지역주택조합, 조합원 자격 없어도 계약은 유효할 수 있다? 대법원 2025년 상반기 최신 판례 분석

지역주택조합, 조합원 자격 없어도 계약은 유효할 수 있다?

대법원 2025년 상반기 최신 판례 분석

최근 대법원은 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 상태에서 체결된 조합가입계약의 효력에 관한 중요한 판결들을 내놓았습니다. 이 판결들을 중심으로 조합원 자격과 계약 유효성의 관계를 자세히 살펴보겠습니다.

1. 사건의 배경 - 조합원 자격 미비와 계약 무효 주장

지역주택조합에 가입하려는 사람은 주택법 및 그 시행령에서 정한 일정한 자격 요건(예: 무주택 또는 소형주택 소유 세대주, 해당 지역 거주기간 등)을 갖추어야 합니다. 그런데 계약 체결 당시에 이러한 자격 요건을 갖추지 못한 경우, 조합원들은 "계약 자체가 처음부터 무효였다"고 주장하며 납입한 분담금 등의 반환을 청구하는 경우가 많습니다.

실제로 위에서 언급된 대법원 판결들의 하급심(원심)에서는, 조합원 자격 요건 미비를 이유로 조합가입계약이 '원시적 불능'에 해당하여 무효라고 판단하는 경우가 있었습니다. 원시적 불능이란 계약 체결 당시부터 그 계약의 목적 달성이 불가능한 경우를 의미합니다.

2. 대법원의 판단 - "조합원 자격 규정은 효력규정이 아니다!"

그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 다음과 같은 이유로 조합원 자격 요건을 갖추지 못했다는 사정만으로 조합가입계약이 당연히 무효가 되는 것은 아니라고 판단했습니다.

주택법령상 조합원 자격 규정은 '단속규정'

대법원은 주택법 및 그 시행령상의 조합원 자격 관련 규정들이, 당사자 사이의 계약 효력 자체를 부정하는 '효력규정'이 아니라, 행정적 단속을 목적으로 하는 '단속규정'에 해당한다고 보았습니다 (대법원 1998. 7. 10. 선고 98다17954 판결 등 참조). 따라서 당사자들이 이러한 규정을 위반하여 약정을 했다고 하더라도, 그 약정 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.

통정허위표시 등 특별한 사정이 없는 한 유효

다만, 당사자들이 서로 짜고(통정하여) 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되어 무효가 될 수 있습니다 (대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926 판결 등 참조). 그러나 이러한 특별한 사정이 없는 한, 계약 체결 당시 조합원 자격 요건을 갖추지 못했다는 이유만으로 계약이 무효라고 볼 수는 없다는 것입니다.

3. 시사점 및 주의사항

2025년에 나온 대법원 판결들( 대법원 2025. 2. 20. 선고 2023다271477 판결, 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다229374 판결, 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다245253 판결, 대법원 2025. 5. 1. 선고 2025다204006 판결)은 지역주택조합 가입계약의 유효성 판단에 있어 아주 중요한 판결이 입니다.

조합원은 단순히 가입 당시 자격 요건이 미비했다는 점만으로는 계약 무효를 주장하여 분담금 전액을 돌려받기 어려워졌습니다. 계약 무효를 주장하려면 조합과 조합원 간의 통정 등 더 적극적인 사유를 입증해야 할 수 있어야 합니다. 다만, 개인적으로 조합설립인가 신청 이후에 조합원 미자격자가 가입을 했을 경우에 애초에 분담금 납부의무가 없는 것은 아닐까라는 점에 대하여 추가로 주장해서 판단을 받아볼 필요가 있지 않을까 생각을 합니다.

지역주택조합은 조합원 자격 미비를 이유로 조합이 임의로 계약을 무효 처리하고 분담금을 돌려주는 것에 신중해야 합니다만 조합원 가입자가 애초에 조합원 자격이 없음을 알고 있었다고 한다면 무효가 될 수 있다는 점에서 유의해야 하겠습니다.

따라서 지역주택조합 가입을 고려하시는 분들은 계약 체결 전 본인의 조합원 자격 요건을 철저히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 또한, 계약 내용, 특히 자격 상실 시의 처리 규정 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 만약 이미 분쟁이 발생했다면, 위와 같은 대법원의 입장을 고려하여 변호사와 상담하여 면밀한 대응 전략을 수립하시는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

지역주택조합 변호사 이강진 | 법률사무소 제성 | 지역주택조합 2025년 1~5월 주요 대법원 판결