상가 분양계약 해제 및 분양대금반환 청구

법률사무소 제성 울산 부동산 변호사 이강진입니다

1. 사실관계(부산고등법원 2024. 6. 13. 선고 2023나57350(본소), 2023나57367(반소))

본 사건은 A주식회사(원고)가 B(피고)를 상대로 매매대금 및 분양대금반환을 청구한 사건입니다. 원고는 2018년 9월 18일 피고에게 서울 동작구 소재 E건물 근린생활시설의 제2층 F호를 매도하는 분양계약을 체결하였으며, 피고는 2019년 6월 13일 C로부터 이 분양계약상의 매수인지위를 양수받았습니다. 피고는 계약금 68,990,000원을 지급하였으나, 잔금 344,724,190원을 지급하지 않았습니다.

구체적 사실관계

1. 소송의 경위: 피고는 2019년 6월 13일 C로부터 분양계약상의 매수인지위를 양수하였고, 원고는 이에 따라 피고에게 잔금 344,724,190원을 청구하였습니다.
2. 점포 천장높이 문제: 피고는 이 분양계약 체결 시 원고 또는 원고의 분양담당직원으로부터 이 사건 점포의 천장높이가 3.1m라는 설명을 들었으나, 실제 천장높이는 2.65m에 불과하였습니다. 이에 피고는 이 점포의 천장높이가 당초 약정된 것보다 낮아 계약의 목적을 달성할 수 없다고 주장하였습니다.
3. 법원 판단: 법원은 피고가 천장높이를 중시하여 계약을 체결한 점, 실제 천장높이가 약정된 것보다 낮은 점 등을 고려하여 피고의 주장을 받아들였습니다. 이에 따라 법원은 피고의 반소를 인용하였고, 원고의 본소청구를 기각하여 납부한 분양대금을 반환해라는 판결을 내렸습니다.

2. 법리

가. 계약의 내용과 하자

본 사건의 주요 법리적 쟁점은 계약의 내용과 하자 여부입니다. 대법원 판례에 따르면, 분양계약의 목적물인 건물의 외형·재질 등이 특정되지 않은 경우, 분양계약 체결 시 제공된 설명이나 홍보 자료의 내용이 계약의 내용으로 간주될 수 있습니다. 본 사건에서는 피고가 분양담당직원으로부터 이 사건 점포의 천장높이가 3.1m라는 설명을 듣고 계약을 체결하였으므로, 실제 천장높이가 이를 충족하지 못하는 경우 이는 계약의 하자로 볼 수 있다는 것입니다.

상가 천장 높이는 개방감에서 차이가 있어서 유치할 수 있는 업종이 차이가 발생할 수 있고, 분양상담사로부터 상담받은 내용에서 천장높이에 대해서 설명을 들었고, 그에 대해서 완공 직후 천장 높이를 즉시 확인하여 차이가 난다는 점을 확인했다는 점을 들어서 하자 및 계약 내용으로 편입이 되었다고 보았다는 점을 보면 상가 계약을 하고 상담사가 이야기 한 부분과 본인이 중요하게 생각한 부분이 있다면 완공 직후 확인이 가능하다면 즉시 관련 부분을 확인해서 증거를 남겨두는 것이 중요하겠습니다.

나. 계약 해제와 부당이득반환

피고는 이 사건 분양계약의 하자를 이유로 계약을 해제하였고, 원고는 이에 따라 분양대금을 반환해야 했습니다. 수분양자인 피고는 중도금대출 이자에 대해서도 손해배상을 해야 한다고 하였으나 중도금 대출 여부는 수분양자의 경제적 사정에 따라 다르다는 점에서 반드시 대출을 받아야 하는 것이 아니므로 손해배상에는 포함되지 않았습니다.

3. 시사점

본 판결은 분양계약 체결 시 계약 내용이 명확히 특정되지 않은 경우, 설명이나 홍보 자료의 내용이 계약의 내용으로 간주될 수 있음을 보여줍니다. 특히, 천장높이와 같은 건물의 중요 거래 조건이 계약의 내용으로 포함될 수 있다는 점을 강조합니다. 해당 사건에서는 수분양자가 주장하는 내용이 계약 내용으로 편입되었음이 인정이 되기는 했으나 계약서에 수분양자가 중요하게 생각해서 계약을 하게 되는 부분이 있다면 특약사항 등에 기재를 해두는 것이 가장 좋겠습니다.

또한, 계약 체결 시 제공된 설명이나 자료와 실제 건물의 조건이 상이한 경우, 이는 계약 해제의 사유가 될 수 있으며, 이에 따른 부당이득반환 청구가 인정될 수 있습니다. 이는 상가분양계약 체결 시 계약 내용을 명확히 하고, 계약 체결 후에도 그 내용이 충실히 이행되도록 관리하는 것이 중요하겠습니다.

울산부동산변호사 이강진