울산부동산변호사 | 임대차 계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 임대차 기간

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진

상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')상 임차인의 계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 임대차 기간에 대하여 살펴보고, 임대인과 임차인 양측에 필요한 실무적 유의사항을 함께 보겠습니다

1. 사실관계

• 원고들(임대인)과 피고(임차인)는 2019년 3월 19일 상가 임대차계약(1차 계약) 체결: 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원, 기간 2019. 4. 22.~2021. 4. 21.
• 임대차 기간 만료 무렵, 2차 계약 체결: 보증금 10,500,000원, 월세 880,000원, 기간 2021. 4. 22.~2022. 4. 21.
• 피고는 2021년 5월 21일 원고 A에게 계약서 재작성을 요구하며, 원고 A가 들고 있던 임대차계약서를 빼앗아 찢음 (재물손괴, 형사처벌 받음).
• 원고들은 2022년 3월 7일 피고에게 재물손괴 행위를 이유로 갱신거절 및 해지 통지했습니다.
• 원고들은 피고를 상대로 보증금에서 연체 차임 등을 공제한 잔액 받음과 동시에 건물을 인도하라는 청구했습니다.
• 피고는 ① 구두로 갱신 요구, ② 묵시적 갱신, ③ 2차 계약상 1년 약정 무효 등을 주장하며 임대차계약 존속 주장을 했습니다.

2. 법원의 판단 (부산지방법원 2023. 3. 21. 선고 2022가단315796 판결)

가. 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부 (부정)

• 문제: 피고가 임대차기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 계약갱신요구권을 적법하게 행사했는지 여부
• 법리: 임차인의 계약갱신요구는 상대방 있는 의사표시이므로, 반드시 명시적일 필요는 없으나, 묵시적으로라도 임대인에게 도달해야 함.
• 이 사건 판결: 피고가 제출한 증거만으로는 피고가 원고들에게 임대차기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 갱신요구 의사표시를 했다고 인정하기 부족.
• 결론: 피고의 계약갱신요구권 행사 주장 배척.

나. 묵시적 갱신 성립 여부 (부정)

• 문제: 1차 계약 종료 후 묵시적 갱신이 성립되었는지, 원고들의 2022. 3. 7.자 통지가 묵시적 갱신에 대한 적법한 갱신거절인지 여부
• 법리:
  • 상가임대차법 제10조 제4항: 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 갱신 거절 통지 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면, 종전 임대차와 동일한 조건으로 갱신 (묵시적 갱신). 묵시적 갱신 시 존속기간은 1년.
  • 묵시적 갱신 후 임대인의 갱신거절: 묵시적 갱신 후에도 임대인은 갱신 거절 가능 (사유 불문).
• 이 사건 판결:
  • 가사 1차 계약이 묵시적 갱신되었다 하더라도, 묵시적 갱신 시 존속기간은 1년.
  • 원고들의 2022. 3. 7.자 통지는 피고의 갱신요구에 대한 거절이 아니라, 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신에 대한 갱신거절 통지로 유효.
• 결론: 피고의 묵시적 갱신 주장 배척.

다. 2차 계약상 임대차 기간 1년 약정의 유효성 (유효)

• 문제: 2차 계약에서 정한 임대차 기간 1년이 임차인에게 불리하여 무효인지, 임차인의 갱신요구로 갱신된 경우 종전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되는지 여부
• 법리:
  • 상가임대차법 제10조 제3항: 임차인의 갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차는 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봄 (단, 차임·보증금은 증감 가능).
  • 상가임대차법 제10조 제3항은 임차인의 갱신요구권 행사 시 임대차 기간 등 조건이 정해지지 않은 채 갱신된 경우에 적용.
• 적용:
  • 원고들과 피고 사이에 임대차 기간 등 조건(1년)이 정해진 2차 계약이 체결되었으므로, 상가임대차법 제10조 제3항 적용 여지 없음.
  • 임대차 기간 1년 약정이 임차인에게 불리하다고 볼 수 없음 (임차인은 기간 만료 시 갱신요구권 행사 가능).
• 결론: 2차 계약상 임대차 기간 1년 약정은 유효.

3. 결론

법원은 원고들과 피고 사이의 임대차계약이 2022. 4. 21. 기간 만료로 종료되었다고 판단하고, 피고에게 보증금 10,500,000원을 반환받음과 동시에 원고들에게 부동산을 인도할 것을 명했습니다.

4. 실무적 유의사항: 임대인과 임차인을 위한 조언

가. 임대인 측면

• 갱신 거절 통지:
  • 시기: 임대차기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 갱신 거절 또는 조건 변경 통지해야 묵시적 갱신 방지.
  • 방법: 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 통지. 내용증명이 가장 좋으나 어려울 경우 카카오톡이라든지 상대방이 수신을 했음을 확인할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 필요함. 분쟁이 발생할 것으로 생각되면 가능하면 내용증명으로 발송하기를 권합니다.
  • 사유: 묵시적 갱신 후 갱신 거절 시에는 사유 불문. 임차인의 갱신요구에 대한 거절 시에는 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 정당한 사유 필요합니다.
• 계약서 작성: 임대차계약서에 임대차 기간, 차임, 보증금 등 조건을 명확하게 기재하는 것이 좋습니다.

나. 임차인 측면

• 계약갱신요구권 행사:
  • 시기: 임대차기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 갱신 요구하여야 합니다.
  • 방법: 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 통지 (구두 갱신 요구는 입증 어려움).
• 묵시적 갱신 확인: 임대차기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 임대인으로부터 갱신 거절 또는 조건 변경 통지가 없으면 묵시적 갱신 주장 가능합니다.
• 계약서 확인: 임대차계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 불리한 조항은 없는지 검토해야 합니다.

다. 공통

• 변호사 자문: 상가 임대차 관련 분쟁은 복잡하고 다양한 법률 문제가 발생할 수 있으므로, 분쟁 발생 후만 아니라 분쟁이 발생 할 것 같으면 미리 변호사의 자문을 받는 것이 중요합니다.
• 증거 확보: 임대차계약서, 갱신요구 또는 거절 통지(내용증명), 차임 지급 내역 등 관련 증거를 미리 확보해두는 것이 좋습니다.

본 판결은 상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 임대차 기간 등에 대한 법리를 명확히 하고, 임대인과 임차인 모두에게 실무적으로 유의해야 할 사항을 제시하고 있습니다. 특히, 임차인의 계약갱신요구권 행사 시기와 방법, 묵시적 갱신 요건, 임대인의 갱신거절 통지 방법 등을 숙지하여 분쟁을 예방하고, 분쟁 발생 시에는 변호사의 도움을 받아 적절하게 대응하는 것이 중요합니다.

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