지역주택조합 아파트 사용검사 후(입주 후) 조합원 소유권과 매매 할 경우 추가분담금은 누가 부담하는가

지역주택조합 아파트 사용검사 후(입주 후) 조합원 소유권과 매매 할 경우 추가분담금은 누가 부담하는가

안녕하세요, 오늘은 지역주택조합 아파트의 사용검사 이후 소유권 관계와 매매 시 고려해야 할 법률적 사항(추가분담금, 입주 후 바로 매매가 가능한지 여부 등)에 대해 알아보겠습니다. 지역주택조합 아파트를 구입하거나 조합원으로서 매각을 고려하시는 분들께서 궁금하신 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

1. 사용검사 후 조합원 소유권의 법적 지위

가. 사용검사와 소유권 원시취득의 의미

• 사용검사의 법적 효력 - 사용검사를 받았다면 부동산 등기부 등본에 등기를 하지 않았더라도 조합원은 원시취득에 의해 해당 아파트의 소유권을 취득합니다. 이는 건축물 대장에 조합원 명의로 소유자가 기재되어 있다면, 특별한 사정이 없는 한 해당 동호수는 이미 조합원의 소유가 된 것으로 보아야 함을 의미합니다.
• 원시취득의 법적 의미 - 원시취득이란 이전에 소유권이 존재하지 않던 새로운 부동산에 대해 최초로 소유권을 취득하는 것을 말합니다. 주택조합 아파트의 경우, 조합원들이 공동으로 사업을 진행하여 완공된 아파트에 대해 각 조합원이 자신의 지분에 해당하는 동호수에 대한 소유권을 원시적으로 취득하게 됩니다.

나. 등기와 건축물 대장의 관계

• 건축물 대장 기재의 법적 효력 - 건축물 대장에 조합원 명의로 소유자가 기재되어 있다면, 이는 해당 아파트에 대한 소유권이 이미 조합원에게 있음을 공적으로 증명하는 효력이 있습니다. 따라서 등기부에 등기가 되어 있지 않더라도 건축물 대장상의 소유자 기재는 소유권 귀속의 중요한 증거가 됩니다.
• 등기의 필요성 - 원시취득으로 소유권을 취득했더라도, 제3자에 대한 대항력을 갖추기 위해서는 반드시 등기를 해야 합니다. 등기는 소유권 변동의 공시 방법으로, 이를 통해 법적 안정성과 거래의 안전을 확보 할 수 있으며, 실제 거래 관계에서도 등기 이전이 불가능하다면 매매 자체가 어려울 수 있습니다.

2. 조합원 아파트의 매매 관련 법률사항

가. 입주 후 매매의 법적 성격

• 일반 아파트 매매와의 동일성 - 조합원이 입주를 하지 않고 제3자에게 매각하는 경우, 세금적 측면을 제외하고 법률적인 측면에서는 제3자 입장에서 일반분양 아파트를 매수하는 것과 동일합니다. 즉, 완공되어 사용검사를 받은 아파트의 소유권을 양도받는 일반적인 부동산 거래와 동일합니다.
• 추가분담금 책임은 누가? - 사용검사를 받아 입주 이후에 조합원 매물을 매수한 경우에는 단순히 아파트를 매수한 것이므로, 추후 추가분담금이 발생하더라도 매수인이 부담할 필요가 없습니다. 이 경우 추가분담금은 매도한 조합원이 부담해야 합니다. 다만 추가분담금에 대해서 별도의 약정이 있다면 해당 약정에 따라서 부담주체가 정해집니다. 별도 약정으로 매수인이 부담한다고 하더라도 조합과의 관계에서는 조합원인 매도자가 부담을 하게 됩니다.

나. 입주 전 조합원 지위 양도의 법적 성격

• 조합원 지위 양수도 - 지역주택조합 아파트 완공 이전, 입주 이전에 조합원 입주권을 매매하는 경우, 매수인은 조합원 지위를 양수하는 것입니다. 이는 단순한 부동산 매매가 아니라 조합원으로서의 모든 권리·의무 관계를 승계하는 계약입니다. 이 경우에는 매수하는 자가 지역주택조합 조합원 자격을 반드시 갖춰야 합니다. 조합원 자격은 계약을 하고 나서 양수도 과정을 거쳐서 조합에서 조합원 변경 신청을 해서 행정청을 통해서 최종적으로 확인이 된다는 점에서 조합원 자격을 갖추지 못하였음에도 조합원 지위 양수도 거래를 하게 되는 경우가 있을 수 있으므로 조합원 자격 부적격인 경우에 처리 방법에 대해서도 반드시 합의를 하고 계약서에 기재를 해두시는 것이 좋습니다. 또한 양수인이 부적격이 되어서 양수도가 완료되지 않았는데 양도인이 조합원 자격을 상실하게 되는 경우에 문제가 커질 수 있으므로 양수도 절차가 모두 완료되기 전까지는 양도인도 조합원 자격을 계속 유지하는 것이 안전합니다.
• 조합원 자격과 의무 - 조합원 지위를 양수한 매수인은 조합원 자격을 갖추어야 하며, 조합원 명부에 이름을 올려 조합원으로서의 권리를 행사하고 의무도 부담해야 합니다. 특히 중요한 점은 추가분담금이 발생할 경우 이를 매수인이 부담해야 합니다.
• 일반 매매와의 구별 - 입주 전 계약을 하고 입주 후 소유권이전등기를 하는 방식으로 아파트만 매매하는 경우도 있는데, 이는 조합원 지위 양수도와는 다른 개념입니다. 두 거래 방식의 차이점을 명확히 구분할 필요가 있습니다.

3. 조합원 지위 양수도의 법적 제한과 요건

가. 지역주택조합의 양수도 제한

• 조합설립인가 후 양수도 제한 - 지역주택조합의 경우, 조합설립인가가 된 후에도 사업계획승인이 되고 토지를 전부 확보하기 전까지는 조합원 지위의 양수도가 불가능합니다. 이는 주택법에서 정한 제한사항으로, 사업의 안정성을 확보하기 위한 조치입니다. 다만, 조합설립인가 후에도 조합원 추가 모집이 가능하다는 점에서 우회를 해서 탈퇴를 하면서 추가모집으로 해서 사실상의 양수도를 하는 경우도 종종 확인됩니다.
• 양수도 가능 시점 - 주택법 시행령 제22조 제1항 제1호 나목에 따르면, 사업계획승인 이후에 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경될 수 있습니다. 단, 지역주택조합이 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 않고 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(저당권 등의 말소 포함)을 확보한 이후에만 양수도가 가능합니다. 즉 토지 소유권을 100% 확보해야 양수도가 가능합니다.

나. 전매제한 규정의 적용

• 주택법상 전매제한 주택법 제64조 제1항 제1호에 따라 전매가 금지되는 경우에는 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 이는 투기 방지와 실수요자 보호를 위한 규정으로, 해당 규정의 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 전매제한 기간 및 예외 전매제한 기간과 예외 사항은 지역과 사업 유형에 따라 다를 수 있으므로, 조합원 지위 양도를 고려할 때는 해당 주택사업의 구체적인 전매제한 규정을 확인하는 것이 중요합니다.