임대차 계약과 공인중개사의 책임 범위

법률사무소 제성 부동산 전문 변호사 이강진

1. 사실관계(부산고등법원 2024. 10. 27. 선고 2024나51496 판결)

• 계약 체결: 원고(임차인)는 피고 B(공인중개사)의 중개를 통해 임대인과 임대차 계약을 체결했습니다. 해당 부동산에는 이미 근저당권이 설정되어 있었고, 특약사항으로 근저당권 말소 조건이 포함되었습니다.
• 보증금 지급: 원고는 계약금 외 잔금을 약정된 기일과 다르게 지급했고, 이 사실을 피고 B에게 알리지 않았습니다.
• 근저당권 실행: 임대인이 근저당권을 말소하지 않아 결국 경매가 진행되었고, 원고는 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었습니다.
• 소송 제기: 원고는 피고 B와 C협회(공제사업자)를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.

2. 법원의 판단

가. 핵심 쟁점: 공인중개사인 피고 B가 임대차 계약 체결 이후 임대인의 근저당권 말소 의무 불이행 및 그로 인한 원고의 손해에 대해 책임을 져야 하는지 여부

나. 관련 법리:

• 공인중개사법 제25조 제1항: 개업공인중개사는 중개대상물의 상태, 권리관계 등을 성실·정확하게 설명할 의무가 있습니다.
• 공인중개사법 제30조 제1항: 중개행위로 인해 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 손해배상 책임이 있습니다.
• 중개행위의 범위: 대법원은 중개행위를 "객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위"로 정의하며, 계약 체결 이후에도 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정된 경우에는 중개행위에 포함될 수 있다고 판시합니다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결 등).

다. 판결 요지:

• 의무 위반 부정: 법원은 피고 B가 공인중개사법상 의무나 수임인으로서의 의무를 위반했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
• 판단 근거:
  • 피고 B는 근저당권의 존재 및 채권최고액 등을 확인하여 원고에게 설명했고, 중개대상물 확인·설명서에도 기재했습니다.
  • 특약사항에 근저당권 말소 조건이 명시된 것은 원고가 위험성을 충분히 인지했음을 의미합니다.
  • 임대인의 근저당권 말소 불이행 및 경매로 인한 손해는 피고 B의 책임 범위 밖입니다.
  • 피고 B의 중개행위는 계약 체결로 완료되었고, 이후 계약 이행에 관여할 예정이 없었습니다.
  • 원고는 잔금 지급 기일을 지키지 않고 피고 B에게 알리지 않았으므로, 피고 B가 근저당권 말소 여부를 확인할 의무가 없습니다.
• 결론: 원고의 청구 기각 (피고 승소)

3. 시사점 및 참고사항

가. 공인중개사의 책임 범위:

• 계약 체결 전: 중개대상물에 대한 정확한 설명 및 정보 제공 의무가 있습니다.
• 계약 체결 후: 계약 당사자 간의 의무 이행에 관여할 것이 예정되어 있지 않은 경우, 계약 불이행에 대한 책임은 원칙적으로 없습니다.
• 예외: 계약상 의무 이행에 관여하기로 특별히 약정된 경우 등에는 예외적으로 책임을 질 수 있습니다.

나. 임차인의 주의 의무:

• 계약 내용 확인 및 공인중개사 책임 범위에 대해서 명시: 계약서, 특히 특약사항을 꼼꼼히 확인해야 하며, 위 사건과 같이 근저당권 말소 조건이 붙어 있는 경우 공인중개사가 말소까지 확인 책임을 질 수 있도록 특약사항에 명시하는 것이 좋습니다.
• 잔금 지급 시: 잔금 지급 기일 및 방법을 준수하고, 공인중개사에게 변경 사항을 알려야 합니다.
• 근저당권 말소 확인: 잔금 지급 후 근저당권 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.