지역주택조합 탈퇴 및 분담금 반환 관련 판결(대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다200499 판결)

법률사무소 제성 지역주택조합 전문 변호사 이강진입니다.

본 글에서는 지역주택조합 조합원의 탈퇴, 분담금 반환 및 신의성실의 원칙 적용과 관련한 대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다200499 판결의 사실관계, 법리, 시사점을 분석하고, 관련 법률 쟁점을 추가적으로 검토하고자 합니다.

1. 사실관계 요약

• 원고들은 지역주택조합 추진위원회와 특정 동·호수 아파트 공급 조합가입계약 체결, 계약금 및 중도금(업무대행비 포함) 납부.
• 피고(추진위원회 승계)는 주택조합설립인가, 사업계획 승인(세대수 감소). 원고들에게 동·호수 변경 등 안내.
• 원고들은 조합 탈퇴 요청, 피고 조합장은 "세대수 삭감으로 인한 탈퇴 시 환급금 전액 지급" 확약서 작성·교부(이 사건 합의).
• 피고 규약: 조합원 탈퇴 시 총회 또는 이사회 결의 필요. 이사회는 원고들 탈퇴 불허 결의.
• 원고들, 세대주 요건 또는 무주택 요건 미충족으로 조합원 자격 상실.
• 피고 규약: 조합원 자격 상실 시 납입 분담금 중 계약금 및 업무대행비 공제 후 잔액 환불.
• 원고들은 피고를 상대로 기납부한 분담금 전액 반환 청구.
• 원심: 피고의 계약금 및 업무대행비 공제 주장은 신의칙 위반으로 허용 불가, 원고 청구 인용.
• 대법원: 원심 파기환송

 

2. 법리(판단 요지)

• 신의성실의 원칙: 법률관계 당사자는 상대방 이익을 배려, 형평에 어긋나거나 신의를 저버리는 내용/방법으로 권리 행사·의무 이행 불가(추상적 규범).
• 신의칙 위반으로 인한 권리행사 부정 요건:
  • 상대방에게 신의 공여 또는 상대방의 정당한 신의 존재.
  • 상대방의 신의에 반하는 권리행사가 정의관념상 용인 불가 수준. (대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다2390, 2406 판결, 대법원 2011. 2. 10. 선고 2009다68941 판결 등 참조).
• 원심 판단의 문제점:
  • 조합가입계약 제11조 제6항: 인허가 과정 세대수 감소로 조합원 감원 필요 시, 원고들은 피고 결정에 따른 탈퇴 수용, 납부 원금 외 비용 청구 불가.
  • 사업계획 승인 과정 세대수 감소(673→648). 그러나 당시 조합원 수 483명으로 감원 필요 상황 아님. 원고들은 자발적 의사로 탈퇴 요청.
  • 지역주택조합사업 특성상 사업계획 변경 가능성 존재. 계약서에 동·호수 변경 가능성 명시. 원고들은 계약 체결 시 동·호수 배치, 사업계획 변경 가능성 확인 및 이의 제기 않겠다는 각서, 사업계획동의서 제출.
  • 피고 규약상 조합원 임의탈퇴 불가, 탈퇴는 총회/이사회 의결 필요. 원고들 탈퇴 신청에 대한 의결 미실시 또는 이사회 불허로 탈퇴 효력 미발생 상태에서 조합장 단독으로 이 사건 합의.
  • 확약서는 "사업계획 승인 후 삭감으로 인한 세대원 탈퇴" 시 분담금 전액 환급 확약 취지. 세대 삭감으로 인한 탈퇴가 아닌 경우에도 조합 탈퇴를 확정적으로 수용하는 취지로 보기 어려움.
  • 피고가 확약서를 통해, 세대수 삭감으로 인한 탈퇴가 아닌 원고들의 자격 상실 시에도 규약과 달리 분담금 전액 반환 신뢰 공여했다고 단정하기 어려움.
  • 원고들은 조합 탈퇴 신청 후 의결 미실시 또는 이사회 불허로 탈퇴 효력 미발생 상태에서, 스스로 분양권 취득, 세대원 지위 변경 등으로 조합원 자격 상실. 이러한 상황에서 피고의 규약에 따른 계약금 및 업무대행비 공제 주장이 정의관념상 용인 불가하다고 단정하기 어려움.

3. 시사점

• 조합가입계약서 및 조합 규약의 중요성 재확인: 조합 가입 시 계약서 및 규약(탈퇴 요건, 절차, 환급금 등) 면밀히 검토, 불명확 조항은 조합이나 변호사에게 질의를 해서 명확하게 해야함.
• 조합 탈퇴 절차 준수의 중요성: 조합 규약상 탈퇴 절차(총회/이사회 의결 등)를 반드시 준수해야 유효한 탈퇴 가능. 조합장 개인의 확약만으로는 부족.
• 신의성실 원칙의 제한적 적용: 신의칙은 추상적 규범, 구체적 사안에서 신중하게 적용. 조합 측의 명확한 신뢰 공여, 원고의 정당한 신뢰, 조합의 권리행사가 정의관념상 용인 불가 수준에 이르러야 신의칙 위반 인정 가능.
• 지역주택조합 사업의 특수성 이해: 사업계획 변경 가능성, 조합원 탈퇴의 어려움 등 지역주택조합 사업의 특수성을 충분히 이해하고 가입 및 탈퇴 결정 필요.

  

  
  

4. 주의사항

• 조합장의 대표권 제한: 조합 규약에 조합장의 대표권 제한 규정이 있는 경우(예: 총회/이사회 의결 사항), 조합장이 단독으로 한 행위는 조합에 효력 미치지 않을 수 있습니다.
• 표현대리: 조합장에게 대표권이 없더라도, 원고들이 조합장에게 대표권이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 있는 경우(표현대리), 조합은 조합장의 행위에 책임져야 할 수 있으나 비법인사단인 피고 주택조합의 대표자가 조합총회의 결의를 거쳐야 하는 조합원 총유에 속하는 재산의 처분에 관하여는 조합원 총회의 결의를 거치지 아니하고는 이를 대리하여 결정할 권한이 없다 할 것이어서 피고 주택조합의 대표자가 행한 총유물인 이 사건 건물의 처분행위에 관하여는 민법 제126조 의 표현대리에 관한 규정이 준용될 여지가 없다 할 것(대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다57679 판결 참조)이라는 판결에 비추어보면 이 사건의 경우에도 표현대리가 성립할 가능성이 낮아보이나 본 건과 직접적인 관계가 있는 것은 아니나 지역주택조합 안심보장확약서에 대해서 총유물 처분 행위인지에 대해서 하급심에서는 판단을 달리하고 있는 부분을 보면 본 건의 경우 표현대리가 성립할 가능성을 완전히 배제할 수도 없습니다.