지역주택조합 조합원 자격 개정안(2025. 6. 입법예고, 주택법 시행령, 시행규칙) | 울산변호사 이강진
지역주택조합 문제도 많지만 일단 가입한 조합원들 입장에서는 가장 두려워하는 일 중 하나가 바로 '조합원 자격 상실'입니다. 청약 당첨으로 인한 주택 소유, 상속받은 전매제한 주택 처분 불가, 일시적 세대주 자격 상실 등으로 자신도 모르게 억울하게 조합원 자격을 잃는 사례가 발생했고, 그것을 충원하는 과정에서 조합도 어려움을 겪는 경우가 발생하였는데 2025년 주택법 시행령, 시행규칙 개정 입법예고가 되어 있는바 개정이 확정이 되면 문제점들이 개선될 것으로 보입니다.
1. 현행 지역주택조합 조합원 자격 기준
현행 주택법 시행령 제21조에 따르면, 지역주택조합 조합원은 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 다음 조건을 유지해야 합니다.
현행 지역주택조합 조합원 자격 요건
- 무주택 세대주 또는 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채 소유 세대주
- 해당 지역 6개월 이상 거주
- 다른 주택조합 조합원이 아닐 것
위 내용 중 세대주 요건, 주택 소유 요건과 관련해서 조합원들이 예상치 못한 상황에서 조합원 자격을 상실하는 문제가 지속적으로 발생했습니다.
2. 핵심 변경사항 ① 주택 소유 기준 판단 시점 완화
기존: 청약 당첨 시 자격 상실 위험 → 개정: 공급 계약 체결 시 자격 판단
가장 큰 변화는 주택 소유 여부를 판단하는 시점이 완화된다는 점입니다. 기존에는 청약에 당첨되는 순간 주택을 소유하게 되는 것으로 간주되어 조합원 자격을 상실할 위험이 있었습니다.
개정안에서는 실제 공급 계약을 체결하는 시점을 기준으로 하여, 청약 당첨만으로는 조합원 자격이 박탈되지 않습니다. 호기심에 청약을 넣었다가 덜컥 당첨이 되어서 상실된 사례도 있었던 바 당첨이 된 이후에 계약까지 고민을 하여서 조합원 자격을 상실하더라도 계약을 할 것인지, 지역주택조합 조합원 자격을 유지할 것인지 고민할 여유가 생겼다 할 것입니다.
3. 핵심 변경사항 ② 전매제한 주택에 대한 예외 규정 신설
기존: 상속 등으로 전매제한 주택 소유 시 처분 불가로 자격 상실 → 개정: 기존 주택만 처분해도 자격 유지 가능
상속이나 증여로 받은 전매제한 주택의 경우, 법적으로 처분이 불가능하여 조합원들이 어쩔 수 없이 자격을 상실하는 경우가 많았습니다.
개정안에서는 전매제한 주택이 아닌 기존 소유 주택만 처분하면 조합원 자격을 유지할 수 있도록 예외 규정을 마련했습니다. 이는 상속 주택으로 인한 부당한 자격 박탈 문제를 해결하는 현실적 대안입니다.
전매제한의 경우 여러군데 지역에 걸려 있지만 상속 주택이 전매제한이 된 경우 분양을 받고 바로 사망하는 경우는 드물것이라는 점에서 대부분의 지역은 큰 의미가 없고, 투기과열지구의 경우에만 주로 문제가 될 것으로 생각됩니다.
4. 핵심 변경사항 ③ 세대주 자격 유지 기준 대폭 완화
기존: 일시적 세대주 자격 상실도 조합원 자격 박탈 → 개정: 다시 세대주가 되면 기간 관계없이 자격 유지
현행법상 세대주 자격은 조합원의 핵심 요건 중 하나입니다. 근무, 질병치료, 유학, 결혼 등 부득이한 사유로 일시적으로 세대주 자격을 상실한 경우에도 조합원 자격을 잃을 위험이 있었습니다.
개정안에서는 일시적으로 세대주 자격을 상실했더라도, 다시 세대주가 되면 그 기간에 관계없이 조합원 자격을 유지할 수 있도록 개선됩니다. 다만, 근무, 질병치료, 유학, 결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 상실했어야 한다는 점에 유의 해야 할 것입니다.
따라서 세대주 변경 시 반드시 사전에 조합에 통보하고, 세대주 복구 시 즉시 관련 서류 제출하며, 가장 중요한 부득이한 사유를 증빙 서류 반드시 미리 준비해야 할 것입니다.
5. 핵심 변경사항 ④ 조합원 충원 기준일 변경으로 충원 절차 간소화
기존: 최초 설립인가 기준일에 맞는 사람만 충원 가능 → 개정: 신규 가입 신청일 기준으로 자격 판단
현행 주택법 시행령 제22조에 따르면, 조합원 충원 시 최초 조합설립인가 신청일을 기준으로 자격을 판단해야 했습니다. 이로 인해 시간이 흐를수록 자격 요건을 갖춘 충원 대상자를 찾기가 어려워지는 문제가 있었습니다.
개정안에서는 신규 가입 신청일을 기준으로 자격을 판단하도록 변경하여, 보다 유연하고 현실적인 조합원 충원이 가능해집니다.
추가모집과 충원에 차이가 있는데, 추가모집은 사업계획승인 신청 이전까지만 가능하고 이 경우에는 조합설립인가 신청일을 기준으로 하여서 현행과 동일하나 조합원 자격 상실 등으로 충원하게 되는 경우에 있어서는 조합원 가입 계약 신청일을 기준으로 자격을 판단하도록 해서 대폭 완화가 되는 것이고 조합들이 가장 애를 먹는 부분 중에 하나인데 조합의 사업 진행에 있어서도 도움이 되지 않을까 생각을 합니다.
6. 조합 가입 및 유지 시 대처 방법
가입 전 체크리스트
- 본인의 주택 소유 현황 정확한 파악
- 가족 구성원의 세대주 자격 안정성 확인
- 전매제한 주택 보유 여부 점검
- 조합 규약 및 계약서 내용 꼼꼼한 검토
지역주택조합 가입 후 조합원 자격 관리 방안
- 주택 소유 상황 변화 시 즉시 조합에 통보
- 세대주 변경이 불가피한 경우 사전 상담
- 정기적인 자격 요건 자가 점검
- 관련 서류 및 증빙 자료 체계적 보관
※ 본 내용은 입법예고안을 기준으로 작성되었으며, 최종 시행 시 일부 내용이 변경될 수 있습니다. 또한 정확한 조합원 자격에 대한 판단은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
지역주택조합 변호사 이강진 | 법률사무소 제성
