지역주택조합 계약무효/취소 시 '업무대행비'도 돌려받을 수 있을까? (2025년 상반기 선고 대법원 판례 중심)

지역주택조합 계약무효/취소 시 '업무대행비'도 돌려받을 수 있을까? (2025년 상반기 선고 대법원 판례 중심) 

지역주택조합에 가입할 때 납부하는 돈에는 순수한 '분담금' 외에도 '업무대행비'가 포함되어 있습니다. 만약 조합가입계약이 무효가 되거나 취소되었을 때, 이 업무대행비도 돌려받을 수 있는지에 대하여 2025년 상반기에 선고된 최근 대법원 판결들을 통해 살펴보겠습니다.

대상 판결 -  대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다280034 판결, 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다266717 판결, 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다288045 판결

1. 계약이 무효/취소된 경우의 법리: 부당이득반환의 원칙

민법상 계약이 무효이거나 취소되면 그 계약은 처음부터 효력이 없는 것이 됩니다(소급효). 따라서 이미 이행된 급부는 법률상 원인 없이 제공된 것이 되어, 각 당사자는 상대방에게 이를 '부당이득'으로 반환해야 할 의무를 집니다(민법 제741조).

2. 대법원 판결 - 업무대행비도 원칙적으로 반환 대상

가. 기망행위로 인한 계약 취소 시 (2024다280034, 2024다266717 등)

대법원은 조합 측의 기망행위(예: 안심보장증서의 효력에 대한 기망, 토지확보율 허위 고지 등)로 인해 조합원이 착오에 빠져 계약을 체결했고, 이를 이유로 계약이 취소된 경우, 조합원이 납부한 업무대행비도 손해배상 또는 부당이득반환의 대상이 될 수 있다고 판단했습니다.

원심에서 "업무대행비는 안심보장증서의 반환 범위에 포함되지 않는다"거나 "실제 지출되어 반환이 어렵다"는 이유로 업무대행비 반환 청구를 배척하였으나 대법원에서는 업무대행비도 반환 범위에 포함된다고 하였습니다. 또한 대법원은 기망행위와 업무대행비 납부 사이의 상당인과관계가 인정된다면, 업무대행비 상당액도 손해로 보아야 한다고 설시했습니다.

계약이 착오로 취소되어 소급적으로 무효가 되었다면, 조합이 수령한 업무대행비는 법률상 원인 없이 얻은 이익이므로 원칙적으로 반환해야 한다고 보았습니다. 계약서에 "업무대행비는 반환하지 않는다"는 조항이 있더라도, 계약 자체가 무효/취소된 이상 이러한 조항만으로 반환 의무를 면하기는 어렵다는 취지입니다.

나. '단축급부'의 경우 반환 의무자 (2024다288045)

조합원이 조합의 지시에 따라 업무대행사 등 제3자에게 직접 업무대행비를 지급한 경우(이른바 '단축급부'), 계약이 무효라면 조합원은 계약 상대방인 조합에 대하여 그 반환을 청구해야 한다고 보았습니다. 제3자인 업무대행사가 직접 조합원에게 부당이득반환의무를 지는 것은 아니라는 것입니다.

하급심에서 조합원이 조합가입계약서에 기재되지 않은 계좌로 입금했을 경우 해당 금원은 조합원 분담금으로 납부한 것이 아니라는 판결이 있어왔으나 조합의 지시에 의해서 다른 계좌로 입금한 것이 확인이 된다면 다른 계좌로 지급을 했다고 하더라도 조합원 분담금으로 납부한 것이라 할 것으로서 꽤 의미 있는 판결로 생각됩니다.

3. 조합원 자격 상실 시 분담금 반환 범위 (2023다209403)

한편, 계약 자체가 무효/취소되는 경우와는 달리, 조합원이 주택조합설립인가 신청일 이후에 조합원 지위를 상실하게 된 경우에 대한 판결도 주목할 필요가 있습니다. (대법원 2025. 1. 9. 선고 2023다209403 판결)

이 경우, 조합원 지위 상실의 효력은 장래효만 가지므로, 그 이전에 이미 발생하여 이행기가 도래한 분담금 납부 의무는 소멸하지 않는다고 보았습니다.

따라서 조합설립인가 신청일 전에 이행기가 도래한 1차 계약금 등은, 설령 조합원이 그 이후에 납부했더라도 반환 대상인 부당이득에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 이는 계약이 유효하게 존속하다가 나중에 자격 상실로 효력을 잃는 경우이므로, 위에서 본 계약 전체가 소급하여 무효/취소되는 사안과는 다르다는 점에 유의해야 하겠습니다.

4. 시사점 및 주의사항

가. 업무대행비 반환 가능성

지역주택조합 가입계약이 조합 측의 귀책사유(기망 등)로 무효가 되거나 취소될 경우, 납입한 업무대행비도 원칙적으로 돌려받을 수  있습니다. 계약서상의 '업무대행비 반환 불가' 조항이 절대적인 것은 아닙니다.

나. 다른 계좌로 조합원 분담금, 업무대행비 입금했을 경우

업무대행비를 제3자에게 직접 지급했더라도, 계약 무효로 인한 부당이득반환 청구는 원칙적으로 계약 당사자인 조합을 상대로 해야 하고, 조합이 다른 계좌로 입금 지시를 했다고 하면 조합원 자격 상실이나 탈퇴의 경우에도 해당 금원은 조합원 분담금으로 납부한 것으로 보아서 해당 금원을 전체 납부한 금원으로 계산해서 조합규약 등에 따라서 금액을 공제하고 반환을 받을 수 있겠습니다.

지역주택조합변호사 이강진 | 법률사무소 제성