지역주택조합 추가분담금 폭탄, 법적 대응방안과 예방책은? (울산 중구 우정동 태화강 유블레스 센트럴파크) | 울산변호사 이강진
최근 울산 중구 우정동 태화강 유블레스 센트럴파크, 지역주택조합에서 312세대 규모의 주상복합 아파트가 2024년 8월 입주 예정이었음에도 불구하고 준공이 지연되면서 조합원들과 일반분양자가 극심한 피해를 겪고 있습니다. 공정률 99%에 달했지만 시공사와 조합 간 추가 공사비를 둘러싼 갈등으로 공사가 사실상 중단, 지연된 상황입니다.
이러한 지역주택조합의 사업 지연과 추가분담금 문제는 전국적으로 발생하고 있는 심각한 문제가 되었습니다. 조합원들은 기존 주택을 처분한 상태에서 월세와 대출 이자의 이중고를 겪으며 기약 없는 기다림을 이어가고 있습니다. 이번 기사에서는 지역주택조합 추가분담금 문제의 법적 쟁점과 대응방안 등을 살펴보겠습니다.
1. 지역주택조합의 법적 성격과 추가분담금의 근거
지역주택조합은 주택법 제11조에 따라 동일 시·도에 거주하는 주민들이 주택건설을 목적으로 설립하는 법인격을 가진 조합입니다. 일반 분양과 달리 조합원들이 직접 사업의 주체가 되어 토지 매입부터 건설, 분양까지 모든 과정을 책임져야 합니다.
추가분담금이 발생하는 법적 근거는 조합원가입계약서나 조합규약에서 찾을 수 있습니다. 대부분의 조합은 "사업 추진 과정에서 발생하는 사업비 증감에 따라 조합원의 분담금은 조정될 수 있다"는 내용을 조합가입계약서에 포함하고 있습니다. 지역주택조합 사업의 특성상 장기간에 걸쳐 진행되면서 다양한 변수가 발생할 수 있기 때문이지만 가입하는 사람들은 이러한 내용을 인지하지 못한 상태에서 가입을 한 사람들이 많습니다.
2. 최근 대법원 판례로 본 분담금 반환 쟁점
대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다254523 판결에서는 조합원 자격 상실 시 분담금 환급의 범위와 시기에 대한 중요한 법리를 제시했습니다. 대법원은 "조합원이 자격 상실사유가 발생한 즉시 조합원 지위를 상실함과 동시에 납입금 환급청구권을 취득하며, 그 환급의 범위 및 시기는 자격 상실 당시에 적용되던 조합 규약에 따라 결정된다"고 판시했습니다.
대법원 2025. 1. 9. 선고 2023다209403 판결에서는 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 채 체결된 지역주택조합 가입계약이 당연무효는 아니라고 판단했습니다. 이는 계약의 효력을 인정하되 자격 요건 미충족으로 인한 불이익은 별도로 판단해야 한다고 보고 있습니다.
3. 지역주택조합 관련 주요 법률 조항 해설
주택법 제11조의6 제2항은 조합원에게 30일 이내 청약철회권을 보장합니다. 가입비를 예치한 날로부터 30일 이내에는 어떠한 사유 없이도 자유롭게 탈퇴하고 분담금 전액을 반환받을 수 있습니다. 다만 이 조항은 2020년 12월 11일부터 시행되어 그 이전에 조합원 모집을 시작한 조합에는 적용되지 않는다는 점에 유의를 해야 하겠습니다. 2025년에 가입하더라도 그 이전에 시작된 조합의 경우에는 적용되지 않습니다.
주택법 제11조 제8항은 조합원의 임의탈퇴를 규정하고 있으며, 제9항은 탈퇴한 조합원의 비용 환급청구권을 보장합니다. 하지만 대부분의 조합이 규약으로 업무대행비나 사업비 등을 공제한 나머지만 환급하도록 정하고 있어 실제 회수 금액은 매우 적고, 반환 시기도 입주시점에 되어야 가능하다고 하여 사실상 반환이 매우 어려운 경우가 많습니다.
