법무부 집합건물 표준관리규약(관리위원회가 있는 상가) - 집합건물법 상가관리단

【제3-1유형】 법무부 집합건물 표준규약(상가_관리위원회를 두는 경우).pdf

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법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진

법무부에서는 집합건물 표준관리규약을 여러 유형으로 나누어서 올려두고 있습니다. 이번 글에서는 관리위원회가 있는 상가 관리위원회를 두는 표준규약을 살펴보겠습니다. 해당 파일은 위에 올려두었습니다.

제1유형: 단동형 공동주택

• 제1-1유형: 법무부 집합건물 표준 규약(단동형 공동주택 관리위원회를 두는 경우)
• 제1-2유형: 법무부 집합건물 표준 규약(단동형 공동주택 관리위원회를 두지 않는 경우)

제2유형: 단지형 공동주택

• 제2-1유형: 법무부 집합건물 표준 규약(단지형 공동주택 관리위원회를 두는 경우)
• 제2-2유형: 법무부 집합건물 표준 규약(단지형 공동주택 관리위원회를 두지 않는 경우)

제3유형: 상가

• 제3-1유형: 법무부 집합건물 표준 규약(상가 관리위원회를 두는 경우)
• 제3-2유형: 법무부 집합건물 표준 규약(상가 관리위원회를 두지 않는 경우)

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집합건물법 상가관리단 표준규약

집합건물 표준관리규약 중요부분 (상가 관리위원회가 있는 경우)

1. 건물의 효율적인 사용 및 관리 방향 설정 (총칙, 사용 및 수익)

• 목적과 범위 명확화: 규약의 목적 (효율적 관리)과 적용 범위 (건물, 대지, 부속시설)를 명확히 정의하여 분쟁의 소지를 줄입니다.
• 업종 제한의 중요성 (상가): 상가 건물의 경우, 전유부분의 업종 제한은 전체 상권 활성화에 큰 영향을 미칩니다. 업종 변경 시 관리단 승인 절차를 통해 상호 시너지 효과를 낼 수 있도록 관리해야 합니다. (제10조의2)
• 공용 공간 활용 규칙: 공용부분의 사용은 모든 사용자의 이익을 고려해야 합니다. 전용사용권이 인정되는 공간 (옥상, 테라스 등)은 명확한 기준을 설정하여 형평성을 유지해야 합니다. (제14조, 제16조)
• 소음 관리: 층간소음은 상가 운영에 큰 불편을 초래하므로, 사전 예방 및 분쟁 해결 절차를 규정에 명시하는 것이 중요합니다. (제17조)

2. 투명하고 책임감 있는 관리 체계 구축 (관리, 관리단, 관리단 집회)

• 관리 책임 명확화: 공용부분은 관리단, 전용사용부분은 해당 사용자가 책임을 지도록 분담하여 효율성을 높입니다. (제19조)
• 관리단 구성 및 역할 강화: 구분소유자 전체로 구성되는 관리단은 건물의 중요한 사항을 결정하는 최고 의결 기구입니다. 관리인은 관리단의 결정을 집행하고, 건물을 대표합니다. (제23조, 제24조)
• 투명한 의사결정 과정: 관리단 집회는 건물의 중요한 사항을 결정하는 핵심 절차입니다. 소집 절차, 의결 정족수, 의결권 비율 등을 명확히 규정하여 투명성을 확보하고, 전자투표 시스템을 도입하여 참여율을 높이는 것이 좋습니다. (제40조, 제42조, 제47조)
• 관리위원회 활용: 관리위원회는 관리단의 의사결정을 돕고, 관리인을 감독하는 역할을 수행합니다. 위원회의 구성 및 권한을 명확히 규정하여 효율적인 운영을 지원해야 합니다. (제63조, 제65조)

3. 안정적인 재정 확보 및 효율적인 집행 (회계)

• 수입 및 지출 항목 명확화: 관리비, 수선적립금, 사용료 등 수입 항목과 인건비, 청소비, 수선유지비 등 지출 항목을 명확히 구분하여 투명성을 확보합니다. (제75조, 제76조)
• 수선적립금의 중요성: 건물의 노후화에 대비하기 위한 수선적립금은 장기적인 관점에서 매우 중요합니다. 적립금 규모, 사용 계획, 적립 방식 등을 구체적으로 규정해야 합니다. (제77조)
• 회계 감사 의무화: 정기적인 회계 감사를 통해 재정 운영의 투명성을 확보하고, 오해나 비리를 방지합니다. (제84조)

4. 분쟁 예방 및 해결 (의무 위반자 조치, 관할)

• 의무 위반 시 제재: 규약을 위반하는 행위에 대한 제재 조항을 명시하여 규약 준수를 유도하고, 분쟁 발생 시 해결 근거를 마련합니다. (제87조)
• 관할 법원: 소송 발생 시 관할 법원을 명시하여 불필요한 시간 낭비를 줄입니다. (제88조)

핵심적인 시사점:

• 규약은 살아있는 규칙: 규약은 단순히 문서에 그치는 것이 아니라, 건물의 특성과 상황에 맞게 지속적으로 관리하고 개선해야 합니다. 규약은 평소에 살펴보지 않다가 분쟁이 발생해서야 보게 되는 경우가 대부분인데 큰 문제가 발생하기 이전에 작은 문제들이 있다면 그에 맞춰서 규약에서 규정이 되어 있는지를 보고 규약에 내용이 없으면 추가를 하고 규약의 내용이 해당 상가의 특성과 맞지 않다면 미리 수정을 해두는 것이 큰 문제로 발생하는 것을 줄이는 길이라고 볼 수 있습니다.
• 소통과 참여: 모든 구분소유자가 규약에 대해 이해하고, 관리 과정에 적극적으로 참여하는 것이 중요합니다. 다만 현실적으로 모든 구분소유자에게 강요할 수는 없는 노릇이고 모든 사람들이 적극적으로 참여하는 것이 어려울 수는 있지만 적어도 매년 정기 관리단 집회에서라도 규약 일부분이라도 지속적으로 살펴볼 수 있도록 기회를 부여하는 것이 좋습니다. 운영의 편의를 위해서 위임을 주로 받아서 하겠지만 관리단 집회에 구분소유자들이 참여할 수 있도록 적극적으로 운영하는 것이 필요하다고 생각합니다.
• 전문가 활용: 필요한 경우, 변호사, 회계사, 건물 관리 전문가 등의 도움을 받아 규약을 작성하고 운영하는 것이 좋습니다.

상가 관리단 관리 체계

집합건물 표준관리규약 개요

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