지역주택조합 조합원 자격은 언제까지 유지해야 하는가?

법률사무소 제성 지역주택조합 변호사 이강진

지역주택조합 사업은 무주택 서민의 주택 마련을 지원하기 위한 제도이나, 조합원 자격 유지와 관련된 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다. 본 글에서는 지역주택조합 조합원의 자격 유지 기간과 관련된 법령 및 판례를 검토하여, 조합원 자격 상실을 예방하고 권리를 보호하는 데 필요한 정보를 제공하고자 합니다.

1. 지역주택조합 조합원 자격 요건

「주택법」 제11조 및 동법 시행령 제21조는 지역주택조합의 조합원 자격을 엄격하게 규정하고 있습니다. 주요 자격 요건은 다음과 같습니다.

• 무주택 요건: 조합설립인가 신청일(투기과열지구 내에서는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지, 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 합니다(「주택법 시행령」 제21조 제1항 제1호 가목 및 나목).
• 거주 요건: 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역(특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시·군)에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 자여야 합니다(「주택법 시행령」 제21조 제1항 제1호 나목).
• 세대주 요건: 조합설립인가 신청일 현재 「주민등록법」에 따른 세대주여야 합니다(「주택법 시행령」 제21조 제1항 제1호 다목).

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2. 자격 유지 기간 중 주택 취득 관련 예외 및 판례

조합원 자격 유지 기간 중 주택을 취득하는 경우, 원칙적으로 조합원 자격이 상실됩니다. 그러나 예외적으로 자격이 유지되는 경우가 존재합니다.

• 상속으로 인한 주택 취득: 「주택법 시행령」 제21조 제2항 제1호는 상속으로 주택을 취득하는 경우에는 조합원 자격을 유지할 수 있도록 예외를 규정하고 있습니다.
• 세대 분리: 「주택법 시행령」은 세대 분리에 대한 명시적인 예외 규정을 두고 있지 않습니다. 다만, 「주택 공급에 관한 규칙」 제53조에서 무주택으로 보는 경우에 세대 분리에 관한 내용을 일부 규정하고 있습니다.
• 일시적 2주택: 조합원 자격 유지 기간 중 일시적으로 2주택자가 되는 경우(기존 주택 처분 후 신규 주택 취득 과정에서 발생), 조합원 자격 상실 사유로 보지 않는 판례가 존재합니다. 그러나 이 경우에도 기존 주택의 처분 기간이 지나치게 장기화되거나, 신규 주택 취득 후 기존 주택을 처분하지 않는 경우에는 조합원 자격이 상실될 수 있습니다. 일시적 2주택은 원칙적으로 조합원 자격 상실 사유에 해당하나, 예외적으로 법원의 구제를 통해 조합원 자격이 유지될 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

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3. 지역주택조합 조합원 자격 유지

기간

지역주택조합 조합원 자격은 크게 주택 소유 여부, 거주 요건, 세대주 요건, 타 조합 가입 여부로 구분됩니다.

• 거주 요건: 조합설립인가 신청일 현재 6개월 이상 계속 거주 요건은 조합설립인가 신청일 이후에는 유지 의무가 없습니다. 따라서 조합설립인가 신청일 이후에는 해당 지역에 더 이상 거주하지 않더라도 조합원 자격에 문제가 발생하지 않습니다.
• 타 조합 가입 여부: 조합 가입 계약 시점에 다른 지역주택조합의 조합원이 아니어야 합니다. A 지역주택조합 가입 후 B 지역주택조합에 가입하는 경우, A 조합에는 영향이 없고 B 조합에 대해서만 조합원 자격이 인정되지 않습니다.
• 주택 소유 및 세대주 요건: 「주택법 시행령」 제21조 제1항 제1호 가목에 따라, 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 무주택 요건(또는 예외적 유주택 요건) 및 세대주 요건을 지속적으로 유지해야 합니다.

따라서 조합설립인가 이후에는 세대주 및 주택 소유 요건에 유의하면 되지만, 조합설립인가 이전에는 거주 요건도 함께 고려해야 합니다.

주택법 시행령 제21조 제1항 제1호

가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

1. 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것
2. 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것
다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

4. 결론

지역주택조합 사업에서 조합원 자격은 형식적으로 판단되며, 예외는 매우 제한적으로 인정됩니다. 조합원 자격 유지 의무는 엄격하게 적용되므로, 조합원 가입 시부터 입주 가능일까지 관련 법령 및 요건을 충분히 숙지하고 지속적으로 관리해야 합니다. 특히 주택 소유와 관련된 예외 사항은 법률 전문가의 자문을 받아 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.