지역주택조합 조합원 무자격자의 분담금 반환 청구

1. 지역주택조합 조합원 자격 요건

지역주택조합의 조합원 자격은 주택법 및 관련 법규에 따라 엄격히 제한됩니다. 주택법 제2조 제11호는 "지역주택조합"을 정의하며, 이는 동법에 따른 설립인가와 사업계획승인을 득하고, 조합원에게 주택을 공급하기 위해 설립된 단체를 의미합니다. 이에 따라 조합원은 특정 거주 요건, 무주택 또는 소형주택 소유 요건 등을 충족해야 합니다. 조합원 자격을 충족하지 못하게 되는 경우 확인이 되면 조합으로부터의 당연 탈퇴 사유가 됩니다.

 

2. 무자격자의 조합 가입 계약의 효력

지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법령의 규정은 통상적으로 강행규정으로 해석되지 않으므로, 당사자 간에 이를 위반하는 약정이 체결되었다고 하여 곧바로 그 약정이 무효로 단정되지는 않습니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다17954 판결, 대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결 등 참조). 그러나 구체적인 사안에 따라 계약의 유효성이 문제될 수 있습니다.

 

조합원 자격 요건을 결여한 채 조합가입계약을 체결하고, 주택조합설립인가 신청일까지도 그 요건을 충족하지 못한 경우, 계약의 효력은 그 시점에 좌우됩니다. 특별한 사정이 없는 한 조합가입계약 자체가 원천적으로 무효가 되는 것은 아니며, 조합원 지위를 취득하지 못한 경우 그 효력은 소급하지 않고 장래에 한하여 발생합니다. 즉, 조합설립인가 신청일 이후 도래하는 분담금 납부 의무는 면제되지만, 그 이전에 발생하여 이행기가 도래한 분담금은 여전히 납부 의무가 존속합니다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결 등 참조).

 

나아가, 대법원은 조합설립인가 신청일 전에 조합원 자격을 미충족한 자가 조합 가입 계약을 체결한 경우에도, 해당 시점까지 자격 충족 가능성을 인정하여 계약의 유효성을 유지하는 입장이라고 이해할 수 있으며, 법원은 조합설립인가 신청일 전까지 이행기가 도래한 분담금에 대해서는 납부 의무를 인정하는 판단을 내린 바 있습니다(대법원 2025. 1. 9. 선고 2023다209403 판결 참조). 결국 조합설립인가 신청일 이전에 무자격자가 조합 가입 계약을 하는 것은 유효하다고 보는 것입니다.

3. 조합설립인가 신청

일 이후 무자격자 가입의 법률적 효과

조합설립인가 신청일 이후에 조합원 무자격자가 가입한 경우의 법률관계에 대해서는 아직 대법원의 명시적인 판단이 존재하지 않습니다. 그러나 일반적인 법리에 비추어 볼 때, 당사자 일방의 채무가 원시적 이행불능에 해당한다면 계약은 무효로 귀결됩니다(대법원 1975. 2. 10. 선고 74다584 판결 등 참조). 계약의 내용인 채무 이행이 계약 당시부터 이미 사실상 또는 법률상 불가능한 상태였다면, 이는 원시적 불능으로서 계약의 무효 사유에 해당합니다. 채무의 이행불능은 절대적, 물리적 불가능뿐만 아니라 사회통념상 채권자가 채무자의 이행을 기대할 수 없는 경우도 포함합니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다1203, 1210 판결, 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다9643 판결 등 참조).

 

이행불능과 관련된 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다9643 판결에서는, 법령상 분할 허가를 요하는 토지 중 일부가 분할 제한 면적에 해당하여 분할이 불가능한 경우 매도인의 소유권 이전 등기 의무를 이행 불능으로 판단하여 원시적 불능을 인정하였습니다.

유사한 맥락에서, 지역주택조합 조합원 가입 계약에 따라 아파트를 공급하는 채무 역시 법률상 이행이 불가능한 상태라면 원시적으로 불능이어서 계약 자체가 무효라고 해석될 수 있습니다.

 

주목할 점은, 수원고등법원 2022. 5. 20. 선고 2021나18777 판결에서 조합설립인가 신청일 이후 조합원 가입 계약을 체결한 것을 원시적 불능으로 판단한 사안이 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다241912 판결로 심리불속행 기각되어 확정되었다는 사실입니다. 이는 대법원 또한 해당 사안을 원시적 불능으로 판단하였을 가능성을 시사합니다.

4. 결론

지역주택조합 조합원 자격이 없는 자가 조합설립인가 신청일 이후에 조합원 가입 계약을 체결하였다면, 해당 계약은 아파트 공급이라는 채무가 원시적으로 이행불능인 상태에서 체결된 것으로 보아 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 따라서, 무자격 조합원은 기 납부한 분담금에 대한 반환 청구를 조속히 진행해야 할 것입니다.

 

지역주택조합 가입 시 조합원 자격 요건에 대한 신중한 검토가 필요하며, 특히 조합설립인가 이후 추가 조합원 모집에 참여하는 경우, 자격 요건 충족 여부에 더욱 세심한 주의를 기울여야 합니다. 그렇지 않으면 아파트 공급을 받지 못하는 상황에 직면할 수 있습니다.

 

원시적 불능으로 반환을 받을 수 있다고 하더라도 조합에서 순순히 반환을 해주지 않을 것이므로 결국 소송으로 가야하고 돈을 돌려받는데

장기간이 소요될 수 있으므로 가입 단계 부터 주의를 해야 하겠습니다.