김해진영지역주택조합 해산과 해산 후 조합의 채무를 조합원이 부담하는가?

김해진영지역주택조합해산 후 조합원의 채무 부담 여부에 대하여 살펴보겠습니다. 핵심은 조합 채무는 원칙적으로 조합에 귀속되며, 조합원 개인의 책임은 정관이나 총회 결의가 있을 때 발생한다는 것입니다. 탈퇴 여부와 관계없이 조합 해산 전 발생한 채무에 대한 법적 책임이 유지된다는 조합 주장은 모순이 있을 수 있습니다. 조합 측의 주장이 법률 및 판례에 부합하는지 꼼꼼히 따져봐야 하며, 특히 미납 조합원 분담금은 예외적으로 조합원이 부담해야 할 수 있습니다. 조합원 자격 이전 시 분담금 면제 여부, 탈퇴 시 후속 절차 확인 등 개별 상황에 맞는 신중한 판단이 필요합니다.

1. 김해진영 지역 주택 조합 해산과 채무 부담

김해진영 지역 주택 조합은 2017년 설립 후 사업 부지를 매수했지만, 강제 경매로 소유권을 상실하였고 현재는 사업을 포기한 상황입니다. 김해에 있는 어방지역주택조합으로 조합원 이전 시 모든 조합원 분담금및 청산 비용을 정산한 것으로 인정한다고 조합측에서 이야기하고 있지만, 채무 분담은 조합 총회 승인하에 이루어져야 하며, 조합의 임의적으로 채무를 면책해주는 것은 법적으로 불가능합니다. 조합원이 부담해야 할 채무 면제가 이루어질 경우, 채권자의 동의와 조합 총회 의결이 필요하지만 이는 실현하기 어려울 수 있습니다.

 

2. 조합원 채무 부담 및 탈퇴 규정

어방지역주택조합에서 지출하는 조합원 모집 비용을 진영조합측으로 지급하여 채무 변제가 가능할 수도 있습니다. 어방 조합은 일정 부분 금전적 책임을 질 수 있으며, 이를 위해 총회 결의가 필요할 것입니다. 조합원 자격 이전 시 새로운 조합원으로 가입하게 되면 조합원 분담금을 납부해야 할 필요가 있습니다.

진영 조합에서 탈퇴하지 않은 경우, 잔존 조합원으로 간주되어 청산 절차에 포함되며 자진 탈퇴를 원할 경우 탈퇴서를 제출해야 한다고 조합측에서 이야기를 하고 있지만 반드시 그렇지 않다는 점을 아래에서 살펴보겠습니다.

3. 조합 채무의 귀속과 조합원의 책임

조합 채무는 원칙적으로 조합에 귀속되며, 조합원 총회에서 채무 초과 분담금 결의가 없을 경우 조합원이 자동으로 지분 비율에 따른 분담금 채무를 부담하지 않습니다. 대법원 판결에 따르면, 조합의 개발 부담금관련 사항은 조합원 총회를 통해 정산 후 결정되며, 결의가 이루어져야만 조합원에게 분담이 확정된다고 판시하고 있습니다. 따라서, 조합이 사업 수행 중 부담한 채무는 조합 재산으로 변제될 수 없더라도 원칙적으로 조합이 부담하게 됩니다 .

조합 재산이 없다고 해서 채무를 개별 조합원이 자동으로 책임지는 것은 아니며, 총의 결의가 있어야 책임이 발생합니다. 진영 조합의 경우, 자진 탈퇴를 신청하지 않은 조합원만이 책임을 지며, 탈퇴 여부와 관계없이 조합 채무에 대해 법적 책임이 지속된다는 이야기를 하고 있어서 해당 내용 자체로 모순점이 있습니다.

 

4. 조합원 채무 부담에 대한 법적 논의

조합 측은 대법원 판결에 따라 청산 시 남는 채무를 조합원이 전부 부담해야 하며, 조합원 지위 상실 시에도 책임이 소멸되지 않는다고 주장하고 있습니다. 그러나 조합이 인용하고 대법원 판례를 실제로 확인 할 수 없었으며, 판례를 왜곡해 조합원들을 압박하고 있는 것은 아닌가 생각이 됩니다.

임의 탈퇴와 관련하여 조합원이 자진 탈퇴를 신청해도, 조합 측의 승인이 없으면 계속 조합원으로 남게 되고 해당 조합의 경우에도 2022년에 이미 탈퇴 신청을 받았으나 탈퇴 결의를 하지 않아서 조합원으로 그대로 남아 있는 사람들도 있습니다. 그리고 진영 조합의 경우에는 집행부가 사실상 와해된 상황이어서 탈퇴를 처리할 결의 기구도 없는 상황이라는 점에서 조합측 이야기만 보더라도 임의 탈퇴가 불가능함에도 임의탈퇴를 신청해라는 이야기를 하고 있는 상황으로 보입니다.

조합 측의 주장에 법률적 근거가 부족하며, 조합 파산이 가장 효과적인 해결책이 아닌가 생각이 되는 부분이 있습니다.

 

5. 대법원 판결과 조합원 채무 의무

대법원의 판결에 따르면, 조합원 자격을 충족하지 못한 자는 이행기가 도래한 분담금은 납부할 의무가 있지만, 이후 지위를 상실한 경우에는 그 의무가 면제됩니다. 만약 조합원이 탈퇴를 신청했으나 조합에서 후속 절차를 이행하지 않았다면, 탈퇴가 처리되지 않아 여전히 채무를 지게 될 수 있습니다(조합 총회에서 분담 결의를 했을 경우 전제). 조합원이 이미 탈퇴했다고 주장하더라도, 총회 결의나 회의록등의 확인 없이는 탈퇴가 인정되지 않을 수 있으므로 주의가 필요하다 .

6. 브릿지 대출과 조합원 채무 부담

조합은 토지를 매수하기 위해 브릿지 대출을 받았으며, 이 대출에는 근저당이 설정되어 있었습니다. 토지가 경매로 매각된 경우, 대출이 전부 변제될 가능성이 있지만, 저가 낙찰로 인해 일부 금액만 변제되고 남은 금액이 있을 수 있습니다.

지역 주택 조합의 브릿지 대출은 개인 신용 대출로 이루어지는 경우가 많으며, 해당 조합도 개인 대출로 진행된 것으로 보입니다. 남은 채무가 있을 경우, 개인이 신용 대출을 받은 것이 조합에 지급된 것이므로, 대출 은행과의 관계에서 개인이 변제해야 할 것입니다.

현재 많은 지역 주택 조합이 사업 추진이 어려워 해산을 고려하고 있으며, 이는 단순히 김해진영지역주택조합만의 문제가 아니고 위에 관련된 내용은 사업무산으로 해산 하려는 많은 조합들이 고려해야 할 부분으로 보입니다.

 김해진영지역주택조합 해산 후 조합 채무 조합원이 부담하는가? (영상)

법률사무소 제성 변호사 이강진