지역주택조합 조합원 자격과 주택소유 예외규정

지역주택조합 조합원 자격과 주택소유 예외규정

지역주택조합 가입과정에서 조합원 자격을 갖추어서 가입하는 것이 좋지만 사업 초반에 조합원 자격을 갖추지 않은 상태에서 조합설립인가 신청 이전까지만 조합원 자격을 갖추면 된다고 하여서 조합원으로 가입하는 경우도 있습니다. 사업이 지연되다가 몇 년이 흘러서 조합설립인가 신청을 하는 경우 조합원 자격이 문제가 되는데 이 때 예외규정에 해당되는 경우가 있으면 조합원 자격을 갖추게 된다는 점에서 오늘은 주택공급에 관한 규칙에 명시된 두 가지 주요 예외 조항을 중심으로, 지역주택조합 조합원 자격 요건 중 주택 소유와 관련되는 부분을 살펴보겠습니다.

1. 주택의 실질적 용도와 공부상 용도 불일치 - 주택공급에 관한 규칙 제53조 7호 검토

가. 주택공급에 관한 규칙 제53조 7호에 따르면 "건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우"에는 주택 소유로 보지 않습니다.

나. 현재 214m²의 건물을 펜션으로 운영하고 계시지만, 공부상으로는 단독주택으로 등재된 경우입니다. 이는 공부상 용도와 실제 용도가 불일치하는 전형적인 사례입니다. 법적으로는 실제 용도인 펜션(근린생활시설)으로 용도변경을 하면 주택 소유로 간주되지 않을 가능성이 높습니다.

다. 부적격자로 통보받은 경우, 실무적으로는 부적격자 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 관할 구청 건축과에 용도변경 신청을 완료하셔야 합니다. 이 과정에서는 건축물대장, 등기부등본, 설계도면, 용도변경 신청서와 같은 기본 서류뿐만 아니라 실제 펜션으로 운영하고 있음을 증명할 수 있는 사업자등록증, 영업신고증 등의 증빙자료를 함께 제출하셔야 합니다. 용도변경 신청 후에는 이러한 변경사항이 건축물대장과 등기부에 정확히 반영되었는지 반드시 확인하셔야 하며, 모든 용도변경 절차가 완료된 후에는 해당 증빙서류들을 조합에 제출하여 조합원 자격에 대한 소명 절차를 진행하셔야 합니다. 이러한 일련의 과정을 법정 기한인 3개월 내에 모두 완료하는 것이 중요합니다.

2. 소형주택 소유와 조합원 자격 - 제53조 5호 검토

가. 주택공급에 관한 규칙 제53조 5호에 따르면 "주택공급신청자가 속한 세대가 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 1호 또는 1세대만 소유하고 있는 경우"에는 주택 소유로 보지 않습니다.

나. 현재 전용면적 18m²와 59m² 두 채의 주택을 소유하고 계신 상황입니다. 법 조항에 따르면 20m² 이하의 주택은 "1호 또는 1세대만" 소유한 경우에만 예외가 적용되는데 두 채의 주택을 소유하고 있으므로, 제53조 5호에 따른 예외 적용이 어렵습니다.

다. 해당 조항의 핵심은 "1호 또는 1세대만"이라는 부분입니다. 이는 20m² 이하의 소형주택만을 단독으로 소유하고 있어야 함을 의미합니다. 다른 주택을 추가로 소유하고 있다면 이 예외 규정을 적용받을 수 없습니다. 주택공급에 관한 규칙은 주택 청약과 관련되는 부분으로 무주택자를 판단하는데 있어서 적용이 되다보니 1호 또는 1세대로 한정 된 것으로 전용 85제곱미터 미만 1채까지 가능한 지역주택조합과는 다소 맞지 않는 부분이 있지만 명문의 규정상 1호 또는 1세대로 한정되어 있어서 조합원 자격이 되지 않는다고 보아야 하겠습니다.

라. 2주택 소유 상황에서는 두 주택 중 한 채를 처분하여 한 채만 소유하게 되면 예외 규정을 적용받을 수 있습니다. 특히 선택의 방향성에 있어서 18m² 주택만 남기는 경우에는 제53조 5호에 따라 무주택으로 인정받을 수 있으며, 59m² 주택만 남기게 되면 일반적인 1주택 소유자로 간주됩니다. 주택 처분은 재산권에 관한 중요한 결정이므로 신중히 접근해야 하며, 특히 지역주택조합의 분양 일정과 잘 조율하여 적절한 시기에 처분이 이루어질 수 있도록 계획하는 것이 좋습니다.

마.참고로 법제처 법령에서 사례(21-0725)에서는 부부 소형주택 각 1채 소유와 관련해서 '「주택공급에 관한 규칙」에 따르면, "무주택세대구성원"은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 구성원을 의미합니다. 동 규칙 제53조제5호에서는 20제곱미터 이하의 주택을 소유한 경우 주택을 소유하지 않은 것으로 간주하나, 2호 이상 소유 시에는 이 예외가 적용되지 않습니다. 이 규정은 세대 단위로 적용되어야 하며, 세대원 개인별로 적용되지 않습니다. 이는 주택공급 시 세대 단위로 공급하는 주택법령 체계와 일치하는 해석입니다. 또한 소규모 주택 소유에 대한 예외 규정은 투기 목적이 없는 실수요자 보호를 위한 것으로, 엄격하게 해석되어야 합니다. 따라서 주택공급신청자와 배우자가 각각 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우, 이는 세대 내에 2호의 주택이 존재하는 것이므로 해당 신청자는 무주택세대구성원에 해당하지 않습니다'라는 취지로 설명하고 있습니다.

법률사무소 제성 이강진 변호사