민간임대아파트 계약 시 주의해야 할 점 | 울산부동산변호사 이강진

민간임대아파트 계약 시 주의해야 할 점은 무엇인가

민간임대아파트 계약 전 확인해야 할 사항들을 살펴보겠습니다. 공공지원 민간임대주택, 장기일반 민간임대주택, 민간건설임대주택, 민간매입임대주택이 있으나 그 중 민간건설임대주택에 대해서 알아보겠습니다. 민간건설임대아파트의 경우, 10년 장기 임대, 연간 인상 한도 5%, HUG 보증 비율 등 주요 조건들을 알아보며, 안정적인 거주, 세금 부담 감소, 낮은 진입 장벽 등의 장점이 있지만 보증금 반환 지연, 2년마다 증액 가능성, 중도 해지 제약 등 주의사항도 함께 있습니다. 민간임대아파트 계약 시 확인해야 할 사항들을 살펴보겠습니다.

1. 민간임대아파트의 종류와 특징

민간임대아파트는 공공지원 민간임대주택, 장기일반 민간임대주택, 민간건설임대주택, 민간매입임대주택의 4가지로 나뉩니다.공공지원 민간임대주택은 정부 지원으로 10년 이상 임대되며, 임대료와 입주자격에 제한이 있고, 민간건설임대주택은 민간에서 신축한 아파트로, 임차인을 사전 모집할 수 있으며 장기 임대가 진행됩니다. 민간건설 임대주택의 경우 갱신 할 때 마다 인상 한도는 5%이며, 보증금에 대한 HUG 보증 비율은 100%이나 6월 1일 부터 90%로 줄어들게 됨에 유의해야 합니다.

2. 민간임대아파트 계약 시 유의사항

보증금의 보증 비율이 현재 100%이지만, 6월 1일 부터 90%로 줄어들며, 민간임대아파트 계약 후 입주까지 시차가 존재하므로 그 사이에 보증 비율이 더 줄어들 가능성도 배제할 수 없으므로 이 점에 유의해야 할 것으로 보입니다. 

민간임대아파트의 갱신주기는 일반적으로 2년 단위로 이루어지며, 10년간 장기간 안정적인 거주가 가능합니다. 10년 동안 장기 임대 하는 동안 임대료 인상은 갱신시 5% 이내로 제한되어 있어 임대료 급등기에도 상대적으로 경제적 부담이 적어질 수 있습니다.

소유세, 재산세 등 다양한 세금에 대한 부담이 없으며, 민간건설 임대주택은 자격 요건이 최소화되어 있으며, 청약통장이 필요하지 않아 진입 장벽이 낮습니다. 

다만, 계약 종료 후 보증금 반환 문제에 유의해야 하며, 임대인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 발생할 수 있는 여러 문제들이 있습니다. 상세한 내용은 영상을 참고해주시기 바랍니다.

3. 민간임대아파트 계약 시 주의해야 할 사항

임대차 계약은 주택임대차보호법에 의해 기본적으로 2년이며, 이 기간 이후에 임대료 증액이 가능하다는 점에 유의해야 합니다. 1년 이내의 임대료 증액 요청은 허용되지 않으며, 1년 이후에 증액이 가능하다는 내용이 있지만 주택임대차보호법상 갱신시 5%까지 증액 가능하다는 점에서 갱신시 마다 5% 상한으로 보증금 증액이 가능합니다. 하지만 이와 관련되어서 판례가 별도로 존재하지는 않고 법제처 해석 등에서는 갱신시 마다 5% 상한으로 증액이 가능하다고 보고 있습니다.

임대차보증금 보증은 HUG에 의한 보증 비율이 감소하고 있으며, 현재 100%에서 6월 1일부터 90%로 감소하고 향후 더 낮아질 수도 있다는 점도 고려해야 하겠습니다.

중도 해지는 보증금을 제 때 반환을 해주지 않고 새로운 임차인을 구해오지 않으면 보증금을 돌려주지 않아서 갱신을 하지 않고 종료하는 것도 쉽지 않을 수 있다는 점에서, 향후 10년 임차기간을 채우지 않을 계획이라고 한다면 반드시 주의해야 하며, 향후 보증금 반환 문제도 발생할 수 있을 수 있다는 점도 고려해야 하겠습니다.

 HUG 보증이 있으니 보증금 반환에 문제가 없다고 볼 수도 있지만 보증 심사 기간이 길어질 수 있어 주의가 필요하며, 계약 후 즉시 다른 집으로 이동하는 것은 어려울 수 있습니다.

4. 민간임대아파트 계약 전 확인 사항

분양가 산정과 관련하여 분양 전환 시 시세에 따라 감정가가 이루어질 수 있기 때문에, 다툼의 요소가 존재한다. 분양 조건 사항을 잘 살펴봐야 하며, 시세 대비 할인된 분양가라고 홍보하는 경우에도 계약서 내용과 실제 상황이 다를 수 있다는 점도 유의해야 하겠습니다.

하자 보수에 대한 문제는 10년 후에는 시공사에 하자 보수를 요구할 수 있는 가능성이 낮아지고, 하자 공용 부분에 대한 건은 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

10년 후 분양 전환도 반드시 이루어지는 것이 아니며, 시행사의 결정에 따라 상황이 달라질 수 있으므로 주의가 필요하합니다. 

분양 전환시 분양 금액에 대하여 감정평가로 진행되는데 감정평가가 부당하게 고평가될 위험이 있으며, 확정분양가라고 하는 곳들의 경우에도 계약서에 물가 변동 등에 따라서 증액이 가능하다는 취지로 된 곳들도 있다는 점에서 분양금액이 기재되어 있는 계약서라고 하더라도 계약서의 구체적인 내용을 반드시 확인하시고 계약을 체결해야 하겠습니다.

