지역주택조합 지급된 용역대금 반환청구(부산고등법원 2023나52829 판결)

법률사무소 제성 지역주택조합 전문변호사 이강진입니다.

1. 사건 개요

본 사건은 A지역주택조합(원고)과 부동산개발업체 B사(피고) 간의 용역계약과 관련한 손해배상 및 부당이득 반환 청구 소송입니다. 대법원에서 기각되어서 최종 확인된 사건입니다.

• 원고는 부산 금정구에서 공동주택 신축사업을 추진하는 지역주택조합입니다.
• 피고는 해당 사업과 관련하여 토지매입 용역계약을 체결한 업체입니다.
• 원고는 피고와 2018년 7월 27일 토지매입 용역계약(이하 ‘이 사건 용역계약’)을 체결하였으며, 이에 따라 피고에게 총 34억 5천만 원의 용역비를 지급하기로 하였습니다.
• 이후 원고는 해당 계약이 주택법상 총회의 의결을 거치지 않아 무효라고 주장하며, 기 지급된 용역대금의 반환을 청구하였습니다.
• 반면 피고는 반소를 제기하여 미지급 용역비를 청구하였습니다.

2. 법원의 판단

부산고등법원은 1심 판결을 일부 변경하여, 용역계약의 무효를 인정하고 원고에게 일부 승소 판결을 내렸습니다.

(1) 용역계약의 무효성 판단

법원은 주택법 시행령 제20조 및 주택법 시행규칙 제7조를 근거로, 지역주택조합이 조합원에게 부담이 되는 계약을 체결할 경우 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다고 판단하였습니다.

• 이 사건 용역계약은 원고 조합의 예산 범위를 초과하는 계약이며, 이에 따라 조합원에게 부담이 발생하는 계약에 해당합니다.
• 그러나 원고는 계약 체결 시 조합 총회의 결의를 거치지 않았으며, 이는 주택법상 절차를 위반한 것입니다.
• 이에 따라 법원은 이 사건 용역계약이 무효라고 판시하였습니다.

(2) 부당이득 반환 청구 인용

• 원고는 무효인 계약에 따라 피고에게 지급된 금액 중 20억 원의 반환을 청구하였으며, 법원은 이를 인정하였습니다.
• 이에 따라 피고는 20억 원 및 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있습니다.

(3) 피고의 반소 기각

• 피고는 미지급된 15억 8천만 원 상당의 용역비 지급을 청구하였으나, 법원은 계약이 무효이므로 지급을 청구할 수 없다고 판단하였습니다.
• 또한, 피고가 청구한 일부 금액(약 3억 원)은 제3채권자에게 압류된 상태였기 때문에, 해당 부분에 대한 반소 청구도 각하되었습니다.

3. 법적 시사점

(1) 주택법상 지역주택조합 계약 체결 시 총회 의결 필요성

본 판결은 지역주택조합이 체결하는 계약의 유효성 판단 기준을 명확히 하였다는 점에서 중요한 의미를 갖습니다.

• 조합원에게 부담이 될 계약은 반드시 총회의결을 거쳐야 하며, 이를 위반할 경우 계약 자체가 무효가 됩니다.
• 이는 조합 운영의 투명성을 확보하고, 조합원의 재정적 부담을 보호하기 위한 취지로 볼 수 있습니다.

(2) 계약 상대방의 주의의무

• 법원은 계약 상대방인 피고(B사) 또한 조합과 계약을 체결하기 전, 총회 의결 절차가 적법하게 진행되었는지 확인할 의무가 있다고 판단하였습니다.
• 피고는 이러한 점을 확인하지 않은 채 계약을 체결하였으며, 결과적으로 무효 계약으로 인해 용역비를 반환해야 하는 불이익을 입게 되었습니다.
• 따라서, 지역주택조합과 계약을 체결하는 기업들은 계약의 유효성을 사전에 철저히 검토할 필요가 있습니다.

4. 결론

• 조합 측은 계약 체결 전에 반드시 총회의결을 거쳐야 하며, 그렇지 않으면 계약이 무효가 될 수 있습니다.
• 계약 상대방인 기업도 조합 내부 절차의 적법성을 확인할 주의의무가 있으며, 이를 소홀히 할 경우 경제적 손실을 입을 위험이 있습니다.
• 지역주택조합의 경우에는 총회 결의를 거치지 않은 용역회사와의 계약에 대해서 반환 청구를 할 수 있습니다. 다만, 다른 형태로 계약이 유효하다고 인정될 가능성도 있으므로 해당 부분에 대해서는 지역주택조합 전문변호사와 면밀하게 조합 진행 전반에 대해서 검토를 거친 다음에 소송을 제기하여야 하겠습니다.