근린생활시설 유치권 부존재 확인 사건

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진입니다.

1. 사실관계(부산고등법원(창원) 2024. 6. 13. 선고 2023나11388 판결)

본 사건은 A조합(원고)이 B(피고)를 상대로 유치권 부존재 확인을 청구한 사건입니다. 사건의 주요 사실관계는 다음과 같습니다:

가. 공동사업계획과 동업약정

• 주식회사 C는 2016년 7월 4일 진주시 소재 지하 1층, 지상 6층의 근린생활시설인 F 건물 및 G호, H호, I호, J호의 소유권보존등기를 마쳤습니다.
• 피고는 2016년 2월 4일 주식회사 C와 '공동사업계획'을 작성하여 동업약정을 체결하였습니다. 이에 따라 피고는 C가 제공한 건물에 시설투자와 인테리어 작업을 시행하였습니다.

나. 인테리어 공사와 정산서

• 피고는 2016년 7월부터 9월까지 인테리어 공사를 완료하였으며, 2016년 9월 26일부터 음식점 영업을 시작하였습니다. 해당 인테리어 공사의 비용은 396,000,000원으로 정산되었습니다.
• 피고는 2017년 3월 C에 대하여 정산과 손해배상을 요구하는 내용증명을 발송하였고, 이후 C를 상대로 소송을 제기하였으나 기각되었습니다.

다. 합의서와 경매절차

• 2018년 3월 21일 피고와 C는 합의서를 작성하였으며, 피고는 소를 취하하였습니다.
• 이후 이 사건 건물에 대한 임의경매절차가 개시되었고, 피고는 유치권을 주장하였습니다.

2. 법리

가. 유치권 요건

유치권은 민법 제320조 제1항에 따라 그 물건에 관하여 생긴 채권을 담보하기 위해 물건을 점유하는 권리입니다. 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권과 유치목적물 사이에 견련관계가 있어야 합니다.

나. 본 사건의 법리적 판단

법원은 피고가 주장하는 채권이 공사도급계약에 따른 공사대금채권이 아니라, 동업약정 종료에 따른 정산금채권에 해당한다고 판단하였습니다. 따라서 피고의 채권과 유치목적물 사이에 견련관계가 없다고 보았습니다.

다. 판결의 주요 내용

법원은 피고의 유치권이 존재하지 않는다고 판단하였고, 이에 따라 피고의 유치권 주장은 기각되었습니다. 공사대금채권이라고 주장하는 피고의 주장에 대해서 구체적인 내용을 보면 다음과 같습니다.

피고는 2015년 11월경부터 2016년 9월경까지 C와 동업 약정을 체결하여 공동으로 음식점 사업을 운영하였습니다. 피고는 이 과정에서 인테리어 공사와 비품 구매 등의 비용을 지출하였으며, 총 비용은 396,000,000원에 달했습니다. 이러한 비용은 피고가 인테리어 공사와 비품을 구매한 후 C와의 정산서에 기재되어 있었습니다.

2016년 9월 26일부터 피고는 음식점 영업을 개시하였으나, 영업 기간 중 C와의 갈등이 발생하였습니다. 피고는 C가 정산을 미루고 손해를 입혔다고 주장하며 2017년 3월 C에게 정산과 손해배상을 요구하는 내용증명을 발송하였습니다. 이후 피고는 C를 상대로 소송을 제기하였으나, 법원은 피고의 청구를 기각하였습니다.

2018년 3월 21일, 피고와 C는 합의서를 작성하여 소송을 취하하였습니다. 그러나 이 사건 건물에 대한 임의경매절차가 개시되었고, 피고는 유치권을 주장하였습니다. 피고는 C에 대해 246,000,000원의 공사대금채권이 있다고 유치권신고서를 제출하였으나, 법원은 피고의 채권이 동업약정 종료에 따른 정산금채권에 해당한다고 판단하였는데, 피고가 C와의 정산서에 적힌 금액이 사실과 다르게 기재되었을 가능성도 배제하지 않았습니다. 정산서상 채무액에 비품대금과 공사대금이 있는데 이를 구분할 만한 근거도 없고, 이전에 이미 유치권에 대해서 논의를 한 바도 있고, 동업에 따른 영업으로 수익분배를 하지 않고 합의 내용에 비추어보면 공사비용이라고 보기에는 다소 과도하다고 생각되는 부분이 있어서 공사대금으로 판단하지 않아서 유치권을 부인했습니다.

3. 시사점

본 판결은 유치권의 성립 요건과 관련하여 중요한 시사점을 제공합니다. 특히, 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권과 유치목적물 사이에 명확한 견련관계가 있어야 한다는 점을 강조합니다.

또한, 동업약정 종료에 따른 정산금채권과 같은 일반적인 금전채권은 유치권의 대상이 될 수 없음을 명확히 하였습니다. 이는 동업자 간의 법적 분쟁에서 유치권을 주장하려는 경우, 공사대금의 경우에는 그 근거가 될 수 있는 자료를 명확하게 갖추고 있어야 할 것으로 보이며, 합의금를 하게 되는 경우에도 구체적인 금액을 구분해서 작성을 하는 것이 도움이 되겠습니다.

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진