지역주택조합 추진위원회 합의의 효력 및 총회 의결 사항(대법원 2023. 10. 12. 선고 2023다245454 판결)

법률사무소 제성 지역주택조합 전문 변호사 이강진입니다.

본 글에서는 지역주택조합 설립 전 추진위원회의 합의 효력, 조합 규약 해석, 총회 의결 사항과 관련한 대법원 2023. 10. 12. 선고 2023다245454 판결의 사실관계, 법리, 시사점을 분석하고, 관련 법률 쟁점을 추가적으로 검토하고자 합니다.

1. 사실관계 요약

• 원고들: 토지 소유자(황OO의 아들, 이OO의 딸)
• 피고: 청OOOOO지역주택조합 (이 사건 추진위원회로부터 설립)
• 이 사건 각 토지: 사업부지 내 위치
• 원고들, 과거 포OOOO에 토지 매도, 매매잔대금 일부 미지급 상태
• 포OOOO  → OO부동산신탁(신탁) → OO에스피시(업무대행사)로 소유권 이전
• 원고들, 2016. 1. 25. 추진위원회, OO디앤엠, OO에스피시와 합의(이 사건 각 합의): 추진위가 원고들에게 미지급 매매잔대금 지급, 원고들 지정자 조합원 가입.
• 추진위원회, 창립총회(2016. 1. 27.) 거쳐 피고 설립(2016. 7. 13. 설립인가).
  • 창립총회: 조합 규약 승인, 기 추진업무 추인, 조합가입 계약상 지위 등 조합 포괄승계 승인 등 안건 가결.
  • 피고 조합 규약 제47조: 추진위 기 추진업무(조합원 청약자 모집, 설립인가 준비, 토지 소유자와 매매약정 등)는 규약에 의해 처리된 것으로 간주, 추진위 업무 범위 내 권리·의무 조합 포괄 승계.
• 원고들, 2018년 피고, OO디앤엠과 추가합의(이 사건 각 추가합의): 대금 지급시기 변경(사업 준공 시).
• 피고, 2021년 원고들에게 총회 부결 통보, 지정자 명의 아파트 분담금 납부 통보.
• 원고들은 합의금 청구 소송 진행
• 원심: 피고의 합의 추인, 규약상 업무 해당, 추가합의 효력 모두 부정, 원고 청구 기각.
• 대법원: 원심 파기환송

2. 법리(판단 요지)

• 추진위원회 행위 효력: 추진위와 설립될 조합은 별개 단체, 원칙적으로 추진위 행위 효력 조합에 미치지 않음. 단, 추인, 조합 규약에 따른 규정 등 특별한 사정 있으면 효력 발생(대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다253598 판결 등 참조).
• 원심 판단의 문제점:
  • 구 주택법: 조합설립인가 요건(토지 사용권원 80% 이상 확보, 조합원 수 예정세대수 1/2 이상). 토지 사용권원 확보, 조합원 모집은 추진위 핵심 업무.
  • 이 사건 각 합의:
    • 추진위·OO에스피시 입장: 추진위가 OO에스피시로부터 토지 매수, 매매대금은 원고들에게 지급하는 계약.
    • 추진위·원고들 입장: 원고들 지정자 조합원 가입 계약.
  • 이 사건 각 합의는 규약 제47조 제1항 제3호(조합원 청약자 모집), 제4호(설립인가 준비), 제6호(토지 소유자와 매매약정 등) 해당 가능성 충분.
  • 규약 제47조: 창립총회 추인결의 요구 내용 없음. 제1항에 따라 추진위 기 추진업무는 규약에 의해 처리된 것으로 간주. 제3, 4, 6호 업무는 규약 제23조(총회 의결 사항)에 해당하지 않음. 제2항에 따라 창립총회 보고만 필요, 추인결의 불필요. 창립총회에서 토지 확보 완료, 조합가입계약상 지위 조합 포괄 승계 안건 의결 → 보고 이루어진 것으로 볼 수 있음.
  • 따라서 이 사건 각 합의에 따른 권리·의무 피고 승계, 추가합의 역시 효력 인정.
  • 주택법 시행령 제20조 제3항, 시행규칙 제7조 제5항 제3호: "예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약 체결"은 총회 의결 필요. '예산으로 정한 사항 외'는 예산 항목·범위 벗어나 지출/채무 부담으로 조합원에게 비용 부담되는 계약(대법원 2023. 6. 1. 선고 2022다275915 판결 등 참조). 창립총회에서 토지매입비 285억 원 책정된 예산(안) 의결. 추가합의서상 금액은 토지매수비용, 예산 범위 내로 볼 여지 있음.

