지역주택조합 자금 차입 시 총회 결의의 중요성과 주의사항

주택법 시행령 제20조 제2항은 지역주택조합의 조합규약에 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차를 포함하도록 규정하고 있습니다. 더불어, 동 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제6항은 자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법을 총회 의결 사항으로 명시하고 있습니다.

 

총회 결의의 법적 효력에 대한 대법원 판례의 입장

 

대법원은 관련 법령 및 조합규약에 따른 총회 의결 없이 이루어진 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'의 효력에 대해, 법률행위의 상대방이 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 입증하지 못하는 한 절차적 요건 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 판시하고 있습니다 (대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결 등).

 

 

 

자금 차입 관련 총회 결의 시 유의사항

 

따라서 지역주택조합이 자금을 차입하려는 경우 차입의 상대방은 반드시 조합원 총회가 적법하게 개최되었는지 그리고 해당 안건이 적법하게 결의되었는지를 철저히 확인해야 합니다.

 

총회가 개최되었다는 사실뿐만 아니라, 안건 상정 시 제공된 정보가 충분한지도 면밀히 검토해야 합니다. 부족한 부분이 있다면 사전에 조합에 보완을 요청하여야 할 것입니다.

 

총회 사전 의결의 범위

 

정비사업 관련 판례를 참고할 때, 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기는 현실적으로 어렵습니다. 따라서 대법원은 도시정비법 규정의 취지에 비추어, 사전에 총회를 열어 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인해 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관해 총회의 의결을 거쳤다면 사전 의결을 거친 것으로 볼 수 있다고 판시하고 있습니다 (대법원 2010.6.24. 선고 2009도14296 판결 등).

 

자금 차입의 경우에도 위 법리가 적용될 수 있습니다. 즉, 자금 차입의 방법, 이율, 상환방법에 대해 조합원들이 총회 안건을 통해 조합원의 부담 정도를 충분히 예상할 수 있는 정도의 정보가 제공되어야 적법한 결의로 인정될 수 있습니다.

 

포괄적인 총회 결의의 문제점

 

조합 창립총회에서 '자금의 차입과 이율, 상환방법 승인의 건'과 같은 포괄적인 안건을 상정하여 결의하는 경우가 있습니다. 그러나 이러한 경우, 총회 결의 당시 조합원들에게 차입의 필요성, 자금 차입처, 차입금 규모, 상환방법 등 구체적인 정보가 제공되지 않는다면, 조합원들이 차입금 및 이율, 상환방법 등에 관한 개략적인 내용에 대한 정보를 얻었다고 보기 어려울 수 있습니다. 따라서 이러한 총회 결의는 무효로 판단될 가능성이 있습니다.

 

구체적인 정보 제공의 중요성

 

자금 차입을 할 때에는, 가능한 한 구체적인 사항에 대한 결정이 어느 정도 이루어진 후 총회를 개최하는 것이 바람직합니다.

 

주택법 제11조 제2항에 따라 조합설립인가를 받기 위해 주택건설대지의 15% 이상 토지 소유권을 확보해야 하는 상황에서, 확보한 토지 소유권을 담보로 대출을 받아 다른 토지를 매수하려는 경우에도, 자금의 차입과 이율, 상환방법에 대한 총회 결의를 거쳐야 합니다.

 

참고 판례 소개: 대법원 2024. 1. 25. 선고 2023도9906 판결

대법원 2024. 1. 25. 선고 2023도9906 판결의 하급심 판결은 자금 차입 관련 총회 결의의 적법성에 대한 엇갈린 판단을 보여줍니다. 1심은 창립총회 안건 상정, 논의 내용, 결의에 비추어 조합원들이 필요한 자금의 규모, 차입 및 상환 방법에 관해 부담하게 될 정도를 개략적으로 밝히고 의결하였다고 보았으나, 2심은 총회 의결 과정에서 조합원들의 부담 정도를 충분히 예상할 수 있는 정보가 제공되어야 하며, 대출금의 범위나 이율도 정해지지 않은 상황에서는 사전 의결이 있었다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

 

비록 대법원은 본 사건에 대해 자금 차입 총회 결의의 적법성 여부를 직접 판단하지는 않았으나, 위 하급심 판결의 판단 기준은 자금 차입 관련 총회 결의 시 총회에서 어느 정도의 사항을 구체화해야 구체적인 정보를 제공한 것인지를 알 수 있는 중요한 사항을 보여줍니다.

 

1심 법원의 판단

 

1심 법원은 시공사 선정 전 차입 이율에 관하여 별다른 설명이나 특정이 없었던 점을 인정하면서도, 일반적으로 이율이 정해지지 않은 경우에는 은행 이자율을 기준으로 생각하는 것이 통상적이라는 점을 지적했습니다. 또한, 조합원들이 단체 대화방에서 "우리 조합은 창립총회 때 사업비 조달을 위해서 조합원들이 조합에 빌려줄 수 있다고 결의를 했었습니다. 그리고 엄연히 은행 금리로 조합에 빌려드리는 겁니다"라는 대화를 나눈 점에 주목하여, 실제 총회에 참석했던 조합원들 역시 은행 이자율을 기준으로 차입 이율을 인식했을 것으로 판단했습니다. 이러한 점들을 근거로 1심 법원은 해당 총회 결의가 정상적으로 이루어졌다고 판단했습니다.

 

2심 법원의 판단

 

반면 2심 법원은 보다 엄격한 기준을 적용하여 판단했습니다. 2심 법원은 ‘자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법’에 대하여 사전 의결이 있었다고 보기 위해서는 총회 의결 과정에서 조합원들의 부담 정도를 충분히 예상할 수 있는 정보가 제공되어야 하고, 장차 그러한 계약이 체결될 것을 의결한 경우여야 한다고 보았습니다. 그러나 해당 창립총회에서는 시공자 선정 전 자금을 자체 조달한다는 것 이외에 대출금의 범위나 이율도 구체적으로 정해지지 않았다는 점을 지적하며, 사전 의결이 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

 

특히, 1심 법원이 차입금의 규모를 조합 운영비 정도를 벗어나지 않을 것이라고 판단한 것에 대해, 2심 법원은 조합 정기총회에서 의결한 정비사업비나 조합 운영비를 그 예산의 범위 내에서 집행하는 것과 조합이 외부에서 자금을 새로이 차입하는 것은 전혀 별개의 문제라고 지적했습니다. 따라서 예산 범위 내에서 일정한 지출이 예상된다고 하여, 그러한 지출을 위한 금원을 차입할 것까지 예상된다고 볼 수는 없다고 판단했습니다.

 

결론

위 판례에서 보듯이, 자금 차입에 대한 총회 결의에 대해 1심과 2심의 판단이 엇갈릴 수 있다는 점을 감안할 때, 총회 결의가 무효가 될 경우 소송이 발생할 수 있고 번거로운 총회 절차를 다시 거쳐야 할 수 있으므로 조합측에서는 충분한 정보를 제공할 수 있도록 노력해야 할 것입니다.

 

판례의 2심 판단이 자금 차입 시 총회 결의의 요건을 보다 엄격하게 해석하여 조합원의 권익을 보호하고, 조합 운영의 투명성을 확보하는 데 기여한다고 판단되기는 하지만 조합측 입장에서는 업무진행이 다소 까다로워진 부분도 있을 것으로 생각됩니다. 그렇다고 하더라도 조합을 운영함에 있어서는 보수적으로 판단하는 것이 불필요한 비용이나 시간 낭비를 줄인다는 점에서 설명 정도를 잘 조절해야 할 것으로 생각됩니다.