지역주택조합 1차 가입자와 3차 가입자가 동일한 분담금을 부담하도록 총회에서 결의된 경우 효력이 있나요? | 지역주택조합 변호사 이강진

지역주택조합 1차 가입자와 3차 가입자가 동일한 분담금을 부담하도록 총회에서 결의된 경우 효력이 있나요?

지역주택조합에서 1차, 2차, 3차 등 시차를 두고 조합원을 모집하면서 조합원 분담금을 다르게 책정하는 경우가 있습니다. 단순히 동·호수에 따른 차이가 아니라, 같은 동·호수라도 나중에 가입한 조합원에게 더 높은 분담금을 부과하여 모집하는 경우가 있습니다.

이러한 상황에서 나중에 가입한 조합원들이 많아지고, 결국 전체 조합원의 분담금을 동일하게 맞추는 것으로 변경되었을 때 먼저 가입한 1차, 2차 조합원들이 대응할 수 있는 방법과 변경된 분담금의 효력이 있는지에 대해서 종종 상담을 받습니다.

 

1. 지역주택조합 분담금 변경의 법적 효력

지역주택조합은 비법인 사단의 성격을 가지며, 조합의 주요 의사결정은 총회 결의를 통해 이루어집니다. 따라서 조합원 분담금의 변경은 조합 규약에 따라 적법한 절차를 거쳐 총회에서 의결되어야 효력을 가집니다.

총회 의결의 중요성

 만약 조합원 분담금의 통일 또는 증액이 총회 결의를 거쳐 이루어졌다면, 원칙적으로 그 효력이 인정됩니다. 조합원은 총회에서 결정된 사항에 대해 납부 의무를 부담하게 됩니다.

예측 가능성

지역주택조합의 특성상 사업 진행 과정에서 토지비 상승, 공사비 증액, 설계 변경 등으로 인해 추가 분담금이 발생하거나 기존 분담금이 변경될 수 있는 가능성이 있습니다. 대법원 판례는 조합원이 조합가입계약 당시 사업 추진 과정에서 조합 규약이나 사업 계획 등에 따라 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 계약을 체결한 경우, 그러한 변경이 예측 가능하였다면 유효하다고 보고 있습니다.

대법원 2022. 5. 12. 선고 2021다286116 판결

갑 등이 을 지역주택조합 설립인가 전 을 조합 추진위원회와 조합가입계약을 체결하고 조합원부담금의 일부를 납입하였는데, 을 조합 설립인가 후 사업계획 변경으로 조합원들에게 공급하는 아파트의 전용면적이 대폭 넓어져 조합원부담금이 약 2배 증가하자, 을 조합을 상대로 이행불능 또는 사정변경을 이유로 계약을 취소한다며 납입한 조합원부담금의 반환을 구한 사안에서, 조합가입계약서 및 조합규약에 건설 예정 아파트의 세대수·주택평형 등의 변경 및 추가부담금 발생 가능성이 명시되어 있는 점, 지역주택조합사업의 특성상 사업추진 과정에서 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있어 갑 등도 조합가입계약을 체결하면서 ‘향후 사업계획과 조합원부담금이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 않겠다.’는 취지의 서약서 등에 서명·날인한 점, 을 조합의 조합원총회에서 공급하는 아파트의 전용면적을 넓게 변경하는 사업계획 변경에 관하여 승인결의를 한 점 등에 비추어 보면, 갑 등이 당초 공급받기로 한 아파트의 전용면적이 넓게 변경되고 이에 따라 조합원부담금이 증가하였다는 사정만으로 갑 등에 대한 을 조합의 아파트 공급이 불가능하게 되었다고 볼 수 없고, 조합가입계약 당시 갑 등이 사업계획 변경을 예측할 수 없었다거나 그 변경의 정도가 예측 범위를 초과한다고 보이지 않으며, 사업계획 변경이 조합원인 갑 등에게 책임 없는 사유로 발생하여 조합가입계약의 내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기도 어렵다.

하지만, 변경된 분담금이 기존 조합원의 예측 범위를 현저히 벗어나거나 불합리하다고 판단될 경우 문제가 될 수 있습니다.

2. 기존 1차, 2차 조합원들의 대응 방법

만약 1차, 2차 조합원이 이미 낮은 분담금을 납부하기로 계약했는데, 후순위 조합원과의 형평성을 이유로 전체 분담금을 동일하게 맞춰 증액하는 결정이 내려졌다면, 기존 조합원들은 다음과 같은 방법으로 대응을 고려해 볼 수 있습니다.

가. 총회 결의 무효 확인 소송

결의 절차의 하자

분담금 변경을 위한 총회 결의 과정에서 주택법, 조합 규약, 또는 관련 법령에 명시된 절차를 위반한 중대한 하자가 있다면 총회 결의 무효 확인 소송을 제기할 수 있습니다. 예를 들어, 소집 절차 위반, 의결 정족수 미달, 의결 내용이 현저히 불공정한 경우 등이 해당될 수 있습니다.

