울산부동산변호사 | 집합건물법상 상가 관리단의 임시관리인 선임 결정

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진

본 글에서는 집합건물법상 상가 관리단과 관련해서 임시관리인 선임 결정(대법원 2024마6239)을 통해서 발생할 수 있는 유의사항을 살펴보겠습니다.

1. 사안의 개요

집합건물의 구분소유자인 신청인이 관리인 부재를 이유로 법원에 임시관리인 선임을 청구한 사안입니다. 원심은 임시관리인 선임의 필요성을 인정하지 않아 신청을 기각했으나, 대법원은 집합건물법상 임시관리인 선임 요건에 대한 법리 오해를 지적하며 원심을 파기환송했습니다.

집합건물법 상가관리단 임시관리인 선임

2. 임시관리인 선임에 대한 판결

문제 : 집합건물에 관리인이 부재한 경우, 법원은 어떠한 요건 하에 임시관리인을 선임할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 특히, 임시관리인 선임이 '곧바로 손해가 생길 염려'가 있는 경우에만 가능한지, 아니면 관리인 부재 자체로 충분한 요건이 되는지가 쟁점입니다.

법리 : 집합건물법 제24조 제3항은 관리인의 선임 및 해임에 관한 절차를 규정하고 있으며, 제24조의2 제1항은 "선임된 관리인이 없는 경우" 구분소유자 등이 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있다고 명시하고 있습니다.

이 사건 판결(대법원 2024. 8. 19. 선고 2024마6239 결정) : 대법원은 집합건물법 제24조의2의 입법 취지가 관리인 부재로 인한 관리 공백 및 분쟁을 예방하는 데 있음을 강조합니다. 또한, 임시관리인의 의무와 임기를 제한적으로 규정하여 그의 지위가 임시적임을 분명히 하고 있습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 대법원은 "선임된 관리인이 없는 경우" 특별한 사정이 없는 한 임시관리인 선임 청구가 가능하며, 별도로 "곧바로 손해가 생길 염려"가 있다는 사정이 요구되는 것은 아니라고 판단합니다. 대법원은 신청인이 관리인이 없는 집합건물의 구분소유자로서 임시관리인 선임을 청구할 수 있다고 보았습니다. 

결론 : 집합건물에 관리인이 없는 경우, 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다. 임시관리인 선임 시 "곧바로 손해가 생길 염려"가 있다는 사정은 필수적인 요건이 아니라는 점을 명확히 했습니다.

3. 시사점 및 유의사항

1. 임시관리인 선임 요건 완화적 적용: 섬임된 관리인이 없는 경우에 곧바로 손해가 생길 염려까지 필요하지 않다는 점에서 임시관리인 선임 요건이 완화된 것으로 볼 수 있습니다. 이제는 관리인 부재 시 보다 용이하게 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다.
2. 관리단 구성의 중요성: 집합건물법은 관리단 구성 및 관리인 선임을 의무화하고 있습니다. 관리단이 적법하게 구성되어 있고 관리인이 선임되어 있다면 임시관리인 선임 문제는 발생하지 않습니다. 따라서 집합건물의 효율적인 관리를 위해서는 관리단 구성 및 관리인 선임에 적극적으로 참여하는 것이 좋습니다.
3. 임시관리인의 역할: 임시관리인은 관리인 선임을 위한 관리단집회 소집 의무를 부담하며, 그의 임기는 제한적입니다. 즉, 임시적인 역할에 한정되므로, 조속히 정식 관리인을 선임하여 안정적인 관리 체계를 구축하는 것이 중요합니다.
4. 분쟁 예방: 관리인 부재는 관리 공백 및 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 임시관리인 선임을 통해 이러한 문제를 예방하고, 집합건물의 효율적인 관리를 도모할 수 있습니다.
5. 변호사의 조력: 임시관리인 선임 청구 절차는 복잡하고 까다로울 수 있습니다. 따라서 변호사와 상담하여 법률 자문을 구하고, 필요한 서류를 준비하는 등 적절한 조치를 취하는 것이 좋습니다.

4. 임시관리인 선임 필요성

임시관리인 선임은 기존 관리인 임기 만료 후에 새로운 관리인 선임 지연이 된다거나 관리인의 갑작스러운 사임, 사망 등이 있으면 필요할 수 있는데, 입주 초기에 관리단이 제대로 구성이 되지 않은 상태에서 지연이 되다가 제대로 관리단을 구성하지 못한 상태에서 시일이 흐른 경우가 있을 수 있는데 이 때에도 임시관리인 선임이 필요할 수도 있습니다. 물론 이 때에는 애초에 구분소유자들의 동의를 통해서 관리단 집회를 조속히 소집해서 관리인을 선출하는 것이 필요할 수 있지만 그러한 상황이 여의치 않을 때 임시관리인 선임을 청구할 수도 있을 것입니다.

기존 관리인의 임기 만료 후 새로운 관리인 선임 지연:

상황: 집합건물 관리규약에 따라 선임된 관리인의 임기가 만료되었으나, 관리단 내부의 의견 불일치, 정족수 미달 등의 사유로 새로운 관리인 선임이 지연되는 경우를 가정해 보겠습니다. 이 경우, 관리인의 부재로 인해 공용부분의 유지보수, 관리비 징수, 회계 감사 등 필수적인 관리 업무가 중단될 수 있습니다. 또한, 관리 업무 공백을 틈타 일부 구분소유자들이 무단으로 공용부분을 점유하거나, 시설물을 훼손하는 등의 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

필요성: 관리인의 부재로 인한 관리 업무 중단은 집합건물의 가치 하락 및 구분소유자들의 재산권 침해로 이어질 수 있습니다. 따라서 임시관리인 선임을 통해 관리 업무를 대행하고, 조속히 관리단집회를 개최하여 새로운 관리인을 선임하도록 유도할 필요가 있습니다.

관리인의 갑작스러운 사임 또는 사망:

상황: 선임된 관리인이 개인적인 사정으로 갑작스럽게 사임하거나, 예기치 못한 사고로 사망하는 경우를 생각해 보겠습니다. 이 경우, 관리 업무의 인수인계가 제대로 이루어지지 않아 혼란이 발생할 수 있으며, 특히 회계 관련 업무의 경우 투명성 문제가 제기될 수 있습니다. 또한, 긴급한 수리나 보수가 필요한 상황이 발생하더라도 신속하게 대응하기 어려울 수 있습니다.

필요성: 관리인의 갑작스러운 부재는 집합건물의 관리 체계를 마비시키고, 각종 사고 발생 시 적절한 대응을 어렵게 만들 수 있습니다. 따라서 임시관리인 선임을 통해 신속하게 관리 업무를 대행하고, 필요한 조치를 취할 수 있도록 해야 합니다.

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