지역주택조합 조합원 자격 상실 시 명의변경(교체) 가능할까
지역주택조합 조합원 자격 상실 시 명의변경(교체) 가능할까
지역주택조합에 가입하고 계신 분들 중에서 조합원 자격 상실에 대한 우려를 갖고 계신 분들이 많습니다. 특히 세대주 변경, 주택 소유 여부 변화 등으로 인해 자격 요건을 충족하지 못하게 된 경우, 명의변경을 통해 조합원 지위를 유지할 수 있는지에 대하여 상담을 요청하시는 분들이 많습니다.
지역주택조합 문제도 많고 탈퇴도 하고 싶지만 이미 가입을 해서 수천만원을 납부한 상태에서 우여곡절 끝에 공사에 들어가고 일반분양까지 했는데 자격 상실을 해서 입주를 할 수 없게 된다면 그 상실감이 어마어마 할 것이고, 중간에 조합원 자격 상실을 하게 되어서 입주도 못하게 되었는데다가 돈도 제대로 돌려받을 수 없게 된다면 더 큰 충격으로 다가올 수 있습니다. 그러한 경우에 명의변경을 하든지 아니면 양도를 하여서라도 납부한 돈이라도 제대로 지킬 수 있을지를 고민 할 수 밖에 없습니다.
이와 관련해서 주택법 제22조를 중심으로 조합원 자격 상실 시 명의변경 가능성에 대해 살펴보겠습니다. 사업계획 승인 후 착공 단계에 있는 조합의 상황을 중심 살펴봅니다.
1. 조합원 자격 상실의 법적 효력과 시점
가. 자격 요건의 엄격성과 상실 효과
지역주택조합 조합원이 되기 위해서는 주택법 시행령 제21조에서 정한 엄격한 자격 요건을 충족해야 합니다. 세대주 요건, 무주택 여부, 거주 기간 등이 모두 실체적 요건으로 작용하며, 이 중 하나라도 충족하지 못할 경우 조합원 지위가 즉시 상실됩니다. 자격 요건을 상실한 경우 조합원으로서의 모든 권리와 의무가 원칙적으로 정지됩니다.
나. 자격 상실의 즉시 효력 발생
1) 효력 발생 시점의 중요성
법원 판례와 주택법 시행령 해석에 따르면, 조합원 자격 상실은 사실 발생 시점에 즉시 효력이 발생합니다. 예를 들어 세대주에서 세대원으로 변경된 경우, 변경 등기가 완료되지 않았더라도 실제 변경 사실이 확인되는 순간부터 자격 상실 효력이 발생합니다.
2) 행정청 신고의 성격
많은 분들이 오해하시는 부분이 행정청 신고와 관련된 내용입니다. 조합이 자격 상실 사실을 행정청에 신고하는 것은 이 효력을 대외적으로 확정하는 행정절차일 뿐입니다. 즉, 신고 전이라도 조합 내부적으로는 자격 상실이 이미 유효하게 작용합니다. 따라서 행정청에 신고하지 않았다고 해서 자격 상실 효력이 발생하지 않는 것은 아닙니다.
2. 명의변경(교체)의 법적 근거와 절차
가. 주택법 제22조의 예외 규정 적용
1) 원칙적 교체 금지와 예외
주택법 시행령 제22조 제1항 본문에서는 지역주택조합 설립인가 후 조합원 교체를 원칙적으로 금지하고 있습니다. 하지만 동조 제1항 제2호 라목에서 무자격자로 판명된 경우 교체하도록 허용하는 예외 규정을 두고 있습니다.
이때 충원은 결원 발생 범위 내로 제한되며, 교체되는 신규 조합원은 반드시 지역주택조합 조합원 자격 요건을 충족해야 합니다. 또한 무조건적인 명의변경이 아니라 조합의 결원 충원 결정이 있어야만 가능합니다.
2) 조합원 변경 절차의 세부 절차
일반적으로 조합원 충원을 위해서는 먼저 조합 내부에서 총회 또는 이사회를 통해 결원 충원에 대한 결의가 필요합니다. 이후 시·군·구청장에게 조합원 변경 사유를 증빙하고 변경인가를 신청해야 합니다.
특히 중요한 것은 관할 행정청의 검인을 받은 권리승계 계약서를 첨부해야 하는 것인가 인데, 조합원이 무자격자가 되었을 경우에는 즉시 조합원 지위를 상실하게 된다는 점에서 양도할 조합원 지위 자체가 존재하지 않게 되고, 교체를 하는 것은 신규 조합원을 모집해서 해당 조합원이 자격을 상실한 조합원을 대신하여 교체되는 것이라는 점에서 권리의무 승계 계약서가 필요한 것은 아닙니다.
실무에서도 조합원 자격 변경 신고를 할 때 양수도에 따른 조합원 변경의 경우 기존 조합원에 대하여 조합원 자격 검증 절차를 다시 거쳐서 상실이 된 경우에 양수도에 따른 조합원 변경을 불허하는 지자체들도 상당수 있습니다. 이 경우에 교체로 바꿔서 신청을 하면 되므로 큰 문제는 아닐 수도 있습니다.