주택법 시행령 제21조는 조합원의 자격요건을 상세히 규정하고 있습니다. 무주택 요건, 거주 요건, 중복가입 금지 요건 등을 충족해야 하며, 이 요건을 상실하면 조합원 지위도 상실됩니다. 조합을 탈퇴하기 위하여 해당 요건을 고의로 위반해서 조합원 자격 상실을 해서 탈퇴하는 방법도 가능합니다.
4. 추가분담금 발생 시 법적 대응방안
가. 계약서 및 규약 검토 가장 먼저 해야 할 일은 조합원가입계약서와 조합규약을 면밀히 검토하는 것입니다. 추가분담금 관련 조항이 약관법상 불공정약관에 해당하는지, 설명의무 위반이 있었는지 확인해야 합니다. 다만 해당 부분을 위반했다고 하더라도 추가분담금을 안낼 수 있는 것이 아니라 가입계약을 해제하거나 취소하는 등의 형태로 나아가야 합니다.
나. 총회 결의의 적법성 검토 추가분담금은 일반적으로 조합원 총회 결의를 통해 결정됩니다. 총회 소집 절차, 의결정족수, 결의 내용의 적정성 등을 검토하여 무효사유가 있는지 확인해야 합니다. 추가분담금이 발생한 이상 해당 금액을 내지 않는다면 사업이 더 이상 진행이 안되는 현실적인 어려움이 있지만 최초 조합원 분담금 금액의 비율에 맞춰서 적정하게 분담이 이루어져야 할 것이지 세대별로 일괄적으로 4,000만 원을 내라고 하는 식으로 하게 된다면 총회 결의는 무효가 됩니다.
다. 업무대행자 및 시공사의 책임 추궁 주택법 제11조의2에 따라 업무대행자의 귀책사유로 인한 피해에 대해서는 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 또한 시공사의 계약 위반이나 부실시공이 원인인 경우 일부 부담을 요구할 수 있지만 현실적으로는 쉽지 않은 경우가 많습니다. 소송에서 이겨도 강제집행이 불가능한 경우가 많아서 책임 추궁보다 어떻게든 사업을 조속히 완료하는데 힘을 모으는 것이 더욱 현실적이라고 생각합니다.
라. 조합 탈퇴 및 분담금 반환 청구 자격요건 상실, 임의탈퇴, 계약해지 등의 방법으로 조합에서 탈퇴하고 납입한 분담금의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 규약에 따른 공제 항목을 사전에 확인해야 하고, 승소가능성도 면밀히 따져봐야 할 뿐만 아니라 승소후에 실제 돈을 돌려받을 수 있을지도 고민해서 소송에 나서는 것이 좋습니다.
5. 예방을 위한 체크포인트
예방을 위한 포인트이기도 하나 대부분 이미 가입하신 분들이 많기 때문에 아래의 내용은 조합을 탈퇴하거나 소송을 제기할 때 살펴봐야 할 부분이라고 봐도 좋겠습니다.
조합 가입 전 필수 확인사항 조합 가입을 검토할 때는 반드시 토지확보율을 확인해야 합니다. 사업 부지의 95% 이상 토지소유권이 확보되었는지, 나머지 토지에 대한 매도청구 가능성은 어떤지 면밀히 검토해야 합니다.
업무대행사의 자격과 경험, 재무상태도 중요한 판단 요소입니다. 2017년 주택법 개정으로 업무대행사의 자격요건이 강화되었지만, 여전히 업무대행사의 능력에 따라 사업 성패가 좌우되는 경우가 많습니다. 다만, 업무대행사의 능력을 확인할 길이 사실상 없다는 점에서 어려운 부분이 있기는 합니다.
계약서 상 주의조항 "확정분담금", "추가분담금 없음" 등의 문구만 믿고 계약해서는 안 됩니다. 이러한 문구에도 불구하고 대부분의 계약서에는 "사업비 증감에 따른 분담금 조정" 조항이 포함되어 있는 경우가 많고 그 경우 소송을 하더라도 조합을 탈퇴할 수 없는 경우도 많습니다.
