판결로 본 매매계약 성립 요건과 공공지원민간임대주택

판결로 본 매매계약 성립 요건과 공공지원민간임대주택

대법원에서 공공지원민간임대주택(역세권 청년주택)과 관련한 매매계약 성립 여부에 대한 중요한 판결(대법원 2023다227500)이 선고된 바 있습니다. 이 판결은 매매계약의 성립 요건과 공공기여 방식으로 지방자치단체에 공급하는 임대주택의 법적 성격에 관한 중요한 법리를 담고 있어 부동산 개발사업자와 지방자치단체 모두에게 의미가 있습니다.

1. 사건의 개요

피고(주식회사 포씨즈)는 당초 관광숙박시설이었던 건물의 용도를 역세권 청년주택으로 변경하고자 했고, 원고(서울특별시)는 피고의 제안에 따라 해당 건물의 용도 변경을 허가하고 기존 완화된 용적률을 그대로 인정해주는 대신 공공기여로 31세대를 공급받기로 했습니다.

2019년 6월 17일, 양측은 공공기여 방안으로 원고가 건축물의 13.46%(31세대)를 표준건축비로 매입하고, 부속토지의 12%를 기부채납받는 내용의 협약을 체결했습니다. 피고는 2019년 10월경 원고에게 공급할 31세대의 동·호수를 추첨을 통해 특정하여 통보했고, 건물 용도변경 공사가 완료되어 2020년 5월경 용도변경 사용승인이 이루어졌습니다.

그러나 피고는 표준건축비 고시가 개정되면 변경되는 표준건축비에 따라 매매대금을 조정하는 조항을 추가해달라고 주장하며 매매계약서 작성과 소유권이전등기 이행을 거부했습니다. 이에 원고는 이미 매매계약이 성립했다며 소유권이전등기를 청구했으나, 원심(고등법원)은 이 사건 협약 체결만으로는 매매계약 체결을 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했습니다.

2. 대법원 판결의 주요내용

매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대가로서 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하며, 매매목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요 없이 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 충분하다고 명시했습니다. 이는 대법원 종래부터 꾸준히 유지해오던 태도입니다.

또한 약정된 기준에 따른 대금액 산정에 다툼이 있다면 법원이 이를 정할 수 있으며, 매매대금 액수를 일정기간 후 시가에 의하여 정하기로 했다는 사유만으로 매매예약이 아닌 매매계약이 성립할 수 있다고 했습니다.

이행시기, 이행장소, 담보책임 등에 관한 합의가 없더라도 매매계약이 성립하는 데에 지장이 없다는 점도 확인했습니다.

매매계약에 있어서 그 목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족한 것이고, 이 경우 그 약정된 기준에 따른 대금액의 산정에 관하여 당사자 간에 다툼이 있는 경우에는 법원이 이를 정할 수밖에 없다(대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다7940 판결).

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하는 것이므로, 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대가로서 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이며, 그 경우 매매목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 족하다(대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결).

3. 공공지원민간임대주택 제도의 이해

「민간임대주택에 관한 특별법」은 2018년 1월 16일 개정으로 공공지원민간임대주택 관련 규정이 신설되었으며, 주택도시기금 출자, 용적률 완화 등의 공공지원을 받아 건설 또는 매입되는 주택은 공공지원민간임대주택으로 구분된다고 설명했습니다.

공공성 확보를 위해 무주택자인 청년·신혼부부 등 주거지원계층 배려, 임대료 제한 등 규제를 통해 공공성을 확보하며, 용적률 완화의 공공지원을 받은 경우 증가된 용적률과 연계하여 임대주택을 시·도지사에게 공급하는 공공기여 방안이 마련되었습니다.

이때 공급가격은 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에서 정하는 건축비로 하며, 부속토지는 시·도지사에게 기부채납한 것으로 봅니다.

4. 매매계약 성립 요건에 관한 실무적 고려사항

매매계약은 목적물과 대금에 관한 합의만으로도 성립 가능하며, 목적물과 대금은 사후에라도 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있다면 충분하다는 점이 있습니다.

따라서 협약서나 양해각서(MOU) 단계에서도 매매계약이 성립할 수 있음을 인식해야 하며, 계약의 성격을 명확히 하고 싶다면 '본 협약은 향후 본 계약 체결을 위한 예비적 합의에 불과하다'거나 '향후 별도 본 계약 체결을 한다'는 등의 문구를 명시적으로 포함시킬 필요가 있다고 생각됩니다.

또한 목적물이나 대금을 사후에 특정하는 방식을 채택할 경우, 그 특정 방법과 기준을 가능한 명확하게 규정해 두어야 하며, 대금 산정 기준이 외부 요인(시가, 공시가격, 표준건축비 등)에 의존할 경우, 적용 시점을 명확히 해두는 것이 분쟁 예방에 도움이 될 것으로 생각됩니다.

5. 공공지원민간임대주택 관련 실무적 고려사항

용적률 완화 혜택을 받는 경우 법령에 따른 공공기여 의무가 발생함을 인식하고, 표준건축비로 산정되는 공급가격 체계를 이해하여 사업성 분석에 반영해야 합니다.

표준건축비는 정부 고시에 따라 변동될 수 있으므로 장기 프로젝트의 경우 이에 대한 위험 관리 방안이 필요하며, 계약 시 표준건축비 적용 시점을 명확히 하거나 변동 시 대응 방안을 사전에 협의하는 것이 좋습니다.

또한 공급 세대 특정(추첨 등)이 이루어진 경우, 이는 계약의 주요 내용을 구체화하는 행위로 인정될 수 있으므로 특정 절차 진행 시 그 법적 의미를 충분히 인식하고 진행해야 합니다.

특히 최근 몇 년간은 공사비가 급등하였는데 예상치 못한 공사비 급등 등의 사정이 발생할 수 있으므로 이러한 점도 고려해서 계약 체결이 이루어져야 할 것으로 생각합니다.

법률사무소 제성 변호사 이강진

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