아파트 분양계약 해제 시 중도금 대출이자 정산 관련 판례

아파트 분양계약 해제 시 중도금 대출이자 정산 관련 판례

대법원 2018다290801 판결(2022.4.28. 선고), 대법원 2008다31690 판결(2009.1.30. 선고) 및 대법원 2011다50509 판결(2013.4.26. 선고)에서는 아파트 분양계약 해제 시 중도금 대출이자 정산에 관한 중요한 법리를 제시하고 있습니다. 위 판례들은 아파트 분양계약에서 계약 해제 후 원상회복의 범위와 방법에 관한 내용을 다루고 있습니다.

​대법원 2018다290801 판결에서는 주식회사 한국토지신탁(분양자)과 수분양자들 간의 분쟁에서 분양계약 해제 시 대납이자의 반환 범위와 시기에 관한 법리를 상세히 설명하였습니다. 수분양자들이 잔금을 지급하지 않아 계약이 해제된 상황에서, 대납이자 반환의 법적 성격과 그에 따른 이자 산정 기준일이 중요 쟁점이었습니다.

 

1. 법률적 쟁점​

가. 분양계약 해제 시 분양자가 대납한 중도금 이자의 반환 의무와 범위

• 민법 제548조에 따르면 "당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다"고 규정하고 있습니다.
• 대법원은 분양자의 중도금 대출이자 대납 약정은 분양계약의 존속을 전제로 하는 것이므로, 계약이 해제되면 그 약정도 소급적으로 효력을 잃는다고 판시했습니다.

나. 원상회복의 범위에 포함되는 이자의 성격

• 계약 해제로 인한 반환금액에는 '받은 날로부터' 이자를 가산해야 합니다.
• 이 이자는 원상회복의 범위에 속하는 일종의 부당이득반환 성질을 가지는 것이며, 이행지체로 인한 지연손해금과는 구별됩니다.

다. 계약서 문구의 해석

• 2018다290801 판결에서는 '계약이 해제된 경우 일괄해 반환'이라는 문구는 단순히 대납이자 총액을 반환해야 한다는 의미이지, 이자 산정의 기준일을 정한 것은 아니라고 명확히 하였습니다.
• 계약서 제6조 제5항 단서의 해석에 있어, 대법원은 이 조항이 대납이자 반환채무에 대한 이자나 지연손해금 산정기준일을 정한 것이 아니라고 판단했습니다.

2. 실무적 의미 및 시사점​

가 . 중도금 대출이자 대납 약정의 법적 성격 명확화

• 이자 대납 약정은 별도의 독립된 계약이 아니라 분양계약에 종속된 약정으로, 주계약 해제 시 함께 효력을 잃습니다.

나. 원상회복 범위의 구체화

• 수분양자는 분양자가 대납한 중도금 이자 전액뿐만 아니라, 각 대납일로부터의 법정이자까지 반환해야 합니다.
• 계약서에 단순히 '일괄 반환'이라고 명시되어 있더라도, 법정이자의 기산점은 각 대납일이 됩니다.
• 2018다290801 판결은 원심이 대납이자 반환채무의 변제기를 계약해제한 날로 보고 그때부터 지연손해금을 인정한 것이 법리오해라고 지적했습니다.

다. 계약 해제 시 청구 가능 항목 구분

• 계약 해제 후 분양자는 대납이자, 그에 대한 법정이자, 계약서상 위약금은 청구할 수 있으나, 계약 존속을 전제로 한 관리비나 재산세는 별도로 청구할 수 없습니다.
• 대법원은 "원고는 피고들에게 위약금 이외에 별도로 대납관리비, 대납재산세를 손해배상이나 원상회복으로 청구할 수 없다"고 명확히 판시했습니다.

3. 실제 적용 및 참고 사항

가. 아파트 분양계약 체결 시 고려사항

• 계약서상 중도금 대출이자 대납 조항과 계약 해제 시 정산 방법을 명확히 확인해야 합니다.
• 이자 반환 시 기산점에 대한 특약이 필요하다면 명시적으로 계약서에 포함시켜야 합니다.
• 계약서에 '일괄 반환'이라는 문구가 있더라도, 대법원은 이를 단순히 대납이자 총액을 한꺼번에 반환하라는 의미로 해석함에 유의해야 합니다.

나. 계약 해제 시 정산 방법

• 수분양자는 대납이자 반환 시 단순히 총액만 반환하는 것이 아니라, 각 대납 시점부터의 이자까지 고려해야 합니다.
• 분양자는 계약 해제 시 청구 가능한 항목(대납이자, 위약금)과 불가능한 항목(관리비, 재산세)을 구분하여 청구해야 합니다.
• 대법원 2018다290801 판결에 따르면, 계약서에 분양자가 대납한 중도금 이자를 '일괄 반환'한다는 조항이 있더라도, 이는 이자 산정 기준일을 변경하는 효력은 없습니다.

다. 분쟁 예방을 위한 조언

• 중도금 대출이자 대납 약정이 있는 경우, 계약 해제 시 정산 방법에 대해 사전에 명확히 협의하고 서면화하는 것이 좋습니다.
• 잔금 지급이 어려운 상황이 예상된다면, 계약 해제보다는 분양권 양도 등 대안을 먼저 고려하는 것이 양측 모두에게 유리할 수 있습니다.
• 분양계약 체결 시 대납이자에 대한 이자 산정 방식과 기산점을 명확히 하는 조항을 추가하는 것이 향후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.