울산부동산변호사 | 건물인도 및 차임 증액 - 상가임대차보호법

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진

본 글에서는 상가임대차보호법 관련 상가 건물인도 및 차임 증액 관련 판결을 통하여, 관련 법리와 함께 실제 발생할 수 있는 쟁점 및 유의사항을 살펴보고자 합니다.

1. 사실관계

원고 A 주식회사는 제조업 및 부동산임대업을 목적으로 하는 회사이고, 피고 B 주식회사는 식자재 도소매 유통업을 운영하는 회사이며, 피고 C, D는 피고 B 회사의 공동대표이사입니다.

원고는 2019년 7월 11일 피고 B 회사와 아래와 같이 임대차계약(이하 '이 사건 각 임대차계약')을 체결했습니다.

• 이 사건 1임대차계약: 별지 목록 기재 건물 중 E동호 2층 전부, 임대차보증금 1억 2,000만 원, 월 차임 500만 원, 계약기간 2019. 8. 11. ~ 2022. 8. 10.
• 이 사건 2임대차계약: 별지 목록 기재 건물 전체, 이 사건 1건물 1층 전부, 임대차보증금 3,000만 원, 월 차임 100만 원, 계약기간 2019. 8. 11. ~ 2022. 8. 10.

원고는 2022년 5월 31일, 피고 B 회사에 매수 의사 철회 및 구두 매수 약정 위반을 이유로 계약 만료일에 이 사건 각 계약이 해지되니, 건물을 원상회복하여 반환하라는 내용의 내용증명 우편을 보냈습니다(원고 주장에 따르면 피고 회사가 매수를 하고자 하나 당장 자금이 되지 않아서 임대차계약을 한 이후에 매수를 하겠다고 하여서 임대차계약을 체결했다는 것입니다)

이에 대해 피고 B 회사는 2022년 6월 16일, 명시적인 매수 약정은 없었고 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')에 따라 계약 갱신을 요청한다는 내용의 내용증명 우편을 보냈습니다.

원고는 피고들을 상대로 건물 인도 및 부당이득 반환을 구하는 소송을 제기하였고(주위적 청구), 예비적으로는 차임 증액을 청구했습니다.

2. 쟁점 및 법리

본 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 임대차계약 갱신 거절의 정당성: 원고에게 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 갱신 거절 사유가 있는지 여부
2. 차임 증액의 상당성: 원고의 차임 증액 청구가 정당한지, 그 범위는 어디까지인지 여부

가. 갱신거절의 정당성 (상가임대차법)

• 법리: 상가임대차법 제10조 제1항은 임차인의 계약갱신요구권 및 임대인의 갱신거절 사유를 규정하고 있습니다. 임대인은 같은 항 각 호에 해당하는 사유가 있는 경우에 한하여 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
• 관련 사항: 특히, '임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우'(제2호) 및 '임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'(제8호)가 쟁점이 됩니다.

나. 차임 증액 (민법 및 상가임대차법)

• 법리: 민법 제628조에 따라 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다.
• 관련 사항: 상가임대차법 제11조는 차임 등의 증액 청구에 대한 제한을 규정하고 있으나, 환산보증금이 일정 금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않습니다.
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3. 이 사건 판결(부산지방법원 동부지원 2022가단120697 판결)

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고의 피고들에 대한 주위적 청구를 모두 기각한다.
2. 피고 B 회사는 원고에게 880,733원과 이에 대한 지연손해금, 2,000,000원과 이에 대한 일부 지연손해금을 지급하라.
3. 피고 C, D는 공동하여 원고에게 880,733원 중 402,000원과 이에 대한 지연손해금, 402,000원과 이에 대한 일부 지연손해금을 지급하라.
4. 원고의 피고들에 대한 나머지 예비적 청구를 모두 기각한다.

재판부는 원고가 주장하는 갱신 거절 사유를 인정하기 어렵고, 결국 이 사건 각 임대차계약은 피고들의 갱신 청구권 행사에 따라 갱신되었다고 판단했습니다. 따라서, 임대차계약이 종료되었다고 보기 어려워 원고의 건물 인도 청구 및 부당이득 반환 청구를 받아들일 수 없다고 판단했습니다.

다만, 법원의 차임 감정촉탁 결과와 변론 전체의 취지를 종합하여 볼 때, 이 사건 각 임대차계약에서 정한 차임은 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 되었다고 보았습니다. 이에 원고의 차임 증액 청구를 일부 인용하여 증액된 차임을 기준으로 미지급 차임 및 지연손해금의 지급을 명했습니다.

4. 결론 및 시사점

부산지방법원 동부지원은 임대인의 건물 인도 청구를 기각하고, 임차인의 계약 갱신 청구를 인용했습니다. 다만, 차임 증액 청구는 일부 인용하여 변경된 차임 기준으로 미지급 차임 및 지연손해금 지급을 명했습니다.

• 계약 갱신 거절 사유의 엄격한 해석: 임대인이 계약 갱신을 거절하기 위해서는 상가임대차법에서 정한 구체적인 사유가 존재해야 하며, 그 입증 책임은 임대인에게 있습니다. 법원은 갱신 거절 사유를 엄격하게 해석하는 경향이 있습니다.
• 차임 증액 청구의 가능성 및 제한: 차임은 경제 상황 변동 등에 따라 증액될 수 있지만, 상가임대차법의 적용을 받는 경우 증액 폭이 제한될 수 있습니다. 따라서, 임대인은 차임 증액 청구 시 관련 법률 규정을 확인하고, 적절한 증액 폭을 산정해야 합니다. 해당 건은 어떻게든 임대료를 올려서 피고를 내보내기 위한 방편으로 차임 증액을 요구한 것으로 생각되는 부분이 있습니다.
• 계약서 작성의 중요성: 임대차 계약 체결 시, 계약 조건을 명확하게 기재하고 특약 사항 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히, 매수 약정 등 중요한 사항은 서면으로 명확히 규정하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 원고의 주장과 같이 매매와 관련해서라면 부동산중개법인이 있으므로 증인 신문 등으로 확인해보았을 것 같은데, 그러한 이야기가 없었던 것은 아니었나 추측이 됩니다. 다만 이래든 저래든 계약 중간 과정에서 유의미하게 상호 이야기가 있었던 것들이 있으면 특약사항이나 계약체결에 이르게 된 경위라고 하여서 별도로 기재하시는 것을 추천드립니다.

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진