내용상의 하자

분담금 변경이 합리적인 이유 없이 기존 조합원들에게만 과도하게 불리하게 작용하거나, 특정 조합원에게 특혜를 주는 등 현저히 불합리한 내용을 담고 있다면, 결의 내용의 무효를 주장할 수도 있습니다.

울산지방법원 2019. 4. 25. 선고 2018가합25362 판결

위 판결에서는 조합 규약상 분담금은 각 세대의 제반여건을 고려하여 공평하게 부과해야 하고, 조합도 이러한 원칙에 따라 분양대금을 1억 8천만 원에서 2억 5,887만 원으로 차등 책정했습니다. 추가부담금도 사업비 증가에 따른 것이므로 세대별 제반 사정을 고려하여 공평하게 부과되어야 함에도 불구하고, 세대별 분양대금의 차이에 따른 금액을 고려하지 않고아 일률적 부과했다고 해서 총회결의가 무효로 판결되었습니다.

나. 추가 분담금 납부 거부 및 소송

채무 부존재 확인

만약 변경된 분담금이 조합원의 예측 가능성을 벗어나 부당하게 증액된 경우라면, 추가 분담금 납부를 거부하고 조합을 상대로 채무 부존재 확인 소송을 제기하는 것을 고려하는 경우도 있으나 해당 부분만큼 추가 분담금이 납부되지 않으면 결국 사업이 진행이 될 수 없고 해당 분담금 만큼 다른 조합원들이 부담해야 할 수 밖에 없으니 조합원들끼리 다투게 되는 상황이 발생할 수 있어서 현실적인 방법이라고 볼 수 없습니다. 그리고 대법원 판결을 보더라도 변경에 대한 예측 범위를 현저하게 벗어난다고 보더라도 계약해제가 가능할 뿐입니다.

기망 또는 중요 부분 착오에 따른 계약 취소

만약 조합 가입 당시 분담금이 1차이기 때문에 더 저렴하다고 하면서 가입을 한 것인데 나중에 동일하게 금액이 된 것이라면 기망이나 착오가 있는 것으로 보고 조합 가입 계약의 취소를 주장하며 이미 납부한 분담금의 반환을 요구하는 소송을 제기할 수 있습니다.

3. 유의사항 및 조언

결론적으로, 단순히 동·호수에 따른 금액 차이가 아닌 1차, 2차, 3차 모집에 따라 분담금을 차등한 뒤, 이를 동일하게 맞추는 방향으로 변경하는 것은 조합 총회 의결을 통해 이루어졌다면 원칙적으로 효력을 가집니다. 그러나 이로 인해 기존 조합원들이 부당하게 손해를 보거나 예측할 수 없었던 추가 부담을 지게 된다면, 총회 결의 무효 확인 소송, 채무 부존재 확인 소송, 또는 계약 취소 및 분담금 반환 소송 등을 통해 대응할 수 있습니다.

앞서 가입했던 조합원들 같은 경우에는 현실적으로 다툴 수 있는 수단이라고 한다면 총회 결의 무효 확인 소송이 있습니다만 총회 결의의 무효확인 부분에 있어서도 승소를 하더라도 결국 추가 분담금을 납부하지 않으면 사업이 진행이 되지 않을 수 있으므로 결국 추가분담금을 결의가 이루어질 수 밖에 없는데, 가입 차수에 따른 분담금 차등을 두고 총액 결의가 이루어질 수 있는데, 금액 차이가 충분하지 않다고 생각했을때는 또다시 총회결의무효확인 소송을 진행할 수 밖에 없고, 그 사이에 추가 분담금 납부가 지연이 될 수밖에 없고 그렇게 되면 사업이 전체적으로 지연이 되고 조합원들 사이에 분쟁이 발생할 수밖에 없습니다 그리고 일단 가입 차수에 따른 분담금액 차등이 발생을 한다고 하면 법원에서도 쉽사리 총회결의를 무효로 만들지 않을 것으로 생각됩니다.

따라서 가입을 초반에 하신 분들이라고 한다면 창립총회나 초기 총회 때 이후에 가입된 조합원들이 적은 숫자일 때 조합 귀하게 가입 차수에 따른 분담금 차등에 대한 비율을 정해두신다고 하면, 조합규약 변경은 안건에 결의보다는 어려운 경우들이 많고 차수별 차등에 대해서도 비율이 나와있으므로 손쉽게 계산을 할 수 있으니 분쟁의 소지가 줄어든다고 생각이 됩니다

울산지역주택조합 변호사 이강진 | 법률사무소 제성