집합건물법상 공용부분의 범위와 지하주차장 이용에 대하여

본 글에서는 주차권존재확인등의소 관련 대법원 판결(2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결)을 통해 집합건물법상 공용부분의 범위와 이용에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

집합건물 공용부분의 범위

집합건물에서 공용부분은 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물 부분으로서, 그 범위가 문제 되는 경우가 많습니다. 특히 아파트 단지 내 상가 소유자가 아파트 지하주차장을 이용할 수 있는지 여부는 입주자대표회의와 이해 관계가 얽혀서 갈등의 대상이 되곤 합니다.

문제: 지하주차장이 아파트 구분소유자의 일부 공용부분인지 여부는 어떻게 판단해야 하는가?

법리: 집합건물법 제3조 및 제10조 제1항에 따르면, 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 등은 공용부분이며, 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속합니다. 그러나 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부 공용부분은 그들만의 공유에 속합니다. 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 등기나 소유자 합의가 있다면 그에 따르지만, 그렇지 않다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서, 건축물대장 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지에서도 마찬가지 기준이 적용됩니다(대법원 2018. 10. 4. 선고 2018다217875 판결, 대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결 참조).

이 사건 판결: 원심은 이 사건 아파트 단지 내 상가 소유자인 원고의 지하주차장 이용 청구를 배척했습니다. 상가와 아파트는 별개의 건물로 신축·분양되었고, 구조나 외관상 분리·독립되어 있으며, 기능과 용도가 다르다는 점을 근거로 했습니다. 또한, 지하주차장은 아파트 입주민과 방문자만 출입할 수 있도록 차단기가 설치되어 있고, 상가와 직접 연결되지 않는다는 점도 고려했습니다. 아파트 구분소유자들은 전유부분 면적에 비례하여 지하주차장 면적을 분양받았지만, 상가의 분양계약서나 건축물대장에는 지하주차장이 기재되어 있지 않다는 점도 판단 근거로 삼았습니다.

결론: 해당 집합건물의 지하주차장은 아파트 구분소유자만을 위한 일부 공용부분이므로 상가 소유자는 이용할 권리가 없다고 보았습니다.

아파트 근린생활시설 분양 받을 때 유의사항

분양계약서 및 건축물대장 확인: 집합건물 분양 시 분양계약서와 건축물대장을 꼼꼼히 확인하여 공용부분의 범위를 명확히 해야 합니다. 주상복합이나 아파트의 근린생활 시설을 분양 받을 경우에 지상이나 지하주차장이 상가 분양에 포함되는지 여부를 확인해야 할 것으로 주차장 이용가능 여부에 따라서 근린생활의 가치가 달라질 수 있으므로 분양계약시에 주의해서 확인해보아야 하겠습니다.

법률사무소 제성 울산부동산 변호사 이강진 | 아파트상가관리단, 주상복합관리단