지역주택조합 토지 확보 비율과 관련되는 각종 법적 절차 단계
지역주택조합 토지 확보 비율과 관련되는 각종 법적 절차 단계
주택법은 조합원 모집 단계부터 사업계획승인, 공사 착공에 이르기까지 단계별로 다른 토지 확보 비율을 요구하고 있습니다. 이러한 복잡한 법률 규정을 제대로 이해하지 못하면 사업 진행에 차질이 생기거나 심각한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 오늘은 지역주택조합 토지 확보 비율과 관련된 각 절차별 법적 요건을 살펴보겠습니다.
1. 조합원 모집 단계 (토지 사용권원 50% 이상 확보)
주택법 제11조의3 제1항에 따르면, 지역주택조합의 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 합니다. 이를 확보한 후에는 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 합니다.
여기서 '사용권원'이란 토지를 사용할 수 있는 법적 권리를 의미합니다. 소유권뿐만 아니라 매매계약, 임대차계약, 사용승낙 등을 통해 토지를 사용할 수 있는 권리도 포함되는데 통상 토지사용승낙서를 별도로 받아서 제출합니다. 중요한 것은 법적으로 유효한 계약이나 합의를 통해 해당 토지를 사업 목적으로 사용할 수 있는 권리를 확보해야 한다는 점입니다.
조합원 모집 단계에서 50% 이상의 토지 사용권원을 확보하도록 한 것은 최소한의 사업 실현 가능성을 담보하기 위한 조치입니다. 충분한 토지 확보 없이 조합원을 모집하는 것은 사업의 불확실성을 높이고, 조합원들에게 경제적 손실을 초래할 위험이 있기 때문입니다. 서울시에서는 지구단위계획 수립 신청을 할 수 있는 정도로 높여야 하는 것 아니냐는 의견을 내고 있고, 최소 50%로 하면서도 그 이상은 지자체마다 달리 할 수 있다는 규정으로 개정을 하자고 하고 있으나 아직까지 개정이 되지는 않고 있습니다. 개인적인 의견은 서울시에서 제시하는 것과 같이 50% 이상으로 하면서 지자체마다 달리 정하도록 하는 것이 괜찮다고 생각이 들며, 애초에 조합설립인가를 할 수 있는 80% 이상으로 해서 개정하는 것도 긍정적으로 검토해 볼 만 하다고 생각합니다. 조합원 모집이 된다고 해서 토지작업이 수월해지는 것도 아니라는 점에서 애초부터 높은 토지사용승낙율을 요구해도 좋을 것 같다고 생각합니다.
2. 조합설립인가 단계 (토지 사용권원 80% 이상 + 소유권 15% 이상 확보)
주택법 제11조 제2항에 따르면, 주택조합설립인가를 받으려는 자는 두 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 첫째, 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 하며, 둘째, 해당 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보해야 합니다.
조합설립인가 단계에서는 조합원 모집 단계보다 더 높은 비율(50%→80%)의 토지 사용권원을 확보해야 하며, 추가로 15% 이상의 토지에 대한 소유권까지 확보해야 합니다. 소유권은 사용권원보다 더 강력한 법적 권리로, 해당 토지를 온전히 소유하고 있음을 의미합니다.
이러한 요건은 지역주택조합 사업의 안정성과 진행 가능성을 더욱 높이기 위한 것입니다. 특히 15% 이상의 토지 소유권 확보 요건은 사업에 대한 조합의 실질적인 투자와 의지를 보여주는 중요한 지표가 됩니다. 다만, 개인적으로는 조합설립인가 단계에서 토지 소유권 확보하는 것이 사업의 위험성을 얼마나 낮춰주는 것인지 의문이 있고 오히려 사업을 어렵게 하는게 아닌가 하는 생각이 드는 부분이 있습니다.
3. 사업계획승인 단계 (토지 소유권 95% 이상)
주택법 제21조 제1항에 따르면, 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 원칙적으로 해당 주택건설대지의 소유권을 100% 확보해야 합니다. 그러나 예외적으로, 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 경우에는 해당 대지면적의 80% 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상이 되는 경우에는 사업계획승인을 받을 수 있습니다.
주목할 점은 제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(지역주택조합 포함)의 경우에는 더 높은 기준인 95% 이상의 소유권을 확보해야 한다는 것입니다. 즉, 지역주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 사업계획승인을 받기 위해 95% 이상의 소유권을 확보해야 합니다. 이는 등록사업자와의 공동 사업에서 더 높은 수준의 사업 안정성을 요구하는 것으로 볼 수 있습니다.
