지역주택조합 조합원 자격 상실 시 명의변경, 조합원 교체는 어떻게 해야 하나? | 지역주택조합 변호사 이강진

지역주택조합 조합원 자격 상실 시 명의변경, 조합원 교체는 어떻게 해야 하나?

지역주택조합 조합원 자격 상실 시에 일반적으로 다른사람에게 양도를 하면 되지 않나라고 생각 할 수 있지만 엄밀하게 따지면 양수도는 불가능 하고 주택법 제22조에 따라 조합원 교체가 가능할 뿐이고, 조합원 자격 상실 효력은 즉시 발생하고 교체를 위해서는 총회나 이사회의 충원 결정이 필요하다는 점에서 조합측의 협조가 필요한 부분이 있습니다.

지역주택조합 조합원 자격 상실 시 명의 변경 가능성에 대해서 살펴보며, 조합원 자격 상실의 법적 효력, 명의 변경 절차, 그리고 주의사항이 무엇일지 알아 보겠습니다. 핵심적으로, 조합원 자격 상실 시 즉시 효력이 발생하며, 예외적인 경우에만 조합원 교체가 가능합니다. 조합원 교체는 결원 발생 범위 내에서만 가능하며, 신규 조합원은 반드시 자격 요건을 충족해야 합니다.

1. 조합원 자격 상실과 명의 변경 방법

지역주택조합조합원의 자격은 세대주택 유지, 무주택 또는 1주택 보유, 연속 거주 요건을 충족해야 합니다. 자격 미충족 시 즉시 자격이 상실되며, 자격 상실 후 조합원의 모든 권리와 의무는 정지되며, 조합 설립 명의 변경 허가 절차 없이도 자격 상실에 따른 효력을 발생합니다. 행정청에 신고는 대외적 절차일 뿐이며, 내부적(사법상 관계)으로는 신고 여부와 무관하게 자격 상실 상태가 됩니다.

2. 조합원 자격 상실과 교체 가능성

주택법 제22조에 따르면, 조합원 자격 상실 시 조합원 교체가 가능합니다. 하지만, 이는 무자격자로 판명된 경우에 한정됩니다. 조합원 교체는 자격 상실자의 범위 내에서 이루어지며, 신규 조합원은 반드시 조합원 자격을 충족해야 합니다. 

신규 조합원의 조합원 자격은 조합 설립인가 신청일을 기준으로 판단하며, 가입 시점까지 자격을 유지했어야 하고 이후로도 조합원 자격을 유지해야 합니다. 사업 중간에 조합원을 교체할 때 지역주택조합 조합원 자격 요건을 충족하는 조합원을 찾기가 어려울 수 있습니다.

3. 조합원 명의 변경 및 절차

조합원 명의 변경은 조합 총회나 이사회 결정 후, 무자격 조합원에 대한 자격 검증 절차를 거친 후에 신규 조합원으로 변경인가 신청이 이루어집니다. 신규 조합원의 조합원 자격 검증은 변경인가 신청을 하고 난 이후에 행정청을 통해서 진행이 됩니다. 따라서 신규조합원이라고 교체를 신청하더라도 반드시 받아들여지는 것은 아닐 수 있습니다. 조합원 자격을 갖추지 못하였을 수도 있기 때문입니다.

조합원 지위 상실시 즉시 조합원으로서의 권리, 의무가 중지된다는 점에서 새로운 조합원으로 교체할 경우에 권리 승계 계약서는 필요하지 않습니다. 조합 측에서 양해가 있을 경우, 자격 상실자가 신규 조합원을 데려오는 절차를 통해 단순히 탈퇴와 신규 모집으로 처리할 수 있지만, 이는 실질적으로 양수도 계약으로 처리를 해서 금전관계가 오갈 수도 있습니다.

사업계획승인 이후에 토지 100%를 확보하면 조합원의 의사에 따라서 양수도가 가능한데, 양수도에 따른 조합원 변경 신고 시, 양도자의 조합원 자격을 지자체에서 검토하여, 조합원 자격이 상실되었다면 양수도가 불가능합니다. 다만, 앞서 본 것과 같이 조합원 자격 상실이 된 경우에 조합원 교체가 가능하다는 점에서 조합원 교체로 변경해서 진행이 가능합니다.

4. 조합원 교체 및 계약의 중요성

조합원 교체 과정에서는 조합이 조합원 교체를 하지 않고 일반 분양으로 전환할 수도 있으며, 이에 따라 조합원 자격 상실한 사람이 양수도 계약 체결을 하여서 신규 조합원으로 교체하려는 경우에 불가능하게 될 위험성도 있습니다. 조합원이 양도된 후 조합이 일반 분양으로 전환하면 계약 해제와 추가 분쟁이 발생할 수 있습니다. 

추가분담금이 발생하는 상황에서는 일반분양가가 높지 않은 경우에 기존 조합원의 부담을 줄이기 위해 조합원 수를 유지하는 것이 오히려 유리할 수 있으며, 이는 추가 분담금을 조합원 사이에 나누어 부담할 수 있기 때문입니다.

일반분양이 유리 할 수도 있지만 조합원 교체를 한다고 하여서 조합이나 조합원에게 반드시 불리하다고만 볼 수는 없으므로 조합원 자격 상실한 자 입장에서 최대한 조합 임원진을 잘 설득하는 것이 필요할 수 있습니다.

 

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