3. 시사점

• 추진위원회 단계 합의의 효력: 추진위 단계 합의도 조합 규약, 창립총회 결의 등에 따라 조합에 효력 미칠 수 있음. 조합 설립 과정에서 추진위 업무 승계 관련 법률 검토 필수. 해당 조합의 경우에는 지역주택조합 표준규약과 달리 추진위원회 업무 승계에 대한 내용이 포함이 되어 있었습니다. 별도의 추인결의 없이 조합이 추진위원회의 계약을 승계한다고 보는 것은 해당 사안과 같이 예외적인 상황에만 해당된다고 보입니다.
• 조합 규약의 중요성: 조합 규약은 조합 운영의 기본 원칙. 추진위 업무 승계, 총회 의결 사항 등 관련 규정 명확히 확인해야 할 것이고 특히 창립총회 때 조합규약 제정 하기 전에 반드시 지역주택조합 전문변호사의 컨설팅을 받아서 조합이 원하는 바를 반영하고 향후 운영에 도움이 될 수 있도록 안을 만들어야 하겠습니다.
• 총회 의결 사항 확인: 주택법령 및 조합 규약상 총회 의결 사항(예산 외 조합원 부담 계약 등) 반드시 확인, 의결 절차 준수해야 합니다.
• 지역주택조합 관련 법적 문제: 지역주택조합은 조합원 모집, 토지확보, 사업진행 등에서 여러가지 문제가 발생할 수 있습니다. 조합 운영 전반에 걸쳐서 법률전문가의 조력이 필요합니다.

4. 개인적인 우려점 및 조언

• 추진위원회 단계에서 사업 추진의 어려움 발생: 대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다253598 판결에서 '주택법상 지역주택조합의 설립을 목적으로 구성된 추진위원회와 향후 설립되는 지역주택조합은 별개의 법적 단체이므로 추인하는 등의 특별한 사정이 없는 한 추진위원회 행위의 효력이 당연히 주택조합에 미치지 아니한다'는 판결이 나온 이후에 용역사들이 조합에 대해서 청구하는 사건들의 경우 대부분 청구가 기각되고 있습니다. 적법한 절차를 거치지 않았으니 기각되는 것은 맞으나 이러다 보니 용역업체에서는 나중에 추인 결의를 해주지 않으면 어떻게 하냐는 우려때문에 추진위원회 단계에서 사업 진행에 필요한 서류라든지 사업 진행이 필요한 절차를 하나씩 빼두고 조합을 압박하는 경우가 발생하고 있습니다. 조합을 압박해서 추가적인 금원을 요구하는 경우에도 조합에서 어쩔 수 없이 들어주는 경우도 발생하고 있는데 용역업체에서 일은 했는데 조합에서 추인을 안해서 어쩔 수 없었다는 식의 주장을 하고 있어서 추진위원회 단계에서 서로 간의 관계가 애매해지면서 사업 속도가 느려지거나 어려움이 발생하는 경우가 있어서 개인적으로 우려가 있습니다.
• 창립총회 의사록 확인: 창립총회 의사록에 추진위 업무 보고 및 추인 관련 내용이 구체적으로 기재되어 있는지 확인 필요한데, 창립총회 의사록 뿐만 아니라 창립총회 안건에서 부터 추인이 확실히 이루어지는지에 대해서 명확하게 확인하고 총회가 이루어질 수 있도록 해야 할 것으로 보입니다.