4. 공사 착공 단계 (매도청구 대상 대지에 대한 합의 또는 승소판결 필요, 100%)
주택법 제21조 제2항에 따르면, 사업주체가 공사를 시작하려는 경우, 사업계획승인을 받은 주택건설대지에 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있습니다. 이는 토지 소유자의 재산권 보호와 사업의 원활한 진행 사이의 균형을 맞추기 위한 규정입니다. 법원의 판결은 아직 확정되지 않은 판결도 포함하므로, 1심에서 승소하면 공사를 시작할 수 있습니다. 다만, 지상의 건축물은 소유권이전이 되어야 철거 할 수 있습니다.
주택법 제22조 제1항에 따르면, 사업계획승인을 받은 사업주체는 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우에 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구를 할 수 있습니다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 해야 합니다.
또한, 토지 소유자의 소재를 확인하기 현저히 곤란한 경우에는 주택법 제23조에 따른 절차를 준수해야 합니다. 이 경우 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고, 공고 후 30일이 경과한 후에 법원에 감정평가액을 공탁하는 절차를 정확히 준수해야 합니다. 감정평가는 사업계획승인권자가 추천하는 감정평가법인 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정해야 합니다.
토지 소유자의 소재를 확인하기 곤란한 경우에 공탁을 하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고 법률에 되어 있지만 법제처(19-0511)는 주택법 제21조 제2항에 따르면, 사업주체가 매도청구 대상 대지가 포함된 주택건설대지에서 공사를 시작하려면 대지 소유자가 매도에 합의하거나 법원의 승소판결을 받아야 하고, 주택법 제23조제2항에서는 사업주체가 매도청구 대상 대지에 대해 감정평가액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고 명시하고 있는바, "주택건설사업 시행"과 "공사 시작"은 서로 다른 의미를 가지는데, "주택건설사업 시행"은 착공신고, 입주자 모집 등 사업 전반의 행위를 포함하는 반면, "공사 시작"은 실제 건설 공사를 착수하는 것을 의미한다고 해서 매도청구 대상 대지가 포함된 부분에서 실제 공사를 시작하기 위해서는 공탁만으로는 부족하고 법원의 승소판결이 반드시 필요하다고 보고 있습니다.
지역주택조합 토지 확보 비율과 관련되는 각종 법적 절차 단계
주택법은 조합원 모집 단계부터 사업계획승인, 공사 착공에 이르기까지 단계별로 다른 토지 확보 비율을 요구하고 있습니다. 이러한 복잡한 법률 규정을 제대로 이해하지 못하면 사업 진행에 차질이 생기거나 심각한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 오늘은 지역주택조합 토지 확보 비율과 관련된 각 절차별 법적 요건을 살펴보겠습니다.
1. 조합원 모집 단계 (토지 사용권원 50% 이상 확보)
주택법 제11조의3 제1항에 따르면, 지역주택조합의 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 합니다. 이를 확보한 후에는 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 합니다.
여기서 '사용권원'이란 토지를 사용할 수 있는 법적 권리를 의미합니다. 소유권뿐만 아니라 매매계약, 임대차계약, 사용승낙 등을 통해 토지를 사용할 수 있는 권리도 포함되는데 통상 토지사용승낙서를 별도로 받아서 제출합니다. 중요한 것은 법적으로 유효한 계약이나 합의를 통해 해당 토지를 사업 목적으로 사용할 수 있는 권리를 확보해야 한다는 점입니다.
조합원 모집 단계에서 50% 이상의 토지 사용권원을 확보하도록 한 것은 최소한의 사업 실현 가능성을 담보하기 위한 조치입니다. 충분한 토지 확보 없이 조합원을 모집하는 것은 사업의 불확실성을 높이고, 조합원들에게 경제적 손실을 초래할 위험이 있기 때문입니다. 서울시에서는 지구단위계획 수립 신청을 할 수 있는 정도로 높여야 하는 것 아니냐는 의견을 내고 있고, 최소 50%로 하면서도 그 이상은 지자체마다 달리 할 수 있다는 규정으로 개정을 하자고 하고 있으나 아직까지 개정이 되지는 않고 있습니다. 개인적인 의견은 서울시에서 제시하는 것과 같이 50% 이상으로 하면서 지자체마다 달리 정하도록 하는 것이 괜찮다고 생각이 들며, 애초에 조합설립인가를 할 수 있는 80% 이상으로 해서 개정하는 것도 긍정적으로 검토해 볼 만 하다고 생각합니다. 조합원 모집이 된다고 해서 토지작업이 수월해지는 것도 아니라는 점에서 애초부터 높은 토지사용승낙율을 요구해도 좋을 것 같다고 생각합니다.
