부동산 중개수수료 계약해제시에도 지급해야 하나? | 울산변호사 이강진

부동산 중개수수료 계약해제시에도 지급해야 하나? | 울산변호사 이강진

부동산 거래시 정상적인 거래로 마무리되는 경우는 문제가 없으나 중간에 거래가 해제되거나 문제가 발생하여 마무리가 되지 않았을 경우에도 중개수수료를 지급해야 하는지에 대해서는 많은 분들이 궁금해하시는 질문 중 하나입니다. 대법원 2009다8130 판결을 통해 부동산 중개수수료 지급조건과 계약해제시에도 중개수수료를 청구할 수 있는지 살펴보겠습니다.

1. 사건의 배경 - 은행대출 실패와 매매계약 해제

이 사건의 당사자는 공인중개사(원고)와 부동산 거래 당사자들(피고)이었습니다. 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

매매계약에서 가장 중요한 조건은 매수인의 구매자금 마련을 위한 은행대출 승인이었습니다. 당초 공인중개사는 대출 알선 서비스를 약속했으나, 계약 진행 과정에서 이를 포기하게 되었습니다. 이후 매수인이 직접 여러 금융기관을 알아보며 대출 승인을 받으려 노력했지만, 결국 대출이 거부되면서 매매계약은 당사자들의 합의에 의해 해제되었습니다.

이러한 상황에서 공인중개사는 중개 행위를 수행했으므로 중개수수료를 지급받을 권리가 있다고 주장했고, 거래 당사자들은 계약이 성사되지 않았으며 그 원인 중 일부가 중개사의 역할 미비에 있다고 반박했습니다.

2. 관련 법률 조항 및 해석

부동산 중개수수료에 관한 법적 근거는 「공인중개사법」 제25조와 동법 시행령 제17조에 규정되어 있습니다. 이 법령에 따르면 중개수수료는 중개업자의 중개행위로 인해 거래가 성사되었을 때 지급하는 것이 원칙이고 동법 시행령 제27조의2에서는 중개보수 지급시기를 약정에 따라서 지급하기로 하되, 약정이 없을 때에는 거래대금 지급이 완료된 날로 하도록 되어 있습니다. 거래 성사에 대하여 계약이 체결되기만 하면 거래가 성사가 된 것이라고 보면서 계약체결시에 부동산 중개수수료 지급요구를 하는 공인중개사들이 많이 있습니다. 중개대상물 확인설명서의 중개보수 등에 관한 기재사항에 중개보수 지급시기란이 있는데 이 부분을 잘 확인해보고 작성을 하시고 가능하시다면 껄끄럽더라도 중개보수 지급시기에 대하여 계약을 마음먹기 이전에 문의를 해두시는 것이 좋겠습니다.

민법상 위임계약의 성질을 가지는 중개계약에서는 수임인(중개업자)이 위임사무를 처리한 결과 목적을 달성했을 때 보수청구권이 발생한다는 것이 판례의 일관된 입장입니다. 따라서 단순히 중개 행위를 했다는 사실만으로는 수수료 청구권이 당연히 인정되지 않으며, 그 중개 행위의 결과로 계약이 유효하게 성립되고 이행 가능한 상태가 되어야 합니다.

3. 법원의 판단

가. 항소심의 판단

항소심 법원은 이 사건에서 은행대출 승인이 매매계약의 핵심 조건이었음을 인정했습니다. 그러나 공인중개사가 당초 약속했던 대출 알선 역할을 포기했고, 이후 매수인의 개별적인 노력에도 불구하고 대출이 성사되지 않아 계약이 해제된 점을 중요하게 고려했습니다.

법원은 중개업자가 계약의 핵심 조건 달성에 충분히 기여하지 못했고, 결과적으로 계약이 성사되지 않았으므로 중개수수료 청구권을 인정할 수 없다고 판단했습니다.

나. 대법원의 최종 판단

대법원은 하급심의 판단을 정당하다고 인정하며 다음과 같은 법리를 확립했습니다. 부동산 중개수수료는 중개업자의 중개행위로 인해 계약이 유효하게 성립되고 이행 가능한 상태가 되었을 때 청구할 수 있습니다.

특히 계약의 성립에 있어 중요한 조건이 있고, 그 조건의 달성이 중개업자의 역할 범위에 포함되어 있었다면, 중개업자는 해당 조건 달성을 위해 최선을 다해야 합니다. 만약 중개업자의 노력 부족이나 역할 포기로 인해 중요 조건이 달성되지 못하고 계약이 해제된다면, 중개수수료 청구권을 인정하기 어렵다는 것입니다.

4. 실무상 주의사항과 대처방법

가. 중개업자가 주의해야 할 사항

중개계약 체결 시 자신의 역할과 책임 범위를 명확히 정의해야 합니다. 특히 대출 알선, 각종 인허가 확인, 권리관계 조사 등 계약 성사에 중요한 업무들에 대해서는 구체적으로 약정하는 것이 필요합니다. 최근들어 과거보다 대출이 까다로워지고, 임대차관계에 있어서도 전세자금대출을 통해서 보증금을 지급하는 경우가 많을 뿐만 아니라 임대사업자인지 여부 전세자금보증 등 여러 조건이 충족되어야 최종적으로 임대차계약이 마무리되는 경우도 있으므로 명확하게 중개인이 책임이져야 하는 부분 임차인이 책임져야 하는 부분에 대해서 사전에 명확히 고지를 한다든지 특약사항 등에 기재를 해두시는 것이 분쟁을 줄일 수 있는 방법이라고 보입니다.

나. 거래 당사자가 고려해야 할 점

중개계약 체결 시 중개수수료 지급 조건을 명확히 약정해야 합니다. 특히 계약이 해제되거나 실패했을 때의 수수료 처리 방안에 대해서도 미리 합의해둔다면 분쟁 예방에 도움이 될 것입니다. 대출이나 보증 등의 문제로 인하여 계약 이행이 되지 않았을 경우에 중개수수료뿐만 아니라 지급한 계약금을 반환할 것인지 몰취할 것인지에 대해서도 명확하게 규정을 해두시는 것이 좋겠습니다.

거래 과정에서 중개업자의 역할 수행 정도를 지속적으로 점검하고, 필요시 추가적인 요구사항을 명확히 전달해야 합니다. 또한 계약의 중요 조건들에 대해서는 계약서를 작성할 때에 가능하다면 특약사항 등에 기재하여서 책임소재를 명호가하게 하는 것이 좋습니다.

다. 관련 판례

판결 중에서는 중개업자의 설명의무 위반이 계약 해제의 원인이 된 경우에도 중개수수료를 청구할 수 없다는 판결이 있을 뿐만 아니라 손해가 발생한 경우에 손해배상책임까지 인정한 사례가 있습니다(대구지방법원 1987. 10. 30. 선고 86가합1663 판결). 반면에 판례에 따라서는 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우가 아니라면 계약이 해제된 경우라도 중개수수료를 지급하여야 한다고 판결한 사례도 있는바(광주지방법원 2008. 4. 11. 선고 2007가단13669 판결) 부동산 거래 계약이 해제가 되었다고 해서 무조건적으로 수수료 지급의무가 없는 것은 아니며 사안에 따라서 다를 수 있다는 점에 유의하셔야 하겠습니다.

울산부동산변호사 이강진 | 법률사무소 제성