5. 민간임대 아파트 전환과 사업 구조

울산 지역의 민간임대 아파트 사업은 PF대출의 어려움으로 인해 기존의 일반 분양에서 민간임대로 전환된 사례가 있습니다. 일반 분양의 경우 80% 이상의 토지 소유가 필요하지만, 민간임대는 80% 토지 사용 승낙서로 사업승인을 받으면 임차인을 모집할 수 있습니다. 공공지원 민간임대주택 촉진지구의 경우, 3분의 2의 면적, 토지소유즈 1/2만 확보하면 나머지 토지를 수용 절차로 확보할 수 있어, 토지 확보 요건이 매우 낮아진다.

협동조합형 임대주택은 조합원이 80%의 토지 사용권을 확보한 후, 토지 매입 없이 토지 사용 승낙서로 조합원 모집 신고를 하고 조합원 모집을 할 수 있습니다. 그러나 조합원 모집이 실패하면, 사업이 지연되거나 실패할 수 있으며, 이와 관련하여 주의가 필요합니다.

가. 민간임대 아파트 전환 과정과 요건

울산 지역의 민간임대 아파트 전환 사례를 보면 일반분양에서 민간임대로 전환을 했는데 임차인이 충분히 모이지 않아 공공지원 민간임대주택 촉진지구 지정을 신청한 경우가 있습니다. 민간임대로 전환 시, 토지 소유권 확보 요건이 일반 분양보다 낮아, 초기 임차인을 모집할 때 80%의 토지가 아닌 사용 승낙서만으로 가능하다는 점 및 민간임대주택 촉진지구에서는 3분의 2 이상의 면적만 확보하면 나머지 토지에 대해 수용 절차를 진행할 수 있어, 요건이 매우 완화된다는 점을 보면 해당 사업지에 토지 확보가 제대로 이루어지지 않았던 것은 아닌지도 의문이 있는 부분도 있습니다.

민간임대주택 촉진지구의 경우 국공유지를 포함한 사업 시행자 지정에서는 민간 토지 소유면적의 50% 이상 동의를 받으면 가능합니다.

5.2. 민간임대주택 촉진지구의 민간임대아파트 계약 관련 사항

민간임대주택 촉진지구가 지정되면 매수해야 할 토지가 크게 줄어들고, 나머지 토지는 수용 절차로 확보할 수 있어 상대적으로 매수 금액이 낮아질 수 있습니다. 대부분의 촉진지구 지정은 공공 부문에서 이루어지지만, 울산의 경우 지정된 촉진지구 중 사업이 진행되지 않는 곳이 있습니다. 

5.3. 협동조합형 임대주택의 문제점

협동조합형 임대주택은 조합원을 모집하여 80%의 토지 사용권원을 확보하고, 매수 없이 토지 사용 승낙서만으로 진행할 수 있습니다. 조합원 모집 신고 이후 조합원들이 납부한 금액으로 토지를 매수하고, 나머지는 공익성 인정을 통해 수용 절차를 진행하여 확보하여 사업을 진행할 수 있습니다. 하지만 조합원이 제대로 모집되지 않을 경우, 사업이 지연되며 따라서 토지 매매 계약이 해제되고 사업이 무산되어서 납부했던 출자금을 손해볼 위험이 있습니다.

따라서 협동조합형 임대주택의 경우 조합원 모집 신고가 수리가 되어서 법률에 따른 진행이 제대로 된 경우에도 가입을 할 때에는 위험섬을 고려해서 신중하게 결정을 해야 하겠습니다.

5.4. 민간임대주택 모집의 위험성

민간임대주택이나 협동조합형 임대주택의 모집 방식이 민간임대주택 특별법을 회피하며 민간임대주택 임차인이나 조합원 모집의 외형을 갖추고 진행되는 경우가 많습니다. 임차인 모집을 가장하여 출자금을 요구하는 상황이 늘고 있으며, 실제 임차인 모집이 아니라 사전임차인 모집이라고 해서 사실상 투자자를 먼저 모집하고 추후에 임차인으로 선정해주겠다는 내용인 경우도 있습니다.

일부 단체들은 임의 단체 또는 협동조합을 만들어 출자금을 사업 시행자에게 대여하여 우선 임차권을 주장하게 하는 방식으로 모집을 진행하고 있는데, 이러한 모집은 실제 사업이 제대로 이루어지지 않을 경우 가입자들은 큰 손해를 볼 수 있습니다.

해당 단체에 가입자들은 대여한 사업자의 정보가 부족하여 예기치 않은 피해를 감수할 수 있으며, 손해 발생 시 회수 가능성이 낮습니다.

6. 민간임대주택의 주의사항 및 긍정적인 측면

민간임대주택과 협동조합형 임대주택 모두 긍정적인 부분과 부정적인 부분이 존재한다. 장점도 있지만 그것은 가입을 시키려는 측에서 적극적으로 홍보를 하므로 가입하려는 사람들이 충분히 알 것이라고 생각하고, 현재 광고되는 많은 사업장이 부정적인 요소는 숨기고 있고 이는 지극히 당연한 것이나 가입을 희망하는 사람들은 반드시 고려해야 할 부분이 있으므로 주의를 기울여야 할 것이고 특히나 법적으로 규정되지 않은 방법으로 사업을 진행하는 경우도 많으므로 주의가 필요하겠습니다.

울산부동산변호사 이강진 | 법률사무소 제성

 

울산부동산변호사 이강진 ❘ 법률사무소 제성