2. 조합설립인가 단계 (토지 사용권원 80% 이상 + 소유권 15% 이상 확보)
주택법 제11조 제2항에 따르면, 주택조합설립인가를 받으려는 자는 두 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 첫째, 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 하며, 둘째, 해당 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보해야 합니다.
조합설립인가 단계에서는 조합원 모집 단계보다 더 높은 비율(50%→80%)의 토지 사용권원을 확보해야 하며, 추가로 15% 이상의 토지에 대한 소유권까지 확보해야 합니다. 소유권은 사용권원보다 더 강력한 법적 권리로, 해당 토지를 온전히 소유하고 있음을 의미합니다.
이러한 요건은 지역주택조합 사업의 안정성과 진행 가능성을 더욱 높이기 위한 것입니다. 특히 15% 이상의 토지 소유권 확보 요건은 사업에 대한 조합의 실질적인 투자와 의지를 보여주는 중요한 지표가 됩니다. 다만, 개인적으로는 조합설립인가 단계에서 토지 소유권 확보하는 것이 사업의 위험성을 얼마나 낮춰주는 것인지 의문이 있고 오히려 사업을 어렵게 하는게 아닌가 하는 생각이 드는 부분이 있습니다.
3. 사업계획승인 단계 (토지 소유권 95% 이상)
주택법 제21조 제1항에 따르면, 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 원칙적으로 해당 주택건설대지의 소유권을 100% 확보해야 합니다. 그러나 예외적으로, 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 경우에는 해당 대지면적의 80% 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상이 되는 경우에는 사업계획승인을 받을 수 있습니다.
주목할 점은 제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(지역주택조합 포함)의 경우에는 더 높은 기준인 95% 이상의 소유권을 확보해야 한다는 것입니다. 즉, 지역주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 사업계획승인을 받기 위해 95% 이상의 소유권을 확보해야 합니다. 이는 등록사업자와의 공동 사업에서 더 높은 수준의 사업 안정성을 요구하는 것으로 볼 수 있습니다.
4. 공사 착공 단계 (매도청구 대상 대지에 대한 합의 또는 승소판결 필요, 100%)
주택법 제21조 제2항에 따르면, 사업주체가 공사를 시작하려는 경우, 사업계획승인을 받은 주택건설대지에 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있습니다. 이는 토지 소유자의 재산권 보호와 사업의 원활한 진행 사이의 균형을 맞추기 위한 규정입니다. 법원의 판결은 아직 확정되지 않은 판결도 포함하므로, 1심에서 승소하면 공사를 시작할 수 있습니다. 다만, 지상의 건축물은 소유권이전이 되어야 철거 할 수 있습니다.
주택법 제22조 제1항에 따르면, 사업계획승인을 받은 사업주체는 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우에 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구를 할 수 있습니다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 해야 합니다.
또한, 토지 소유자의 소재를 확인하기 현저히 곤란한 경우에는 주택법 제23조에 따른 절차를 준수해야 합니다. 이 경우 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고, 공고 후 30일이 경과한 후에 법원에 감정평가액을 공탁하는 절차를 정확히 준수해야 합니다. 감정평가는 사업계획승인권자가 추천하는 감정평가법인 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정해야 합니다.
토지 소유자의 소재를 확인하기 곤란한 경우에 공탁을 하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고 법률에 되어 있지만 법제처(19-0511)는 주택법 제21조 제2항에 따르면, 사업주체가 매도청구 대상 대지가 포함된 주택건설대지에서 공사를 시작하려면 대지 소유자가 매도에 합의하거나 법원의 승소판결을 받아야 하고, 주택법 제23조제2항에서는 사업주체가 매도청구 대상 대지에 대해 감정평가액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고 명시하고 있는바, "주택건설사업 시행"과 "공사 시작"은 서로 다른 의미를 가지는데, "주택건설사업 시행"은 착공신고, 입주자 모집 등 사업 전반의 행위를 포함하는 반면, "공사 시작"은 실제 건설 공사를 착수하는 것을 의미한다고 해서 매도청구 대상 대지가 포함된 부분에서 실제 공사를 시작하기 위해서는 공탁만으로는 부족하고 법원의 승소판결이 반드시 필요하다고 보고 있습니다.
법률사무소 제성 변호사 이강진
