본 글에서는 대법원 판결(2021. 4. 29. 선고 2019다237869 판결)을 통하여 집합건물 공용부분의 무단 점유·사용으로 인한 손해배상 책임에 대하여 살펴보겠습니다.
공용부분 무단 점유·사용으로 인한 손해배상 책임
집합건물에서 공용부분은 구분소유자 전체의 이익을 위해 사용되어야 하며, 특정인이 무단으로 점유·사용하여 다른 구분소유자들의 사용·수익권을 침해하는 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 특히, 공용부분의 무단 점유·사용으로 인해 다른 구분소유자들이 입은 손해액을 산정하는 것이 쟁점이 될 수 있습니다.
문제: 구분소유자 중 일부가 공용부분을 무단으로 점유·사용하여 다른 구분소유자들이 손해를 입은 경우, 손해배상 책임이 발생하는가?
법리: 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해되었고, 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결 참조).
이 사건 판결: 원심은 피고가 권한 없이 소외인 등에게 공용부분인 이 사건 점포 부분을 임대할 수 있도록 하여 주었다고 하더라도 이로 인하여 이 사건 점포와 관련한 보증금의 운용이익 상당액 및 차임 상당액의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 원심의 판단이 공용부분의 사용·수익으로 인한 손해의 발생에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 보아 파기·환송하였습니다.
결론: 구분소유자 중 일부가 공용부분을 무단으로 점유·사용하여 다른 구분소유자들이 손해를 입었다면, 해당 공용부분의 객관적인 사용 가치와는 별개로 손해배상 책임이 발생합니다.
판결의 시사점
집합건물 공용부분은 모든 구분소유자들의 공동 자산이며, 공정한 사용·수익이 보장되어야 합니다. 공용부분의 무단 점유·사용은 다른 구분소유자들의 권리를 침해하는 행위이므로 엄격히 규제되어야 하며, 위반 시 법적 책임이 뒤따를 수 있으므로 사용에 유의해야 할 것이고, 관리단에서 적극적으로 공용부분에 대해서 관리를 해야 할 필요성이 있습니다.
법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진 | 울산상가관리단, 울산집합건물관리단
'집합건물법(관리단)' 카테고리의 다른 글
| 집합건물법상 공용부분의 범위와 지하주차장 이용에 대하여 (0) | 2025.02.25 |
|---|---|
| 울산부동산변호사 | 집합건물법상 상가 관리단의 임시관리인 선임 결정 (1) | 2025.02.21 |
| 법무부 집합건물 표준관리규약(관리위원회가 있는 상가) - 집합건물법 상가관리단 (0) | 2025.02.21 |