하여 넣는 방법 등을 권하는 글들이 많은데, 지연손해금 넣는 것은 좋으나 해당 지연손해금이 감액될 여지가 있다는 부분은 충분히 인지하셔야 할 것으로 보입니다.
- 임대인의 목적물 사용·수익 의무: 임대차 계약에서 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무가 있으며, 이를 위반할 경우 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 본 판결은 피고가 원고의 학원 운영을 위한 사용을 불가능하게 한 2021. 6. 26. 이후부터는 원고의 차임 지급 의무가 없다고 판단하였습니다.
- 원상회복의무의 범위: 임차인의 원상회복의무는 임대차계약 체결 당시 상태로의 회복을 의미하며, 임대인이 임의로 시행한 공사 비용을 임차인에게 청구할 수 없습니다.
IV. 결론
합의 해지, 사정변경에 의한 해지, 손해배상 예정액의 감액, 임대인의 의무 등 임대차 계약 종료와 관련한 다양한 법률적 쟁점이 있으므로 참고할 만한 판결로 보입니다. 통상 임대차계약의 경우 금액이 크지 않아서 상세하게 판결하지 않는 경우가 많고 세부적으로 다투지 않는 경우가 많은데 본 건의 경우 금액 자체가 상당히 커서 세부적으로 주장도 많고 그에 따른 판단도 이루어져서 참고가 될 것으로 보입니다.
법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진
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