지역주택조합 아파트, 입주 후 바로 팔 수 있을까? 양도 시점과 주의점
지역주택조합 아파트, 입주 후 바로 팔 수 있을까? 양도 시점과 주의점
오랜 기다림 끝에 지역주택조합(지주택) 아파트에 입주하는 것은 정말 기쁜 일입니다. 그런데 입주 후 개인적인 사정이나 더 나은 투자 기회 등으로 인해 아파트를 팔아야 하는 상황이 생길 수도 있습니다. 이때 많은 분들이 궁금해하시는 것이 "지주택 아파트, 입주하고 바로 팔아도 괜찮을까?" 하는 점입니다.
일반 아파트와는 다른 성격을 가진 지주택 아파트이기에, 양도 가능 시점이나 주의해야 할 점은 없는지 걱정이 앞설 수 있습니다. 지주택 아파트 입주 후 양도 가능 여부와 그 시점, 그리고 매도 시 반드시 알아두어야 할 사항에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
1. 입주 후 양도 가능 시점 - 소유권보존등기
결론부터 말씀드리면, 지역주택조합 아파트도 입주 후 즉시 양도가 가능합니다. 다만, 중요한 것은 소유권보존등기가 되어야 소유권이전이 가능하다는 점에서 소유권보존등기 이후에 양도를 하는 것이 안전합니다.
가. 소유권보존등기란 무엇인가 - 새로 지어진 건물에 대해 처음으로 하는 소유권 등기를 '소유권보존등기'라고 합니다. 이 등기를 통해 해당 건물에 대한 법적인 소유권이 최초로 공시됩니다. 지역주택조합 아파트의 조합원분은 조합원이 투자를 해서 본인이 직접 건설하는 것과 마찬가지라는 점에서 지역주택조합에서 소유권을 이전을 받는 것이 아니라 조합원 명의로 소유권보존등기를 합니다. 참고로 지역주택조합의 일반분양분의 경우는 지역주택조합 명의로 소유권보존등기를 하고 일반분양자에게 소유권이전등기를 합니다. 소유권보존등기와 이전등기라는 차이가 있으므로 그에 따른 취득세 차이도 발생합니다.
나. 등기 완료 후 양도 가능 - 지역주택조합 아파트는 조합원 명의로 소유권보존등기가 완료된 이후에는 자유롭게 양도할 수 있습니다. 등기가 완료되었다는 것은 해당 아파트가 법적으로 조합원의 개인재산임을 의미하며, 따라서 매매, 증여, 상속 등 일반적인 재산권 행사가 가능해집니다.
입주를 했다고 해서 바로 팔 수 있는 것이 아니라, 등기부등본에 본인 이름으로 소유권이 등재된 시점부터 가능하다고 이해하시면 정확합니다. 통상 입주 시점과 소유권보존등기 완료 시점 사이에는 다소 시간 차이가 발생할 수 있습니다. 물론 매매계약을 소유권보존등기 이전에도 할 수 있으나 등기가 지연 됨에 따른 문제가 발생할 수도 있으므로 소유권보존등기 이후에 매매계약을 체결하는 것이 안전하다 할 것입니다.
다. 일반 아파트 매매 절차와 동일 - 소유권보존등기가 완료된 지주택 아파트의 매매 절차는 일반 아파트와 동일합니다. 매수자를 찾아 매매계약을 체결하고, 잔금을 치른 후 소유권이전등기를 해주면 됩니다.
2. 양도 후에도 남는 '조합원'의 지위와 의무
지주택 아파트 양도 시 가장 주의해야 할 점은, 아파트 소유권을 넘겼다고 해서 조합과의 관계가 완전히 끝나는 것은 아니라는 사실입니다.