다만, 조합에서 무자격자에 대한 교체에 대해서는 총회나 이사회 결의를 거치는 것이 중요한데 이는 조합원 분양가가 일반분양가보다 낮을 뿐만 아니라 분양도 잘되는 경우에 굳이 조합원 교체를 하기 보다는 일반분양을 통해서 더 많은 수익을 올리는 것이 좋다고 보는 입장도 있어서 간혹 조합 총회 결의 없이 조합원 교체를 한 경우에 임원진을 배임으로 고소하는 사례도 있었습니다. 실제 사례에서는 조합원 분양가와 일반분양가의 차액이 많이 크지 않았을 뿐만 아니라 일반분양을 실시함에 따른 분양수수료 지출 문제, 추후 추가 분담금 등이 발생하게 될 경우 일반분양자에게는 부과를 할 수 없으나 조합원의 경우에는 나눠 낼 수 있게 된다는 점에서 반드시 당시 금액만을 기준으로 무조건 일반분양이 조합원 교체에 비해서 유리하다고만 볼 수 없고 조합에게 손해라고 볼 수도 없기 때문에 무혐의 처분이 내려졌던 경우도 있으나 애초에 총회 결의를 거쳤다면 발생하지 않았을 문제라고도 생각이 됩니다.
나. 사업계획 승인 후 특수 고려사항
1) 주택건설대지 소유권 요건
사업계획 승인 후 착공 단계에서는 주택건설대지 소유권 확보가 전제되어야 합니다. 만약 대지에 저당권 등 제한물권이 존재한다면, 충원 전에 반드시 말소 절차를 이행해야 합니다. 조합원 양수도를 하게 될 경우에 주택법 시행령 제22조 제1항 제2호 나목에서 사업부지 확보를 요구하고 있는 사항으로, 위 요건을 충족하지 않으면 변경인가가 거부될 수 있습니다.
2) 공사 진행 상황에 따른 제약
착공 이후에는 조합원 변경이 다소 완화됩니다. 위 항에서 보듯이 사업계획승인 이후에 토지소유권이 전부 확보가 된다면 양도 양수 계약에 따른 조합원 지위 양수도도 가능하다는 점에서 그 이전에는 조합원의 의사에 따라서 조합원 변경이 어렵다는 점을 고려하면 조합원 변경이 완화된다고 볼 수 있습니다.
3. 조합의 미결정 상태에서 법적 위험성
가. 일반분양 전환과 결원 충원의 선택
1) 판단 기준과 고려사항
조합이 교체 또는 일반분양 전환을 미결정한 상태에서 조합원 자격이 되었음에도 해당 조합원 지위를 양수도하는 계약을 맺는 경우에 특약 조항이 매우 중요합니다. 조합에서 해당 동호수를 일반분양으로 전환할 경우 기존 조합원의 분양권이 소멸되므로(법률상 이미 소멸이 되어 있지만 조합의 양해로 거래될 가능성 자체가 차단된다 할 수 있습니다), 이에 대한 계약 해제 절차와 위약금 처리가 필요할 수 있으므로 조합에서 협조가 되지 않을 경우를 고려해서 조합원 자격 상실후에 다른 사람으로 변경을 하기 위한 양수도 계약을 체결할 필요가 있습니다.
조합의 입장에서는 조합원 자격 상실자가 다수인 경우나, 신규 조합원 모집이 어려운 상황(조합원 자격을 갖추는 시점이 조합설립인가 신청시점이므로 공사 중간에 교체하려고 하면 이미 몇년 전부터 조합원 자격을 계속 갖추고 있는 사람을 찾는 것이 쉬운일이 아닐 수 있습니다)에서는 일반분양 전환이 더 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 물론 조합원 자격 상실자가 교체를 할 수 있는 조합원을 찾아온다는 전제하에서 교체를 허용하는 것도 좋은 방법으로 최근에 공사비 급등으로 추가분담금 문제가 많이 발생하고 있는데 조합원들끼리는 추가분담금을 나눌 수가 있으므로 조합원을 유지하는 것이 현재(2025년) 기준으로는 조합과 조합원들에게 더 이익이 되는 방향이 되는 것으로 생각합니다.
2) 조합원 자격 상실에 따른 조합원 분담금 반환
조합이 일반분양 전환을 선택할 경우 조합원 자격 상실자에 대해서 분담금 반환을 해야 하는데, 조합규약에 따른 일부 금액을 공제하고 반환을 하게 되고 반환 시기도 조합마다 다르나 늦은 경우에 입주 완료가 된 이후에 반환을 하게 되는 경우도 있어서 조합원 자격 상실에 따른 조합원 분담금 반환 소송이 많이 이루어지도 하므로 조합측에서도 이러한 부분을 고려해서 결정을 하는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.
지역주택조합 변호사 이강진 | 법률사무소 제성
