공공지원민간임대주택 개발사업 시행자 자격 총정리 - 법제처 해석

공공지원민간임대주택 개발사업 시행자 자격 총정리 - 법제처 해석

주택 공급난 해소를 위한 민간임대주택 정책이 확대되면서, 공공지원민간임대주택사업에 관심 있는 분들이 많아지고 있습니다. 특히 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 지정과 관련된 법률적 쟁점들은 사업 추진에 있어 핵심 요소입니다. 오늘은 법제처 법령해석 사례(안건번호 16-0195)를 통해 기업형임대주택사업의 시행자로 지정될 수 있는 자의 범위에 대해 알아보겠습니다.

1. ​공공지원민간임대주택 개발사업의 시행자 지정의 법적 근거

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법")은 민간 부문의 임대주택 공급을 활성화하기 위한 특별법으로, 공공지원민간임대주택사업의 시행자 지정에 관한 규정을 담고 있습니다.

​가. 법률적 근거

민간임대주택에 관한 특별법 제23조제1항에 따르면, 공공지원민간 공급촉진지구를 지정할 수 있는 자(지정권자)는 같은 항 각 호의 자 중에서 공공지원민간임대주택사업의 시행자를 지정하도록 규정하고 있습니다.

​나. 시행자 지정 가능 대상

민간임대주택법 특별법 제23조제1항 각 호에서는 시행자로 지정될 수 있는 자를 다음과 같이 규정하고 있습니다:

1. 촉진지구 안에서 국유지·공유지를 제외한 토지 면적의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지를 소유한 기업형임대사업자
2. 「공공주택 특별법」 제4조제1항 각 호에 해당하는 자

• 국가 또는 지방자치단체
• 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
• 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
• 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

​

다. 촉진지구 지정 제안자와 시행자 지정의 관계

민간임대주택 특별법 제23조 제4항 전단에 따르면, 제1항 각 호에 해당하는 자뿐만 아니라 촉진지구 안에서 국유지·공유지를 제외한 토지 면적의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받은 자도 지정권자에게 촉진지구의 지정을 제안할 수 있습니다.

2. 법적 쟁점 - 촉진지구 지정 제안자의 시행자 지정 가능 여부

가. 법적 쟁점사항

법제처에서 다루어졌던 핵심 쟁점은 "민간임대주택법 제23조 제3항 전단에 따라 촉진지구 안에서 국유지·공유지를 제외한 토지 면적의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아 지정권자에게 촉진지구의 지정을 제안한 자를 같은 항 후단에 따라 우선적으로 시행자로 지정하려는 경우, 그 제안자가 같은 조 제1항 각 호에서 규정하고 있는 기업형임대주택사업의 시행자 범위에 해당해야만 시행자로 지정할 수 있는지" 입니다.(현재는 제23조 제4항 입니다)

나. 법제처 해석

법제처는 이 쟁점에 대해 다음과 같이 해석했습니다:

1. 법령 해석은 법령에 사용된 문언의 의미에 충실하게 해석하는 것이 원칙입니다.
2. 민간임대주택법 제23조제1항은 "같은 항 각 호의 자 중에서 시행자를 지정한다"고 명확히 규정하고 있습니다.
3. 따라서 시행자는 제1항 각 호에 해당하는 자, 즉 토지를 소유한 기업형임대사업자나 공공주택 특별법에 따른 자로 한정됩니다.
4. 제23조제3항에서 촉진지구 지정 제안자의 범위를 확대한 것은 토지소유권을 미리 확보하는 부담을 줄이기 위한 것이지, 시행자의 범위를 확대하려는 의도는 아닙니다.

​다. 결론

결론적으로, 촉진지구의 지정을 제안한 자를 우선적으로 시행자로 지정하려는 경우에도 그 제안자는 반드시 민간임대주택법 제23조 제1항 각 호에 해당하는 자여야만 합니다. 즉, 단순히 토지소유자의 동의를 받았다는 이유만으로는 시행자 지정을 받을 수 없으며, 제1항 각 호의 요건을 충족해야 합니다.

3. 실무적 고려사항 및 주의점

가. 시행자 자격 확인의 중요성

기업형임대주택사업에 참여하려는 사업자는 자신이 민간임대주택법 제23조제1항 각 호에 해당하는지를 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 특히 다음 사항에 주의해야 합니다:

• 기업형임대사업자 등록 여부
• 토지 소유 비율 계산 방법
• 공공기관 해당 여부

​나. 토지소유자 동의 확보 전략

촉진지구 지정을 제안하기 위해 토지소유자의 동의를 확보하는 경우, 향후 시행자로 지정받기 위한 조건도 함께 고려해야 합니다:

• 동의 확보 후 토지 매입 계획 수립
• 기업형임대사업자 등록 요건 확인
• 토지 매입 자금 조달 방안 마련

​다. 법령 개정 필요성

법제처는 이 해석과 함께 법령정비 의견을 제시했습니다. 현행 민간임대주택법 제23조제3항 후단 규정이 제안자를 우선적으로 시행자로 지정할 수 있다고만 규정하고 있어 오해의 소지가 있으므로, 제1항 각 호에 해당하는 자여야만 시행자로 지정할 수 있음을 명확히 하는 내용을 추가할 필요가 있다는 것입니다.

​해당 부분은 현재 민간임대주택법 제23조 제4항에서 ' 제1항 각 호에 해당하는 자 또는 촉진지구 안에서 국유지ㆍ공유지를 제외한 토지면적의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받은 자는 지정권자에게 촉진지구의 지정을 제안할 수 있다. 이 경우 지정권자는 그 지정을 제안한 자가 제1항제1호의 요건을 갖춘 경우에 우선적으로 시행자로 지정할 수 있다'고 개정이 되어서 반영이 되어 있음을 알 수 있습니다.