가. 아파트 소유권 이전 ≠ 조합원 지위 자동 탈퇴 - 사용검사(준공) 후 조합원 명의로 소유권보존등기를 마치고 아파트를 매도하여 소유권이 이전되더라도, 조합원으로서의 지위는 자동으로 소멸하지 않습니다. 입주가능일 이후에는 지역주택조합 조합원 자격을 더 이상 유지할 필요가 없으며, 탈퇴를 할 수 있는 방법도 없을 것이므로 조합이 청산될 때까지 조합원으로서의 권리와 의무는 유지될 수 있습니다.
나. 추가분담금 발생 가능성 - 양도 이후에 남는 가장 중요한 문제입니다. 지주택 사업은 사업 기간이 길고 변수가 많아, 입주 및 등기 완료 후에도 예상치 못한 비용이 발생하여 조합원에게 추가분담금이 부과될 수 있습니다. 예를 들어, 조합 운영비 부족, 미납된 공사비 정산, 소송 비용 발생 등의 사유가 있을 수 있습니다.
아파트를 이미 팔았더라도, 조합 규약에 따라 원래의 조합원(매도인)에게 추가분담금 납부 의무가 있습니다. 이는 매수인과의 분쟁 소지가 될 수 있으므로 매우 중요한 사항이고, 특약으로 추가분담금에 대해서 매수인이 부담한다는 내용을 넣을 수도 있을 것이고, 조합원의 권리, 의무는 매도인에게 그대로 존속한다는 점에 대해서 명확하게 확인해두는 내용을 넣을 수도 있을 것입니다.
다. 기타 조합 관련 권리 및 의무 - 추가분담금 외에도, 조합 청산 시 분배금을 수령할 권리나 조합 관련 소송 등에서 당사자가 될 의무 등이 조합 해산 시점까지 남아있을 수 있습니다.
3. 지역주택조합 아파트 입주 직후 조합원분 아파트 거래시 주의점
따라서 지주택 아파트를 입주 후 매매 할 때에는 다음과 같은 사항들을 반드시 고려하고 주의해야 합니다.
가. 조합원분인지 일반분양분인지 확인 필수 - 매수인 입장에서 조합원분인지 일반분양분인지 관계 없이 일반아파트 매매와 동일하지만 간혹 조합원 지위도 넘어갔다고 하면서 분쟁이 발생하는 경우도 있으므로 조합원분이라고 한다면 아래의 내용들을 확인하시는 것이 좋습니다.
나. 양도 시 '조합 관련 사항' 명확히 - 아파트를 매수할 때 해당 아파트가 지역주택조합 사업을 통해 공급되었으며, 향후 추가분담금이나 분배금이 발생하더라도 매도인에게 권리, 의무가 있다는 점 등을 명확히 하는 것이 좋습니다. 이는 공인중개사에게도 정확히 전달하여 중개대상물 확인·설명서에 기재하도록 요청하는 것이 안전하며, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
다. 매매계약서 특약사항 활용 - 매매 쌍방 협의를 통해, 향후 추가분담금이 발생할 경우 누가 부담할 것인지에 대한 내용을 매매계약서 특약사항으로 명시하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, "본 계약 이후 발생하는 조합 관련 추가분담금은 매수인이 책임진다" 또는 특정 시점까지 발생한 사유로 인한 추가분담금은 매도인이 책임진다는 등의 내용을 구체적으로 정하는 것입니다. 다만, 이는 조합과의 관계에서는 효력이 없을 수 있으며, 매도인과 매수인 사이의 약정입니다. 법률 전문가와 상의하여 신중하게 작성하는 것이 좋습니다.
라. 조합 청산 시점까지의 불확실성 - 지역주택조합은 아파트 건설 및 입주가 완료된 후에도 바로 해산되지 않고, 최종적인 사업비 정산 및 회계감사, 조합 해산 및 청산 절차를 거치게 됩니다. 이 청산 절차가 완료되기까지는 상당한 시간이 소요될 수 있으며, 그 과정에서 추가적인 권리·의무 관계가 발생할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
법률사무소 제성 변호사 이강진
