울산부동산변호사 | 건물인도 및 연체차임 관련 분쟁 - 상가임대차보호법

본 글에서는 건물인도 및 연체차임 관련 판결(2023가단114379, 2024가단106948)을 통해서 관련 법리와 함께 실제 소송에서 발생할 수 있는 쟁점 및 유의사항을 살펴보겠습니다.

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진

1. 사실관계

원고(반소피고) A는 이 사건 점포의 소유자 D로부터 점포를 임차한 후, D의 동의를 받아 2019년 6월 1일 피고(반소원고) C와 전대차 계약을 체결했습니다. 계약 조건은 보증금 2,300만 원, 월 차임 592만 원(선불), 기간은 2019년 6월 1일부터 2020년 6월 1일까지였습니다. 전대차 계약서에는 "전차인(피고)의 차임 연체액이 2기 차임액에 달하면 전대인(원고)은 계약을 해지할 수 있다"는 조항이 있었습니다.

피고는 이 사건 점포에서 오락실을 운영하기 시작했고, 코로나19로 영업이 부진해지자 2020년 1월 18일 원고와 보증금을 1,800만 원, 월 차임을 502만 원으로 감액하는 내용으로 계약을 변경했습니다. 이후 코로나19 상황이 나아지자 원고는 2022년 6월 피고에게 차임 인상을 요구하여 월 552만 원으로 증액했습니다. 그러나 피고는 2023년 3월 1일부터 차임을 지급하지 않았습니다.

이에 원고는 피고의 차임 연체를 이유로 전대차 계약 해지를 통보하고 건물 인도 소송을 제기했습니다. 피고는 권리금 계약 파기, 불법 데크 철거 비용 등을 이유로 차임 지급을 거절하며 반소를 제기했습니다.

2. 사건의 주요 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 전대차 계약 해지 여부: 피고의 차임 연체를 이유로 원고가 전대차 계약을 적법하게 해지할 수 있는지 여부
2. 권리금 계약 파기에 따른 손해배상 책임: 원고가 권리금 계약을 부당하게 파기하여 피고에게 손해를 발생시켰는지 여부
3. 부당이득반환청구권: 피고가 불법 데크를 철거한 비용을 원고에게 청구할 수 있는지 여부
4. 차임 지급 거절의 정당성: 피고가 주장하는 손해배상채권 및 부당이득반환채권으로 차임 지급을 거절할 수 있는지 여부

가. 임대차 계약 해지

• 법리: 민법 제640조에 따르면, 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 그리고 해당 사건에서 계약서에도 2기 차임액이 연체되면 해제될 수 있도록 되어 있지만 원칙적으로는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받아서 3기 연체시에 해제가 가능합니다(다만 해당 사건에서는 장기간 연체로 크게 다투어지지 않고 2기 연체로 해제되었다고 설시가 되어 있기는 합니다)
• 관련 사항: 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

나. 권리금

• 법리: 권리금은 임대차 목적물인 상가 건물의 장소적 이익이나 고객, 신용 등 경제적 가치에 대한 대가로 지급되는 금전입니다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다23872 판결). 권리금 계약은 임대차 계약과는 별개의 계약으로, 권리금 회수 기회 보호는 상가건물 임대차보호법에 의해 규정됩니다.
• 관련 사항: 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).

다. 부당이득

• 법리: 민법 제741조에 따르면 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다.
• 관련 사항: 부당이득반환청구는 이득, 손해, 인과관계, 법률상 원인 없음의 요건을 충족해야 합니다.

라. 상계

• 법리: 민법 제492조에 따라, 서로 동종의 채무를 부담하는 두 당사자는 채무의 변제기가 도래한 경우 상계할 수 있습니다. 상계는 당사자 일방의 의사표시로 가능하며, 상계 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 효력이 발생합니다.
• 관련 사항: 당사자 간 특약으로 상계권을 제한할 수 있습니다. 또한, 채무의 성질이 상계를 허용하지 않는 경우도 있습니다.

3. 이 사건 판결(창원지방법원 2023가단114379, 2024가단106948 판결)

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고는 원고에게 이 사건 점포를 인도해야 합니다. (원고 승소)
2. 피고는 원고에게 연체차임 44,760,000원 및 2024년 4월 1일부터 인도 완료일까지 월 5,520,000원의 비율에 의한 돈을 지급해야 합니다. (원고 승소)
3. 원고의 나머지 본소 청구 및 피고의 반소 청구를 모두 기각합니다. (원고 일부 승소, 피고 패소)

재판부에서는 피고가 2023년 3월 1일부터 차임을 연체한 사실, 원고가 2기 이상의 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보한 사실을 인정했습니다. 따라서 이 사건 전대차 계약은 피고의 차임 연체를 이유로 적법하게 해지되었다고 판단했습니다.

피고의 권리금 계약 파기에 따른 손해배상 주장에 대해서는, 원고가 월차임을 피고가 원하는 월450만원보다 높이 요구한 사실은 인정되지만, 피고가 주선한 새로운 임차인이 임대인과 임대차 계약을 체결하지 못한 것은 원고의 월차임 증액 요구 때문이 아니라 피고가 제시하는 조건과 임대인이 요구하는 조건이 불일치했기 때문이라고 보았습니다. 즉, 원고의 월차임 증액 요구와 피고의 손해 발생 사이에 인과관계가 없다고 판단했습니다.

피고의 부당이득반환청구에 대해서는, 원고가 불법 데크를 설치했고 피고가 900만 원을 들여 철거한 사실을 인정하여 원고는 피고에게 해당 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

피고의 차임 지급 거절 주장에 대해서는, 피고가 900만 원의 부당이득반환청구권으로 차임 지급에 갈음하겠다는 의사를 명확히 표시하지 않았고, 연체차임이 2기분에 해당하므로 차임 지급 거절은 부당하다고 판단했습니다.

4. 결론 및 시사점

• 차임 연체의 위험성: 임차인은 차임 연체가 임대차 계약 해지 사유가 될 수 있음을 인지하고, 차임 지급 의무를 성실히 이행해야 합니다. 특히, 상가건물 임대차의 경우 3기 연체 시 해지될 수 있다는 점을 유념해야 합니다.
• 권리금 계약의 신중한 체결: 권리금 계약은 임대차 계약과는 별개의 계약이므로, 계약 체결 시 변호사의 도움을 받아 신중하게 검토해야 합니다. 특히, 권리금 회수 기회 보호와 관련된 상가건물 임대차보호법 규정을 숙지하는 것이 중요합니다.
• 부당이득반환청구의 요건: 부당이득반환청구를 위해서는 이득, 손해, 인과관계, 법률상 원인 없음의 요건을 모두 충족해야 합니다. 따라서, 관련 증거를 철저히 수집하고 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.
• 상계권 행사의 명확성: 채권으로 상계하려는 경우, 상대방에게 상계 의사를 명확히 표시해야 합니다. 또한, 상계의 요건을 충족하는지 여부를 꼼꼼히 검토해야 합니다. 해당 사건의 경우에 불법 데크 철거 비용에 대해서 상계가 인정되었다고 하면 계약해제에 대해서 달리 판단될 부분도 있었을 것으로 보이는바 일단 인정될지 안될지 모른다고 하더라도 주장할 수 있는 부분이 있다면 일단 상계 의사표시를 해두는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것으로 생각됩니다.

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진